地面師とは？詐欺の手口と実際の事件、被害の防止策を徹底解説
皆さんはNetflixで配信中のドラマ『地面師たち』がヒットしているのをご存知でしょうか。
豊川悦治さんや綾野剛さんといった豪華な俳優陣や電気グルーヴの石野卓球さんが音楽を担当したことでも話題になりました。
地面師とは、他人の不動産の所有者になりすまして不正を働く詐欺師のことです。
所有者のなりすましを担当する人、代理人として交渉する人、司法書士など、多くの人がかかわって、不動産会社や不動投資をする人から不動産の売買代金をだまし取ります。
最近では、2017年に実際に起こった「積水ハウス地面師詐欺事件」で地面師という言葉を知った人も多いと思いますが、ドラマ『地面師たち』は、この「積水ハウス地面師詐欺事件」をモデルにした新庄耕さんの小説が原作です。
いくら大企業であっても、巧妙に計算された地面師の手口によって騙されてしまう場合があります。
地面師に騙されないためにも彼らの手口を理解し、地面師詐欺を見抜くポイントを抑えておくことが重要です。
これから不動産を購入する予定がある、相場よりも安い不動産を紹介されて不安だという人は、最後までこの記事を読んでいただければと思います。
目次
地面師とは不動産の所有者に装って不正に取引する詐欺師
地面師とは不動産の所有者になりすまして不正に取引する詐欺師を指します。
所有者がわからない土地や余り使われていない土地などを探し、公的書類の偽造や不動産の登記簿の改ざんを行い、所有者になりすました地面師は不動産会社や不動産投資を行う人に対して詐欺をはたらきます。
ここでは、地面師詐欺がどのように発生して被害者が生まれるかについて詳しく解説します。
参考：地面師詐欺事案から考える 我が国の不動産取引と米国のエスクロー制度
地面師詐欺による被害が発生する仕組み
地面師詐欺による被害が発生する仕組みは非常に複雑です。
地面師は、高額な土地や物件を探し、組織的に活動しています。
組織には、以下のような役割の人が所属しています。
・グループを組織して詐欺を企画するまとめ役
・対象となる不動産を探す情報屋
・所有者になりすます人
・なりすます所有者を探す人
・取引の仲介者として交渉にあたる人
・司法書士や弁護士などの専門家として詐欺をサポートする人
・マネーロンダリングを行う人
・公的書類の偽造や登記簿の改ざんを行う人
地面師詐欺の基本は、地面師集団が不動産の真の所有者になりすまし、他人の不動産を売却して買主から売買代金をだまし取ります。
基本的に詐欺の対象となるのは、不動産会社や不動産投資を行う人が多いです。
一般の人ではなく、不動産のプロである不動産会社や投資家を騙すことで大金を狙います。
空き地や駐車場、空きビルなど、所有者が住んでいない不動産が対象です。
登記簿では確認できるのですが、実際の所有者が誰なのかが現地を見ただけではわからないからです。
当然、不動産の売買が行われる際には免許証やマイナンバー、印鑑証明などの公的書類で本人確認を行いますが、地面師はこれらの公的書類を巧みに偽造して所有者本人になりすまします。
最近では、デジタル技術の発展により偽造を見破ることが難しくなっています。
偽造による公的書類によって本人と信じ込ませ、買主に売買代金を振り込ませることができれば詐欺は成功です。
買主が売買完了後に法務局に所有者変更を出した後で申請を却下され、売買終了後に土地の測量などを行うと真の所有者からクレームが入ることなどが原因で事件は発覚します。
詐欺で騙された買主は所有者になれず、地面師たちはすでに行方をくらました後なので支払ったお金は返ってきません。
地面師たちが捕まっても、実際にはすでに海外でマネーロンダリングされるなど取り返せないケースがほとんどです。
地面師問題の現状と日本の法制度
地面師の手口は年々巧妙化しており、見抜くのが難しくなっています。
被害を防ぐには、不動産取引の際に念入りに本人確認する以外方法がないのが原状です。
しかし、日本の法制度も地面師対策のために、不動産取引に関する法律が見直され、本人確認の厳格化など法整備を行っています。
問題の多い不動産の登記申請においては、身分証明書の確認や面談の実施が義務となり、地面師の偽造書類の使用の防止、詐欺行為の抑止効果が期待されています。
今後については、不動産登記システムへのブロックチェーンの導入や顔認証や指紋認証などの生態認証の採用などが検討されています。
地面師による典型的な詐欺の手口
地面師詐欺を行うためには、買主を信用させることが重要なポイントです。
地面師が買主を信用させるための典型的な手口には、所有者の公的書類の偽造や不動産の登記簿の改ざんなどがあります。
