【STEP2】住宅購入の際の資金計画と住宅ローンの選び方を解説

「住宅購入を考えているけれど、資金計画を考えるのが大変」「住宅ローンは固定金利と変動金利のどっちがいいの？」など、住宅購入の資金計画について悩んでいる人も多いでしょう。

住宅の購入において、無理のない資金計画を作成できるかが重要です。

資金計画を作成する上では、手付金や物件以外の諸費用、住宅購入後のランニングコストなども考慮する必要があります。

また、将来の収入変動やライフプランの変化なども予想し、無理のない資金計画をした上で希望する条件や予算にあった住宅を購入することも大切なポイントです。

この記事では、ご自身の資金計画の作成に役立つ、住宅ローンの選び方や資金計画のケーススタディも紹介します。

第2回となる今回は、「住宅購入の資金計画」をテーマに、不動産の購入を始めるにあたり、資金計画を建てる方法やタイミングなどを詳しくお伝えしていきます。

これから住宅購入を検討している人は最後までこの記事を読んでいただければと思います。

住宅購入時は適切な資金計画を立てることが重要

住宅購入は人生においても大きな投資になるので、最初に資金計画を立てることが大切です。

無計画に住宅を購入すると、毎月の返済に苦労するだけでなく、予想外の出費で生活が圧迫されることもあります。

住宅購入後も安定した生活を送るためにも適切な資金計画を立てることが重要です。

資金計画の作成時に知っておきたい4つのポイント

資金計画の作成時に知っておいたほうがよいポイントがいくつかあります。

住宅を購入する際には、手付金や物件価格以外にも諸経費や手数料が発生することを知らないと正しい資金計画を作成できません。

住宅購入後のランニングコストや将来の収入変動やライフプランの変化も想定しておくと無理のない資金計画を作成できます。

ここでは、資金計画の作成時に知っておきたい4つのポイントについて解説します。

住宅購入時の手付金は5～10%が目安になる

住宅購入時には、契約の成立を担保するために手付金の支払いが必要です。

手付金は、買主から売主に支払われるもので、買主は手付金を放棄することで契約を解除できるといった解約手付として取り扱われるケースが多いです。

売主は、手付金を返金して手付金と同額を支払うことで契約を解除できます。

住宅購入時の手付金5～10%が目安です。
例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、手付金は150万円～300万円が必要になります。

