買ってはいけない中古マンションはある？12の特徴や注意点を解説

「中古マンションを購入したいけど、失敗が怖くて踏み切れない」
「物件はたくさんあるのに、どれを選べば良いのか全然わからない」
このような悩みを持つ方は多いでしょう。

中古マンション市場は拡大を続けており、新築と比べて価格が安いことから、多くの人が購入を検討しています。
しかし、物件選びには慎重な判断が必要です。

築年数や立地条件、管理体制の良し悪しによって、資産価値や居住性が大きく変わってくるためです。
また、エアコン設置の制限や排水管の構造、災害リスクなど、見落としがちな課題も存在します。

本記事では、避けるべき物件の特徴と購入時の注意点を解説し、リフォームやリノベーションの可能性など、中古マンション購入のメリットについても詳しく説明します。
物件選びで失敗しないために、購入検討時のポイントをしっかりと把握しましょう。

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買ってはいけない中古マンションの特徴

中古マンション市場は拡大を続けており、物件数の多さに圧倒される方も少なくありません。
理想の物件を見つけるには、まず避けるべき特徴を把握することが重要です。

ここからは、購入を控えた方が賢明な中古マンションの特徴について解説します。
物件選びで失敗しないために、以下に挙げる要素を慎重に確認することをおすすめします。

購入後の後悔を防ぐためにも、各項目を注意深くチェックしておきましょう。

立地条件が良くない

マンションの価値を大きく左右する重要な要素が立地です。
不動産の資産価値は立地で9割が決まると言われています。

魅力的な外観や手頃な価格の物件に心を奪われがちですが、立地条件を慎重に検討することが大切です。

資産価値の面では、駅からの距離が近い物件が高評価を得られます。
将来の売却を考えている方は、駅近くの物件や交通の便が良い場所を選ぶと有利になりますが、駅前は人通りが多く、治安面での懸念も出てくるので注意が必要です。

同様に、お子さんがいる場合は繁華街など治安上の不安がある地域は避けた方が無難です。
また、生活の快適さを考えると、スーパーマーケットや医療機関などの生活関連施設が周辺にそろっているかどうかも重要な判断材料となります。

エアコンが設置できない

中古マンションの居室によっては、エアコン設置が難しい場合があるため事前確認が重要です。
特に築年数が経過した物件では、一部の居室にエアコンが付けられないことがあります。

管理規約で共用廊下への室外機設置が禁止されている物件では、窓用エアコンを使用することになりますが、騒音の問題から資産価値の低下につながる可能性があります。

管理規約で禁止れていない場合でも、共用廊下側の部屋にエアコンを設置する際には、冷媒管(※1)を通すスリーブが必要になります。
スリーブがない場合、共用部分の工事制限により新設が認められないことが一般的です。

物件購入時は、間取り図だけでなく、各部屋のエアコン設置可否とスリーブの位置について不動産会社へ確認する必要があります。

冷媒管(※1)…エアコンの室内機と室外機をつなぐ配管のこと。冷暖房に必要な特殊な液体（冷媒）を循環させることで、快適な室内環境を作り出す重要な役割を果たしている。

周辺環境の安全性が低い

立地条件の項目でも触れましたが、周辺環境の治安や安全性は物件選びの重要な判断材料のひとつです。

内覧は日中に行うことが多いため、夜間の様子を把握することもポイントです。
昼と夜では地域の雰囲気が大きく変わることがあり、閑静な住宅街でも、夜になると若者の溜まり場になったり、暴走行為が発生したりする可能性があります。

また、街灯の少なさで夜道が暗くなることも考えられます。

物件購入を決める際には、夜間の現地確認を実施することがおすすめです。

警視庁が提供する「犯罪情報マップ」では、ひったくりや自動車盗など、犯罪の種類別に地域の治安状況を確認できます。
事前にチェックしておくことで、周辺環境の安全性を確認しておきましょう。