ここでは、実際に地面師がどのような手口で犯罪を行っているかを詳しく解説します。
所有者の公的書類の偽造
公的書類や実印の偽造は地面師による典型的な手口として使用されてきた背景があります。
公的書類として使用されるものは以下のとおりです。
・運転免許証
・マイナンバーカード
・パスポート
・印鑑証明書
・その他の公的書類
不動産取引では、司法書士が本人確認を行う際に、名前や生年月日といった個人情報以外にも、不動産取得の経緯やどこのスーパーを利用しているかといった実際にその場所で生活しているかなどの近隣状況を確認します。
しかし、不動産取引においては登記簿のほうが重要視される傾向にあり、本人確認はもらった公的書類以外の情報はほとんどありません。
そのため、写真付きの身分証明書である免許証など公的書類を偽造されると不動産登記のプロである司法書士でも見破るのは困難です。
また、買主はあまり疑って買主の機嫌を損ねると契約自体がなくなってしまう恐れがあるので、余程の疑いがない限りはしつこく問い詰めることもできません。
心理的な部分を上手につくのも地面師のやり方と言えます。
不動産の登記簿の改ざん
改ざんされた不動産の登記簿が使用されるケースも過去にはありました。
しかし、平成16年に登記済証、権利証制度が廃止され、オンラインの申請の導入に伴って、誰でも簡単にインターネットで登記簿を取得できるようになり、登記簿の改ざんを行う地面師も現状はいなくなりました。
現在では上記で説明した公的書類の偽造による地面師詐欺が増えています。
詐欺に使われる不動産も、所有者が遠方にいる都市部の更地で担保のついていない物件が対象になることが多いです。
仲介者を利用した詐欺
地面師詐欺では、買主との間に仲介者を入れて地面師たちが正体を隠して犯罪を行うケースも多いです。
地面師たちは、所有者や取引の代理人、司法書士などそれぞれの役割になりすましますが、交渉にあまり関与しないように仲介者を利用します。
ドラマでは、仲介者は不動産会社以外にも飲食業を営んでいる会社が、10億円の仲介手数料をもらうことで仲介役を引き受けています。
仲介者が入ることで、第三者が介入しているから大丈夫だろうという安心感を与えるのが地面師の狙いです。
仲介者は、買主との間にたって交渉を行い、取引を円滑に進める役目ですが、場合によっては地面師の仲間が仲介役をするケースもあります。
なぜ地面師に騙されてしまうのか
地面師による詐欺は、不動産取引の専門家ですら見抜けない巧妙な手口によって行われます。
偽造書類の精巧さや、組織的な関与によって信用させる仕組みが整えられているため、慎重に進めているつもりでも騙されるリスクがあります。
ここでは、地面師詐欺の主な原因について解説します。
登記情報だけでは詐欺を見破れない
不動産取引では、登記情報を確認することで所有者の権利をチェックできますが、それだけでは地面師の詐欺を防ぐことはできません。
なぜなら、登記情報が最新の状態ではないことがあり、既に所有権移転が行われていたり、本人の知らない間に偽装された取引が記録されているケースもあるからです。
さらに、地面師は公的機関で取得できる証明書すら偽造するため、権利証や印鑑証明書を確認しても本物との違いを見抜くことが難しいのが実情です。
特に、司法書士や不動産業者を巻き込んだ大規模な組織的詐欺の場合、複数の書類が整っているため、登記情報だけでは判断がつかないことが多いのです。
また、本人確認書類も巧妙に偽装されることが多く、書類だけで取引の安全性を判断するのは危険です。
現地訪問でも偽装が見破れない物件を選んでいる
地面師が狙う不動産の多くは、所有者の所在がはっきりしない物件や、長期間放置されている土地が中心です。
たとえば、遠方に住んでいる地主の土地や、相続手続きが進んでいない空き家は、近隣住民ですら所有者の顔を知らないケースが多く、偽の売主を立てても怪しまれにくくなります。
また、大規模な商業地や都心部の一等地など、普段から所有者が頻繁に足を運ばないような物件も狙われやすいです。
地面師は、こうした「所有者の動きが少ない物件」に目をつけ、偽の売主が現地に同行したとしても疑われにくい状況を作り出します。結果として、通常の現地訪問では異常を察知することが難しくなります。
組織的な犯行で信用させられる
地面師詐欺は、単独犯ではなく、複数の人物が役割を分担する組織的な手口が一般的です。
詐欺を成功させるために、偽の不動産業者、司法書士、銀行員、公証人役場の関係者を装う者までが関与し、まるで本物の取引が行われているかのような環境を整えます。
