中古マンションは買うなら築何年がいい？購入する際の注意点を解説

「築古のマンションは地震でも大丈夫？」「中古マンションを買うなら築何年までがいいかを知りたい」など、新築マンションが高騰していることもあって、築古のマンションに興味を持つ人が増えています。

中古マンションを購入する際に、築年数が気になる方も多いのではないでしょうか。

それぞれの築年数の特徴を理解したうえで、管理状況や耐震性、空室状況を確認することで、理想の中古マンションを購入できるでしょう。

本記事では、中古マンションの価格を左右する主なポイントや築年数ごとの特徴、購入時に確認すべき注意点を整理し、さらによくある疑問にも答えながら、「自分にとって築何年の中古マンションが最適か」を判断できるよう解説しますので、最後まで読んでいただければと思います。

中古マンションを買うなら築何年がいい？

中古マンションを購入する際に「築何年が良いのか」という疑問は、多くの人が抱えるポイントです。

公益財団法人東日本不動産流通機構の2024年の首都圏不動産流通市場の動向によると、2023年に成約した中古マンションの平均築年数は約24.53年となっており、実際の取引市場では20年前後の物件が多く選ばれていることがわかります。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

中古マンションの価格は、新築から中古になった直後に大きく下落し、その後は緩やかに下がっていきます。

築20年を超えると下落幅が緩やかになり、価格が底値に近づきますが、築20年で建物の価値がゼロになるわけではなく、立地条件、管理状態の良し悪しによって資産性は大きく変わるケースが多いです。

鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、適切に維持管理されていれば100年以上もつと言われており、中古マンションを選ぶ際には築年数だけにとらわれず、立地や管理体制、修繕履歴などを総合的に見極めることが重要だと言えます。

参照：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」

中古マンションの価格を決める5つのポイント

中古マンションの価格は一つの要素だけで決まるのではなく、複数の条件が組み合わさって算出されます。

代表的な要素としては、築年数や立地、管理状態、広さ、周辺環境などが挙げられます。

これらを理解することで、価格の妥当性の判断や購入時の比較材料にしましょう。

ここでは、中古マンションの価格を決めるそれぞれの要素の詳細について解説します。

築年数

築年数は、中古マンションの価格を決定するための大きな要素のひとつです。

一般的には、築年数が経つごとにマンションの価格は下落します。

築浅の物件は新築に近い価格で取引されやすい一方、築20〜30年を超えると建物の老朽化や設備の古さから価格は下落傾向にあります。

国土交通省の中古住宅流通、リフォーム市場の現状によると、中古マンションの価格の下落率は、築10年で約10%、築30年で約60%です。

ただし、フルリノベーション済み物件や耐震補強工事を経た物件は評価が上がり、同じ築年数でも価格差が生まれるケースも多いです。

参考：中古住宅流通、リフォーム 市場の現状（国土交通省）

立地

立地条件は、マンションの価格に最も影響の大きい要素と言えます。

駅からの距離や都心部までのアクセスの良さ、周辺の生活利便施設などの充実度が評価の対象になります。

東京カンテイの徒歩時間別新築&中古マンション坪単価の調査によると、首都圏の中古マンションの場合、駅徒歩1分あたりの坪単価を基準にすると、下落率は駅徒歩5分で-11.3%、徒歩10分で-35.8%です。

中古マンションは、特に駅からの距離が価格に与える影響が大きく、1分あたりの坪単価の差を平均すると4.0万円となっています。

また、人気エリアや再開発が進む地域では相場全体が上昇しやすいのも特徴です。

参考：徒歩時間別 新築&中古マンション坪単価（東京カンテイ）

管理状態

中古マンションでは、建物全体の管理状態が価格に直結します。

マンションは集合住宅なので、エントランスや廊下といった共用部分の清潔さや管理組合の運営、大規模修繕の実施状況なども、物件を選ぶ際の重要なポイントです。

大規模修繕が計画的に実施されているマンションは、将来的な安心感が高く、同条件の物件より高く評価されるケースがあります。

逆に管理が行き届いていない物件は、将来的なリスクが懸念され価格は抑えられやすいです。

広さ

専有面積の広さも価格を決める重要な要素です。

一般的には、同じ物件であれば面積が広いほうが価格は上がります。

東日本不動産流通機構の年報マーケットウォッチ2024年度版によると、首都圏の中古マンションの在庫の㎡単価は、60㎡で106.11万円、80㎡で153.81万円です。