物件価格以外に諸費用や手数料が発生する

住宅購入時には、物件価格以外に諸経費や手数料が発生します。

【契約時】
・仲介手数料半額
・印紙税
・手付金

【決済時（引き渡し）】
・仲介手数料半額
・頭金
・登録免許税
・司法書士への報酬
・住宅ローンの融資手数料、保証料
・火災保険料

仲介手数料については、物件価格が400万円以上であれば、「物件価格の3%＋6万円＋消費税」を支払う必要があります。

仲介手数料の支払いは、契約時に半金、決済時に半金が一般的です。
不動産会社によっては、契約時または決済時に一括で支払うケースもあります。

物件価格以外に発生する費用は、物件価格の6%～10%と大きな割合を占めるので、資金計画の作成時には忘れないように注意しましょう。

詳細については、「不動産購入にかかる諸費用はいくら？注目すべき10の項目を徹底解説」でご確認ください。

将来の収入変動やライフプランの変化を見据える

将来の収入変動やライフプランの変化を見据えることも重要です。

「残業の減少によって収入が減った」「突然解雇された」など、不測の事態に備えて資金を確保しておくことが大切です。

また、「私立の中学や高校に行きたい」「スポーツや留学をするので資金が必要」など、子供の教育資金に資金計画が大きく変動する要素のひとつといえるでしょう。

他にも病気や親の介護など、その他にも予想しておくべきライフプランの変化はあります。

そのため、現在の収入を目安にギリギリの返済額で住宅ローンを組むのは危険です。

将来の収入変動やライフプランの変化に対応できるように、無理のない資金計画を組みましょう。

住宅購入後のランニングコストを考慮する

住宅購入後のランニングコストを考慮することも重要なポイントです。

住宅を購入すると、電気・ガス・水道といった日々の光熱費だけでなく、固定資産税や修繕費など日々の出費がたくさんあります。

マンションだと管理費や修繕積立金も必要です。
収入に余裕がある場合は問題ないかもしれませんが、収入が減少した際にはランニングコストが大きな負担と言えます。

住宅を購入する際には、住宅購入後のランニングコストも踏まえて物件を選びましょう。

資金計画を進める4つのステップ

いざ資金計画を立てようと思っても、何から始めて良いかがわからないといった人も多いでしょう。

資金計画を進めるには、自己資金の確認や住宅ローンの選択など、順を追って進めることが重要です。

ここでは、資金計画を進める4つのステップについて解説します。

準備できる自己資金額を確認する

まずは、準備できる自己資金額を確認しましょう。

将来的に使用目的のある貯金がどのくらい必要かを確認し、実際に住宅購入に使える自己資金を計算します。
貯金額と自己資金のバランスを比較検討することが重要です。

自己資金を増やすと住宅ローンの借り入れや毎月の返済は減りますが、ライフプランに合わせて購入後に貯金額を増やさないといけません。

また、準備できる自己資金が少ない場合は、頭金を入れることができないので、住宅ローンの借り入れが増やすか、物件価格を抑えるかを検討する必要があります。

住宅購入時や購入後にかかる費用を把握する

次に、住宅購入時や購入後にかかる費用を把握することも重要です。

住宅購入には物件価格だけでなく、購入時には仲介手数料や登記費用、火災保険料、購入後には引っ越し費用や修繕費用などの付随する費用が必要になります。

これらの出費をリストアップしておけば、資金計画における予想外の支出を減らすことができます。

ライフプランに合わせて住宅ローンを選択する

出産や進学などのライフプランに合わせて住宅ローンを選択しましょう。

子どもの教育費には予想以上にお金がかかるケースがあります。
借入期間を短くして進学でお金が必要になる前に返済してしまうのもひとつの方法です。

返済期間を長くすれば、返済総額は増えますが毎月の返済額を減らすことができます。
自身の経済状況に合わせて、どんな住宅ローンの組み方がよいかを検討しましょう。

また、共働きの場合は出産時期に収入が減るので、ペアローンなどで二人の収入を元に資金計画を立てるのは危険です。

住宅ローンを選択する際には、毎月の返済額を無理のない範囲で抑えることが最も重要と言えるでしょう。

希望する条件や予算に合う住宅を購入する

希望する条件や予算に合う住宅を購入できれば、購入後の生活もより良いものになるでしょう。

駅からの距離や通勤の便、子供の学校区など、生活スタイルにあった住宅を選ぶことが重要です。しかし、すべての条件を満たす物件というのは中々ありません。

希望を満たすために予算をオーバーしてしまうと購入後の生活が苦しくなるので、購入後も安定した生活を送るためには希望条件と予算のバランスを取ることも大切です。

良い物件は他の人に取られる可能性があるので、物件選びは決断するスピードが求められます。

希望する条件には必ず優先順位をつけ、妥協できるポイントを決めておくと良いでしょう。

住宅ローンの種類と選び方

住宅購入の資金計画を立てる上で、住宅ローンの種類と選び方は重要なポイントです。

住宅ローン選びを失敗すると購入後の生活資金に大きな影響を与えます。

物件価格と住宅ローン借入額のバランスを確認し、自身の収入やライフプランに応じて、固定金利または変動金利を選択し、毎月の返済額や返済負担のシミュレーションを行いましょう。