管理体制が不十分である

マンションの管理状態は資産価値と住環境に直結するため、専有部分だけでなく、共用部分の状態確認が重要な判断材料となります。

エントランスや共用廊下、ゴミ置き場、駐車場などの共用スペースの手入れ状況をチェックしましょう。
清掃不足や設備の劣化が目立つ場合は、管理体制が不十分であることが考えられます。

定期的な大規模修繕工事の実施も物件選びの重要な指標です。
適切な修繕がされていないと、雨漏りのリスクが高まり、建物の耐久性にも影響を及ぼします。

購入検討時は、管理会社が保管している修繕履歴の確認を必ず行いましょう。

「マンションは管理を買え」と言われるほど管理は重要なポイントです。
マンションの価値は状態で決まると言っても過言ではありません。

旧耐震基準で建てられている

1981年5月以前に建設されたマンションは旧耐震基準で建てられており、現代の基準と比べて地震への耐震性が低くなっています。

具体的には震度5強程度までの揺れには耐えられますが、震度6以上の大地震では建物に重大な損傷が生じる可能性が高まるとされています。
築年数が経過した物件では、構造の劣化も進行するため、大地震による倒壊リスクは更に高くなるでしょう。

また、旧耐震基準の物件は住宅ローン控除の適用外となるため注意が必要です。
控除の適用がないとなると、資金計画にも大きな影響が出るでしょう。

ただし、耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅ローン控除が適用される可能性があります。
証明書の取得には費用と時間がかかりますが、将来の資産価値を考えると検討する価値があります。

旧耐震基準の物件でも、耐震補強工事が実施されている場合は安全性が向上していると考えられるため、購入検討時は、建築年だけでなく耐震補強の履歴を必ず確認することが大切です。

リノベーションの制限がある

中古マンションのリノベーションやリフォームが自由にできるのは、専有部分に限られます。

マンションの骨組みとなる構造躯体や、玄関ドア、窓、バルコニーといった共用部分の改修は認められていません。
マンションの形状に関わる大規模な工事は厳しく制限されているのです。

管理規約によって追加で制限事項が存在することもあります。
使用できる内装材料が限定されているケースや、水回り設備の移動が禁止されている物件も多く見られます。

中古マンションの購入を検討する際には、必ず管理規約を確認するようにしましょう。
理想のリノベーションが実現できるかどうかを事前に把握することで、購入後のトラブルを防ぐことができます。

修繕積立金や管理費が不適切である

中古マンション購入を検討する際は、毎月の管理費と修繕積立金の相場を確認することが大切です。

これまで、多くの分譲マンションでは大規模修繕を12年程度の周期で行う長期修繕計画が標準的とされてきました。国土交通省の『長期修繕計画作成ガイドライン』では、12～15年程度を1回目、2回目、3回目と回数を重ねていく毎に大規模修繕を実施することを推奨しています。

参考：長期修繕計画作成ガイドラインコメント

国交省ガイドラインでは、「部材や工事仕様により異なるが、一般的に大規模修繕は12〜15年程度の周期」と明記されており、築年や資材耐久性の変化に応じて延長も検討すべきとされています。

管理費が相場より極端に安い物件は、建物の維持管理が適切に行われていない可能性があります。
建物の価値低下を防ぐため、適切な管理体制が整っているか確認するようにしましょう。

修繕積立金の設定額が低すぎる場合も要注意です。

将来的な大幅値上げや、数百万円単位の一時金徴収につながるリスクが生じる可能性があります。

月々の費用が安い物件は魅力的ですが、長期的な視点での判断が重要です。
相場との比較で適正な金額設定かどうかを見極めるようにしましょう。

エレベーターの数が不足している

建築基準法では、高さ31m以上（一般的に7～10階建て相当）の建物にエレベーター設置が必須です。
高齢者向け共同住宅は3階建て以上で設置が義務付けられています。

マンションの適正なエレベーター設置基準は50戸に1台で、住戸からエレベーターホールまでは50m以内が推奨されています。
7階建て以上の物件の購入を検討している場合、エレベーターの設置状況の確認が重要です。