参考：首都圏　新築・中古マンション市場（東京カンテイ）

ファミリー向けで需要が多いのは60㎡台～70㎡台で全体の40%程度を占めます。

参考：年報マーケットウォッチ2024年（東日本不動産流通機構）

広さが同じでも間取りの使いやすさや空間効率によっても価格差が出ることもあります。

同じ70㎡でも、部屋数の配置や収納の数で住みやすさが違うので、リビングの広さや収納の数によって価格差が出るケースも多いです。

周辺環境・将来性

周辺環境は、日々の暮らしや資産価値に大きな影響を与える重要な要素です。

例えば、スーパーやコンビニ、病院、学校、公園といった生活利便施設が近くに整っているかどうかは、購入検討者にとって大きな判断材料となります。

騒音の有無や治安の良し悪し、駅や大通りからの距離なども暮らしやすさに影響しますし、南向きや角部屋、眺望の抜けた住戸は人気が高く、こういった要素も価格差を生むポイントです。

また、周辺の都市計画や再開発も見逃せません。

新駅の開業や大型商業施設の建設、インフラの整備が予定されているエリアは、将来的に住環境が向上し、資産価値の上昇が期待できます。

逆に、近隣に工場や大規模道路の建設が進む場合は、騒音や環境悪化によって価格が下がる可能性もあるため注意が必要です。

築年数ごとの中古マンションの特徴

中古マンションを選ぶ際に、築年数は最も重要なチェックポイントのひとつです。

築年数によって価格相場や建物の状態、設備仕様、資産価値の安定度は大きく変わります。

購入を検討する際には「築何年の物件が自分のライフスタイルや予算に合っているか」を見極めることが大切です。

ここでは、築年数ごとの特徴を整理してみましょう。

～築10年

築10年以内の物件は、比較的築浅と呼ばれる部類に入り、設備や内装が新しく最新の仕様が採用されていることが多いです。

新築されて間もないので、外観や共用部も綺麗な状態を保っています。

新築より価格は下がる傾向にありますが、資産価値はまだ高く、人気のエリアであれば新築時よりも売却価格が上昇しているケースもあります。

東日本不動産流通機構によると2024年の築10年以下の新規登録数は23,807件と全体の12.7%で売り出しの件数は少なく、成約件数は8,075件で成約率33.9%と高めです。

ただし、築浅物件を購入する場合は、価格が高めに設定されているため、予算とのバランスを考えて購入を検討しましょう。

参考：年報マーケットウォッチ2024年（東日本不動産流通機構）

築10～20年

中古市場で流通している物件数が多いのが築10～20年の物件です。

新築や築浅よりも価格が落ち着き、手が届きやすい水準になっています。

東日本不動産流通機構によると2024年の築10～20年の新規登録数は29,192件と全体の15.5%と売り出しの件数は築10年以下よりも多く、成約件数は8,790件で成約率30.1%です。

多くのマンションでは築12～15年前後で最初の大規模修繕が行われるため、適切に修繕がなされているかを確認することが重要なポイントと言えます。

設備は最新モデルに比べてやや古さを感じる場合もありますが、内装リフォームを施せば新築同様に住むことができます。

築20～30年

築20～30年のマンションは、築25年を超えると新築時の半値以下になることも多く、価格を重視する購入者やリノベーションを前提とする層から人気があります。

参考：中古住宅流通、リフォーム 市場の現状（国土交通省）

東日本不動産流通機構によると2024年の築20～30年の新規登録数は39,068件で全体の20.8%と多いですが、成約件数は7,717件で成約率19.7%と築20年以下と比べると低くなっています。

この時期には、2回目の大規模修繕が行われることも多いため、建物の管理状態によって資産価値に大きな差が出るのが特徴です。

また、この築年数帯は「旧耐震基準」と「新耐震基準」の分かれ目にあたります。

1981年以降に建築確認を受けた物件であれば新耐震基準に対応しているため、購入前には必ず確認しておくことが大切です。

築30年～

築30年以上のマンションは、価格は大きく下がる一方で、建物の老朽化が進んでいる可能性が高くなります。

東日本不動産流通機構によると2024年の築30年以上の新規登録数は95,269件で全体の50.9%と半分を占めていますが、成約件数は11,839件で成約率12.4％とかなり低いです。