例えば、偽の所有者を用意するだけでなく、偽の司法書士が登場し、「登記手続きは問題ない」と説明することで、買主に安心感を与えます。
また、偽の銀行員が「本人確認済み」と話したり、偽の不動産会社が「売主とは過去に何度も取引している」と信頼性をアピールすることで、被害者は詐欺の可能性を疑わなくなります。
こうした組織的な詐欺の手口は、通常の不動産取引と見た目がほとんど変わらないため、十分な警戒をしているつもりでも騙されてしまうのです。
不動産取引では売主が強い立場になりやすい
不動産の売買において、売主側が主導権を握りやすい構造が、詐欺を成功させる要因のひとつとなっています。
特に、人気のあるエリアの物件では、「他にも購入希望者がいる」とプレッシャーをかけられることで、買主側が十分な確認をする前に契約を急いでしまうことがあります。
また、不動産取引では「売主がすぐに売りたくない場合は交渉が進まない」という状況が当たり前のため、買主側は売主の条件に従わざるを得ないケースが多くなります。
地面師はこの心理を逆手に取り、「契約を急がせる」「所有者本人とは直接会えない」といった不自然な状況を違和感なく演出し、慎重な確認を妨げます。
さらに、買主側が弁護士や司法書士を雇って対策を取ろうとしても、「売主が不審に思って取引を中止するかもしれない」といった懸念から、強く交渉できないこともあります。そのため、地面師は巧妙に相手を誘導し、契約を成立させてしまうのです。
地面師による詐欺の実例と被害
デジタル技術の発展により地面師の手口は年々進化していますが、なぜ大企業が地面師の詐欺にいとも簡単に引っかかってしまうのかが気になるところです。
実際に起きた詐欺の実例をもとに地面師の手口や被害の発生状況などを知っておくことも詐欺被害を防ぐ場面で役に立ちます。
ここでは、近年におきた地面師による詐欺の実例と被害について詳しく解説します。
約55億円の被害が発生した積水ハウスの事例(2017年)
ドラマのモデルになった国内最大規模の詐欺事件であり、大手ハウスメーカーの積水ハウスが被害に遭った詐欺の事例です。
JR五反田駅から徒歩3分になる約600坪の土地が犯罪の舞台となりました。
2017年4月に60億円で土地の売買の商談がまとまり、積水ハウスは手付金として4月に15億円、7月に48憶円を支払ったとのことです。
最終的には70億円の被害にあったと発表されていますが、内訳は63億円が先払い分、7億円が売主の引っ越し先のマンションの代金となっています。
事件は、土地の所有者を名乗る地面師がブローカーを通じて積水ハウスに話をもちかけて行われました。
取引に際しては、本人確認書類はすべて偽造されており、不動産業者・司法書士・弁護士などもかかわっていますが偽物と見抜くことはできなかったようです。
取引が完了し、登記申請を行った段階で書類の偽造が発見され、登記申請が却下されたことで事件が発覚します。
犯人は15人以上逮捕されていますが、不起訴になった容疑者も多く、主犯とされている人物に実刑が下っていますが奪われたお金は戻ってきていません。
この事件では、真の所有者から警告文が複数送られています。
しかし、なりすましの所有者に確認したところ、送ってないということで、積水ハウスは弁護士の事後経過報告を元に怪文書として処理したようです。
非常に魅力的な土地であったことに加えて、積水ハウス社内の事情も重なり、引渡しを急いだことで地面師に騙されてしまったケースといえます。
12億円以上の被害が発生したアパホテルの事例(2013年)
不動産購入を積極的に行っていたアパホテルが狙われた詐欺事件です。
東京都内でも一等地と言われる赤坂の120坪の土地が舞台となりました。
アパホテルは、メディアにも露出の多い女性社長が有名で、自ら訪問してホテル用地を買い付けることでも知られています。地面師による詐欺事件で、アパホテルは約12億6000万円を騙し取られています。
この土地は、駐車場なので所有者が住んでおらず、無借金だったことが原因で狙われたようです。
当時、所有者は亡くなっており、二人の息子が相続して地面師の会社に売却することで合意しています。
2013年の6月頃から地面師は動き出し、アパホテルへ中間省略登記という所有者から地面師の会社に登記を移さずに、直接アパホテルに所有権を移転する方法で売却するといった方法で商談をまとめます。
しかし、この二人の息子が地面師から依頼されたなりすまし犯でした。
アパホテルは本人確認を住民基本台帳カードで行っていますが、この住民基本台帳カードを含めて、不動産権利書、固定資産評価証明書、印鑑証明書など契約に必要な書類はすべて偽造だったようです。