階数が高くなるほどエレベーターの重要性は増し、設置台数が不足していると、通勤時間帯の混雑による待ち時間が発生する可能性があります。
物件選びの際は、エレベーターの設置台数と住戸からの距離を確認するようにしましょう。

参考：e-GOV 建築基準法

スラブ下配管になっている

築30年以上のマンションには、床スラブの下部に排水管を設置している物件が存在します。
これがスラブ下配管と呼ばれる構造です。

スラブ下配管では、上階からの排水を下階の天井部分で処理する仕組みとなっています。
建物構造部に配管が組み込まれており、床と天井の間にスペースがないため、水回りの位置変更が制限されます。

このような構造のマンションでは、水まわりのリフォームに大きな制約が生じる可能性があるため、水回りの移動を計画している購入検討者には、事前の確認が不可欠です。

また、スラブ下配管は、漏水リスクが高くなることが問題です。
配管の状態を点検するのが困難なため、漏水が発生すると直接下階に被害が及びます。

排水管の維持管理においても課題が存在します。
排水管は一般的に20年程度での交換が推奨されますが、スラブ下配管の場合は下階の居住者の同意を得たうえで天井工事を実施する必要があるため注意が必要です。

中古マンションを購入する場合は、排水管の設置状況を不動産担当者に確認するようにしましょう。

定期借地権が付いている

定期借地権マンションの特徴は、土地に期限付きの利用権が設定されていることです。
通常の分譲マンションと異なり、50年以上の契約期間後には土地を地主に返却する必要があります。

購入価格は一般的なマンションより20〜30%安価になる傾向がありますが、毎月の土地利用料や建物解体費用の積立金が発生するため、実質的なランニングコストは通常のマンションを上回ります。

参考：全国定期借地権付住宅の供給実態調査(国土交通省)

定期借地権マンションの最大の課題は資産価値の低下です。
時間経過とともに資産価値はゼロに向かって減少していきます。

新築時は契約期間が長く残っているため問題は少ないですが、契約期間の残りが短くなると住宅ローンの審査が厳しくなり、売却も困難になるでしょう。

そのため、購入前には将来的な住み替えプランも考慮に入れる必要があります。

相場価格とかけ離れている

中古マンションを購入する際、地域の価格相場は重要な判断基準です。

近年は複数の要因で価格上昇傾向にあります。
マンション価格の上昇要因となっているのは、コロナ禍での住宅需要の増加、海外投資家の参入、建築費の高騰、低金利環境です。

近年の中古マンションには、新築レベルまでリノベーションされた物件が増加しています。
このような物件は相場より高額になる傾向があるので、周辺地域での価格相場は必ず確認するようにしましょう。

リノベーション済み物件は価格が上昇している一方で、未改装の物件は自由度の高い間取り変更が可能です。
自分でリフォームする場合は、費用を抑えられる可能性もありますが、手間と時間がかかります。

災害時の危険性が高い場所にある

災害リスクは地域によって大きく異なります。
住環境を左右する要因として、浸水被害、土砂崩れ、地盤沈下などの自然災害への備えが重要です。

マンション購入時には、立地特有の災害リスクを把握することが不可欠です。
川沿いの地域では浸水被害、崖地では土砂災害、埋立地では地盤沈下といった地域特有のリスクが存在します。
地震国である日本では、地震による被害への対策も重要な検討事項です。