固定金利と変動金利の違いを理解する

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利の2種類です。

固定金利は、買い入れ期間中の同じタイプの金利です。
3年固定や10年固定など、一定期間を固定金利にもできます。

金利を一定なので返済計画を立てやすく、金利の上昇局面でも金利が変わらないのがメリットですが、変動金利よりも金利が高いのがデメリットです。

一方で、変動金利は、一般的に短期プライムレートと呼ばれる基準金利に連動して半年ごとに見直すタイプの金利です。

現在のような低金利の時期は、固定金利よりも安いのがメリットですが、金利の上昇局面では固定金利で借りるよりも金利が高くなる可能性があります。

住宅ローンの金利上昇や今後の動きが気になる方は、「住宅ローン金利は今後どうなる？金利の推移や上昇のタイミングを解説」をご確認ください。

物件価格と住宅ローン借入額のバランスを確認する

物件価格と住宅ローン借入額のバランスを確認することが重要です。

現在は、物件価格の100%を住宅ローンで借りるフルローンも利用できます。
将来のライフプランを考慮すると、頭金を20%入れて物件価格の80%程度を目安にすると無理のない返済計画が組めるでしょう。

ただし、購入後に貯金が全くなくなってしまうほどに頭金を入れるのも危険です。

突然の病気や失業に備えて、緊急予備資金として生活費の3カ月～6か月くらいは手元に残しておきましょう。

毎月の返済額や返済負担率のシミュレーションを行う

住宅ローンの返済は毎月の家計に及ぼす影響が大きいので、購入の際には毎月の返済額や返済負担率のシミュレーションを行うことも重要です。

返済負担率とは、「収入に占める年間の返済額の割合」のことを指します。
返済負担率は以下の計算式で算出できます。

返済負担率=年間返済額÷手取り年収×100%

手取り年収が500万円、毎月の返済額10万円（年間120万円）の人の場合、120万円÷500万円×100となるので返済負担率は24％です。

一般的に返済負担率は、20%～25%を目安にするとよいと言われています。

では、手取り年収が500万円だと返済負担率が24%にするとどのくらいの物件が購入できるのでしょうか。
変動金利0.5%、借入期間を35年間の元利均等方式で借り入れをした場合、約3850万円の物件を購入できます。

毎月の返済額や借入可能額については、フラット35のサイト上の「住宅ローンシミュレーション」を利用するとよいでしょう。

将来の金利変動リスクを考慮した上で金融機関を選択する

将来の金利変動リスクを考慮した上で金融機関を選択する必要があります。

2024年3月19日の金融政策決定会合で、2016年に導入されたマイナス金利政策が解除され、2024年7月31日の金融政策決定会合で政策金利を0.25％程度に引き上げられました。

そうは言っても、2024年10月現在において、変動金利は0.5%前後のところが多く、固定金利と比べるとかなり低く設定されており、現時点では変動金利を選択する方が有利と言えます。

ただし、急激に金利が上昇した場合は支払利息が増える点はリスクです。
将来の金利変動をリスクに感じる人は、金利の変動がない固定金利を選ぶとよいでしょう。

資金計画のケーススタディ

3人家族で夫1人が返済する場合

・提案①

安定した返済計画を進めるため、固定金利型の住宅ローンを提案します。
変動金利に比べて金利は高めですが、将来の金利上昇リスクを避け、安心して長期間返済を続けられるでしょう。

借入額の4,000万円を金利1.5％、返済期間35年で借り入れた場合、月々の返済額は約12万3,000円です。
この金額は世帯年収600万円の約24.6%に相当し、家計の無理のない範囲で収まります。

子供の教育費が必要になる将来に備え、月々の返済額を一定に保つことで家計の余裕を確保できる点がメリットです。
繰り上げ返済をする場合でも、手元の資金に余裕があるときに行う形にして、無理のない返済を続けられます。

・提案②

金利の低さを活用することで月々の返済額を抑え、家計の負担を減らすことができる変動金利を提案します。変動金利型は金利が上昇するリスクもあります。そのため、毎月の返済額に余裕を持たせることが大切です。

借入額の4,000万円を金利0.5％、返済期間35年で借り入れた場合、月々の返済額は約10万4,000円です。
この金額は世帯年収600万円の約20.8%に相当し、家計の無理のない範囲で収まります。

予想外の金利上昇に備えて頭金を多めに準備することや、早めに繰り上げ返済を行うことでリスクを分散させることが必要になります。
家計の負担を軽減しつつ理想の住まいを手に入れることを目指す提案です。