2013年8月6日に取引は行われ、書類の偽造は見破られることはなく、地面師にお金を騙し取られてしまいます。そして、6日後に登記の申請却下で事件は発覚します。
この事件にかかわった地面師グループは他にも複数の事件にかかわっており、犯人グループは主犯格も含めて逮捕されています。
裁判でも支払い命令は出ていますが、お金が戻ってくる可能性は低いと考えられます。
地面師詐欺の被害に遭わないための4つのポイント
実際に地面師詐欺の被害に遭うのは不動産会社や不動産投資を行う人が多いです。
しかし、一般の人も地面師詐欺に巻き込まれる可能性はゼロではありません。
実際に不動産を購入する際に地面師詐欺を気付けるように地面師詐欺を見抜くポイントを抑えておく必要があります。
では、地面師詐欺はどうすれば見抜くことができるのでしょうか。
ここでは、地面師詐欺の被害に遭わないための4つのポイントについて解説します。
地面師が狙う不動産の特徴を把握する
まずは、地面師が狙う不動産の特徴を把握する必要があります。
狙われる不動産の種類は、更地、駐車場、空きビル、アパートなど様々です。
地面師が狙う不動産には以下のような特徴があります。
・使われずに放置されている
・所有者が亡くなっており、相続人が不明である
・所有者が高齢で介護施設等に入っていて不在である
・銀行からの借り入れなどで担保が設定されていない
基本的に、地面師は所有者が特定しにくい、簡単にわからない物件を狙います。
真の所有者に動向を気付かれると詐欺を成立させることが難しくなるからです。
不動産を購入する際に、相場より安い物件については地面師の可能性もあるので、売主がどういった経緯で売却するかを確認しましょう。
不動産の所有者の本人確認を徹底する
地面師詐欺を見抜く方法として最も有効なのが、不動産の所有者の本人確認を徹底することです。
積水ハウス事件でも、なりすましの所有者が自分の干支を間違えたようですが、単純な勘違いということで取引を進めています。
ここでおかしいということで調査をしておけば、地面師詐欺は防げた可能性が高いです。
個人情報の確認では、名前、生年月日、干支は最低限確認する必要があります。
個人情報以外にも、生活圏にあるスーパーや病院など普段に使う施設などを確認するのも有効な方法です。
複数の書類を比較して情報を確認する
複数の書類を比較して情報を確認することで、地面師の書類の偽造を見抜ける可能性があります。
地面師は、免許証やパスポート、住民票や印鑑証明書、固定資産税評価証明書など様々な書類を偽造します。
多くの書類を偽造するので、中には生年月日が違うといったミスを犯すことも考えられます。
データが異なるということは、詐欺または記載、印刷ミスですが詐欺の可能性が高いです。
相手のミスが発見された場合は、地面師詐欺を疑うべきでしょう。
信頼できる不動産業者を利用する
不動産の売買は、信頼できる不動産会社を利用しましょう。
地面師詐欺は組織的に行われるものであり、仲介会社や司法書士を地面師が指定してくることもあります。
司法書士の中には偽造書類を作成するケースも存在しています。
専門家に言われると怪しいと思っても反論することは難しいです。
そのため、大手不動産会社や利用したことがある不動産会社など信頼できる不動産会社を利用し、司法書士なども普段から利用している先生を紹介してもらうとよいでしょう。
不動産の売買では、大きなお金が動きますので騙されると大変です。
自分の身は自分で守るという意識を持って、依頼する不動産会社を慎重に選びましょう。
最後に
今回は、地面師についての実例や実際の被害を交えながら解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
地面師は、土地を使って多額のお金を騙し取る詐欺師です。
地面師が狙うのは主に不動産会社や不動産投資を行う人ですが、一般の人も狙われる可能性がないとは言い切れません。
これから不動産投資を始めようという人は特に注意しましょう。
不動産の売買は、どれひとつとして同じ取引はなく、専門知識も必要です。
ほとんどの人は取引が初めてだと思いますので、地面師に騙されないためにも地面師の手口や地面師詐欺を見抜くポイントを抑えておきましょう。
取引の最中に怪しいと感じたら、「買いたい」という気持ちを抑えて取引を中止する勇気も必要です。
これから不動産投資を始めたい、不動産を購入したいという人は、今回の記事を参考にしていただければと思います。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