災害リスクの確認には、国土交通省が公開している「ハザードマップポータルサイト」が有効です。

洪水、土砂災害、高潮、津波のリスク評価に加え、防災道路情報や地形分類まで、詳細な情報を入手できるので、購入検討時には必ずこれらの情報を確認するようにしましょう。

中古マンションの購入を検討する際の注意点

中古マンションは新築と比較して価格面でのメリットがありますが、住宅購入という観点からは、大きな買い物であることに変わりありません。

中古物件購入時の最重要ポイントは、事前確認によるリスクの回避です。
慎重な検討と調査を行うことで、スムーズに理想的な物件を選ぶことが可能になります。

ここからは、中古マンションの購入を検討する際の注意点について詳しく見ていきましょう。

築年数とリフォームの必要性を把握すること

築年数とリフォームは中古マンション選びの重要な判断基準です。

築21年以降の物件は価格下落が顕著な上、断熱性や耐震性が現代基準を満たさない傾向にあるのが一般的です。
そのため、築年数が古い中古マンションは、将来的な大規模修繕や設備更新が必要となり、コストがかかる可能性があります。

さらに、リフォームの必要性を把握することで、購入後の追加コスト発生の可能性を事前に知ることができます。

ただし、適切なリフォームは資産価値の維持・向上にも繋がるということを覚えておきましょう。

このように、築年数とリフォーム状況を総合的に判断することで、快適性と将来的な資産価値、維持費用のバランスが取れた物件選びが可能となり、理想的な住環境の実現と長期的な資産価値の確保を両立できます。

繁忙期や閑散期などのタイミングを把握すること

中古マンション購入において繁忙期や閑散期などのタイミングを把握することは、取引の成否を左右する重要な要素です。

1月から3月の繁忙期は物件情報が豊富なため、優良物件が見つかる可能性が高くなります。
しかし、競争が激しいため、価格交渉が困難になるでしょう。

一方、7月から8月の閑散期は取引数が減少します。
この時期は物件をじっくりと検討でき、不動産会社の対応も丁寧になる傾向があります。
また、価格交渉の余地も広がるため、好条件での購入するチャンスが増えるでしょう。

購入を急がない場合であれば、閑散期を狙うことで理想的な条件での取引が可能になります。

ただし、優良物件は季節を問わず早期に売約となる傾向があるため、柔軟な対応も大切です。

将来的な資産価値を見込めるか確認すること

中古マンション選びにおいて、将来的な資産価値を見込めるか確認することは重要です。

一般的に、マンションは築年数とともに価値が下がりますが、立地や管理状態によっては資産価値を維持できる可能性があります。
駅近や利便性の高い場所、再開発が予定されているエリアなどは、将来的にも需要が見込めるでしょう。

また、適切な管理が行われているマンションは、建物の劣化を最小限に抑え、資産価値の維持につながります。
大規模修繕の履歴や修繕積立金の状況を確認することも重要です。

将来的な資産価値を考慮することで、長期的な視点で購入の是非を判断できるようになります。
将来、売却する際や賃貸に出す際にも有利に働く可能性が高まります。
そのため、購入時には立地、管理状態、将来性などを検討し、総合的に判断することが大切です。

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中古マンションを購入するメリット

ここまで読んでみると、中古マンションはリスクが高いようだから購入はやめようと考える方もおられるでしょう。

しかし、中古マンションには、さまざまなメリットが存在します。

価格設定の幅が広く、予算に応じた物件選びができる点が大きな強みです。
また、立地条件や間取りなど、好みに合った住まいを見つけやすい特徴がある他、資産価値の維持も期待できるなどがメリットです。

ここからは、中古マンションを購入するメリットについて詳しく解説します。

新築と比較して価格が安い

中古マンションの最大の魅力は、なんと言っても価格面でしょう。
新築と比べると大幅に購入費用を抑えることが可能です。

その理由は、新築マンションには200万円から600万円ほどの「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ価格が含まれているためです。
購入直後に物件価値が約20%下落する要因となっているのが、このプレミアム価格なのです。

中古マンションではプレミアム価格が含まれていないため、より手頃な価格で購入できます。
新築物件にこだわりの少ない方には、中古マンションの購入がおすすめです。

住環境を事前に確認できる

新築マンションにはない中古マンション購入の大きなメリットとして、住環境を事前に確認できる点があります。

中古マンションでは、実際に物件を訪れることができるため、日当たり、眺望、風通しなどの居住性を直接体験することが可能です。
また、周辺環境や騒音の状況、他の住民の生活マナーなども確認できます。