旧耐震物件も多くなり、好立地物件やリノベーション物件でないと中々売却は難しいでしょう。

築30年を超える物件については、とくに管理状態や大規模修繕の実施状況が非常に重要になります。

購入時には、建物に関する重要事項にかかる調査報告書や長期修繕計画を確認しましょう。

中古マンションを購入する際の3つの注意点

中古マンションは、新築より価格が抑えられる一方で、建物の状態や将来のリスクを十分に把握しておくことが重要です。

表面上の条件だけで判断してしまうと、思わぬ出費や資産価値の低下につながる可能性もあります。

ここでは、中古マンションを購入する際に特に注意しておきたい3つのポイントを解説します。

修繕や管理の状況を確認する

中古マンションでは、これまでの修繕履歴や管理状態が資産価値に大きく影響します。

エントランスや共用部が清潔かどうか、修繕積立金が適切に積み立てられているか、長期修繕計画がしっかり策定されているかを確認することが大切です。

管理が不十分な物件は、将来的に大規模修繕が実施されないリスクや突発的な費用負担が発生するリスクがある点には注意しましょう。

マンションの空室率を確認する

空室率が高いマンションは、管理状況が悪い、マンション内でトラブルがあるなど、何か問題があるケースが多いです。

空室率とは、空室の数をマンション全体の個数で割って100を掛けて計算します。

たとえば、100戸のうち5戸空室がある場合の空室率は5％となります。

最近では、住民の高齢化が進み、所有者が亡くなって相続したが自分は住まずに、そのままにして空室化しているケースが多いです。

全国のマンションやアパートなどの共同住宅の空室率は約16.7%となっています。

参考：マンションやアパート空き家率16.7%　建て替えの障害に（日経新聞）

購入前には、販売図面や管理会社から「戸数に対する居住率」を確認し、健全に管理が維持されているかをチェックしましょう。

旧耐震か新耐震かを確認する

マンションの耐震性能は、安全性だけでなく資産価値にも直結します。

耐震基準委は、旧耐震基準と新耐震基準があります。

1981年6月以降に建築確認申請を行った物件が新耐震、それ以前が旧耐震です。

旧耐震基準は、震度5程度の地震で倒壊しないこと、新耐震基準は、震度6強～7クラスの地震でも倒壊・崩壊しないことを想定して建てられています。

旧耐震基準の場合はそのままでは住宅ローン減税が受けられません。

旧耐震基準の場合は、住宅ローン減税を受ける際に、新耐震基準を満たしていることを証明する耐震基準適合証明書を取得する、または既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要がある点にも注意しましょう。

中古マンション購入時の築年数に関するよくある質問

中古マンションを購入する際、重要なポイントとなるのが「築年数」です。

築年数は、価格や資産価値だけでなく、耐震性や住宅ローン減税などの制度面にも影響します。

購入する前に、築年数について理解を深めておけば購入の際にも安心です。

ここでは、購入希望者から特によく寄せられる質問を3つ取り上げて解説します。

築何年までのマンションなら安心して住める？

マンションは築年数が経つにつれて老朽化が進みます。

しかし、鉄筋コンクリート造であれば耐用年数は47年とされ、適切な修繕や管理を行えば100年近く住み続けることができます。

重要なのは築年数そのものよりも、「管理が行き届いているか」「大規模修繕が計画的に実施されているか」という点です。

たとえ築30年を超えていても、修繕履歴がしっかり残っていて管理組合が機能していれば、安心して暮らせる住まいと言えるでしょう。

逆に築浅でも、管理がずさんであれば将来的な劣化や費用負担のリスクが高くなります。

築古マンションは資産価値が下がりやすい？

築年数が経つにつれて価格は下がる傾向があります。

しかし、必ずしも「築古＝資産価値が低い」とは限りません。

立地が良い物件や管理が行き届いている物件は、築30年を超えても資産価値を維持しているケースも多いです。

また、リノベーション済みの物件は新築同様の住み心地を提供できるため、価格が維持されやすいケースもあります。

旧耐震のマンションでも住宅ローン減税は受けられる？

旧耐震基準のマンションは、そのままでは住宅ローン減税の対象外です。

ただし「耐震基準適合証明書を取得する」「既存住宅売買瑕疵保険に加入する」「耐震改修工事を実施する」など、耐震性を証明できれば控除を受けられるケースがあります。

参考：住宅ローン減税（国土交通省）

購入前に、耐震基準適合証明書の取得、既存住宅売買瑕疵保険への加入が可能かについて、不動産会社に確認しておくと安心です。

まとめ

今回は、中古マンションの購入において重要な築年数について、築年数別の特徴や購入時の注意点などについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

確かに、中古マンションの購入に際して、築年数は重要な要素のひとつです。

しかし、実際にマンションを購入する際には、「築年数」だけではなく、立地・管理状態・修繕履歴・耐震性・周辺環境など複数の要素を総合的に検討して判断する必要があります。

築年数は価格や資産価値の目安となりますが、鉄筋コンクリート造のマンションは適切に管理されていれば100年近く住めるとされており、管理が行き届いているかどうかが、長期的な安心・資産性の鍵になります。

築古でも、管理組合が活発で修繕計画が整っている物件やリノベーション済みの住戸は、資産価値を維持しやすく、安心して購入できるケースが多いです。

また、旧耐震基準の物件では住宅ローン減税が受けられない場合があります。

耐震基準適合証明書の取得や瑕疵保険の加入、耐震改修工事を行うことで控除を受けられるケースがあるので、購入前に不動産会社に確認しておくことが安心です。

これから中古マンションの購入を検討している人は、今回の記事を参考に、価格や利便性だけでなく、管理状態・耐震性・将来の修繕計画まで考慮して選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。