共働き夫婦での返済の場合

・提案①

返済金額を一定にすることで、妻が子育てで仕事ができなくなった場合にも計画的に返済ができる固定金利をご提案します。

毎月の返済する金額を予測できるので、妻の子育てで収入が減った場合を想定して、計画的に貯金を増やすといった対応も可能です。

借入額の5,300万円を金利1.5％、返済期間35年で借り入れた場合、月々の返済額は約16万3,000円です。
この金額は世帯年収1,000万円の約19.6%に相当し、少し余裕のある資金計画と言えます。

ただし、妻が子育てで夫の収入の600万円になった場合、返済負担率は約32.6%です。
妻の仕事への復帰が長引くリスクを考慮すると借入額はこのくらいに抑えておいたほうがよいでしょう。

・提案②

住宅ローンの総支払額を減らしたいということであれば、現状は金利の低い変動金利を提案します。

現段階では、政策金利は緩やかな金利上昇が想定されており、実際に政策金利が1%を越えるまで数年かかることが予想されるので固定金利よりもお得です。

金利が上昇する局面では、固定金利に借換えをするなど状況に応じて検討しましょう。

借入額の5,300万円を金利0.5％、返済期間35年で借り入れた場合、月々の返済額は約13万8,000円です。
固定金利と比べると3万円も安く、返済負担率も約16.5%とかなり余裕があります。

夫の収入の600万円のみになっても27.6%なので、少しリスクは感じますが単独でも支払える範囲に抑えることができ
共働きで亡くなった場合でも、貯金の積み上げを行っておけば無理なく返済できるでしょう。

自宅を売却して買い換えする場合

・提案①

金利上昇リスクを考慮して固定金利を提案します。
子育ては終わっており、収入もある程度あるので、変動金利よりも金利は高くなりますが、支払いの変動が少ないほうが計画的に返済を進めることができます。

借入額の2,500万円を金利1.5％、返済期間15年で借り入れた場合、月々の返済額は約12万1,000円です。
この金額は世帯年収700万円の約20.7%に相当し、家計の無理のない範囲で収まります。

仮に500万円まで年収が下がると29.4%まで上がるので少しリスクはあります。
10年後に定年を迎えるので、退職金がある場合は退職金で返済もできるので一時的にリスクは上がりますが無理なく返済できるでしょう。

退職金が無い場合は、少しリスクが高くなります。
リスクを抑える意味でも少し頭金を入れることも検討する必要があります。
頭金を入れるのが嫌な場合は、借入期間を長くすることで毎月の返済額を減らすことができます。

・提案②

月々の返済を抑えたい、総返済額を減らしたい場合は変動金利を提案します。
金利の安い変動金利を選ぶことで、年収が減った際のリスクにも対応が可能です。

借入額の2,500万円を金利0.5％、返済期間20年で借り入れた場合、月々の返済額は約11万円です。
この金額は世帯年収700万円の約18.8%に相当し、かなり余裕を持った資金計画と言えます。

仮に500万円まで年収が下がっても、26.4%と少し無理をすれば支払える範囲に抑えられます。
固定金利よりも金利が抑えられる分、貯蓄を増やしやすく、無理なく返済が可能です。
金利が上昇した場合は、退職金や自己資金を使って繰り上げ返済や全額返済をするといった手段も取れます。

まとめ

今回は、住宅購入の際の資金計画の作成時に知っておきたポイントや進め方について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

住宅を購入する際の資金計画は、購入後の生活を安定させる上でも非常に重要です。

返済負担率が25%を越えるような無理な資金計画を立てると、収入が減った場合に住宅ローンの返済ができなくなり、最悪の場合は自宅を手放さなければならないといったケースもあります。

収入と住宅ローンのバランスを考えて、無理のない返済を検討することが大切です。

特に、共働き世帯で収入合算やペアローンで住宅を購入する場合は、子育てなどで一方の収入が大きく減る期間があることも踏まえて資金計画を立てる必要があります。

また、資金計画においては、住宅ローン選びも重要なポイントです。

収入やライフプランの変化に合わせて、金利や借入期間、頭金の金額などを検討しましょう。

これから住宅の購入を検討している人は、ケーススタディで紹介した提案を参考に、住宅ローン選びを進めていただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。