さらに、マンションの管理状態や共用部分の清掃状況、エレベーターなどの設備の使い勝手も把握することも可能です。
これらの情報は、長期的な住みやすさや資産価値の維持に直結します。

事前に実際の住環境を確認できることで、購入後のミスマッチを防ぎ、自分のライフスタイルに合った物件を選択できる可能性が高まります。

立地や間取りの選択肢が広い

中古マンションは、立地や間取りの選択肢が広くなることがメリットです。

新築マンションは開発可能な土地に限定されるため、立地の選択肢が比較的少なくなります。
一方、中古マンションは過去に人気のあった場所に建てられたものが多く、駅近や都心部など、好立地の物件を見つけやすいのが特徴です。

また、間取りに関しても、中古マンションは多様な選択肢があります。

築年数や時代によって異なる間取りの特徴があり、自分のライフスタイルに合った物件を見つけやすくなります。
さらに、リノベーションを前提に購入すれば、既存の間取りにとらわれず、自由にカスタマイズすることも可能です。

このように、中古マンションは立地と間取りの両面で選択肢が広く、理想の住まいを見つけやすい点が大きな魅力となっています。

資産価値の変動が比較的緩やか

中古マンションは、資産価値の変動が比較的緩やかです。

新築マンションは購入直後に価値が大きく下がる傾向がありますが、中古マンションは既に一定の価値下落を経ているため、以降の価値変動が緩やかになる傾向にあり、特に以下のような特徴があります。

・築20年以降のマンションは価格の下落が緩やかになる傾向にある
・築30年を超えると価値がほぼ横ばいになることもある

さらに、以下の条件を満たす中古マンションは資産価値を維持しやすいとされています。

・駅近などの好立地
・人口減少が緩やかな地域
・適切な管理が行われている物件

このような特徴を持つ中古マンションを選ぶことで、長期的な資産価値の維持が期待でき、将来の売却や住み替えの際にも有利に働く可能性が高まるでしょう。

リフォームやリノベーションが検討できる

中古マンション購入をすることで浮いた予算を利用して、リフォームやリノベーションの検討が可能です。
これにより、新築マンションでは難しい大規模な間取り変更や、こだわりの設備導入も実現できます。

例えば、壁を取り払って開放的なLDKにしたり、水回りを一新したりと、ライフスタイルに合わせた改修が可能です。
また、予算に応じて部分的な改修から全面改装まで、柔軟に対応できるのも魅力です。

さらに、リフォームやリノベーションを通じて、住宅の機能や性能を向上させることもできるため、断熱性能の向上や最新設備の導入により、快適性や省エネ性を高められます。

これにより、自分好みの理想的な住空間を実現しつつ、将来的な資産価値の維持・向上も期待できます。
予算配分を工夫することで、快適性と経済性を両立させた住まいづくりが可能です。

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さいごに

中古マンションは新築と比べて価格が安いというメリットがある一方で、慎重な検討が必要な物件選びとなります。

購入を控えるべき物件の特徴として、立地条件の悪さ、旧耐震基準での建築、管理体制の不備、スラブ下配管、定期借地権などが挙げられます。

良質な中古マンションを選ぶためには、築年数とリフォームの必要性、将来的な資産価値、災害リスクなどを総合的に判断することが重要です。
特に立地による資産価値への影響は大きく、駅からの距離や生活利便施設の充実度は重要な判断材料となります。

適切な調査と慎重な検討を行うことで、価格面での優位性を活かしながら、立地や間取りの選択肢が広い中古マンション市場から、理想的な物件を見つけることが可能です。
さらに、リフォームやリノベーションを組み合わせることで、自分好みの住空間を実現できる点も大きな魅力といえるでしょう。

新築マンションにはないメリットが、中古マンションには多くあります。
「中古マンションは購入してはいけない」ということはありません。
様々なリスクやメリットを比較、検討して、自分自身が満足できるものを購入することが重要です。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。