専任媒介契約とは？3種類の契約の違いやメリット・デメリットを解説

「一般媒介と専任媒介の違いを知りたい」「専任媒介契約は囲い込みが怖いので一般媒介のほうがいいの？」など、自宅を売却する際に不動産会社との媒介契約でお悩みの方も多いでしょう。

専任媒介契約とは、自宅などの不動産の売却を依頼する際に、不動産会社と結ぶ媒介契約の一つの形式です。

不動産会社に自宅などの不動産の売却を依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類の形式があり、それぞれ契約の内容が異なります。

それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、契約することが重要です。

専任媒介では、1社に任せることで積極的な販売活動を期待できるというメリットがある反面、1社頼りになってしまうのがデメリットと言えます。

1社に任せてしまうことで、他社への情報提供を制限する囲い込みをされる可能性もあります。

大事な自宅の売却を成功させるためにも、媒介契約についての知識を深めましょう。

これから自宅の売却を検討している人や媒介契約の選定で悩んでいる人は、最後までこの記事を読んでいただければと思います。

専任媒介契約とは

不動産会社に、自宅などの不動産の売却を依頼する際には、媒介契約を締結する必要があります。

専任媒介契約は、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類の媒介契約の中の1つです。

不動産会社からは、1社に任せてもらったほうが、積極的な販売活動ができるので早期売却が可能だということで専任媒介を勧められることが多いでしょう。

一般媒介では複数社と契約できますが、専任媒介、専属専任媒介では、1社としか契約をすることができないのが大きな違いと言えます。

複数社に依頼できる一般媒介のほうが有利に見えますが、紹介している間に他の不動産会社に決められてしまう可能性があります。

そのため、不動産業界では、自社の顧客に自社の専任媒介の物件を優先して紹介することが多ため、結果として専任媒介のほうが早期成約する可能性が高いというわけです。

しかし、1社に任せてしまうことで、他社への情報を制限する、レインズ（不動産会社だけが閲覧できるサイト）への登録をわざと遅らせるといった囲い込みをされる恐れもあります。

囲い込みをされると、本来は他の不動産会社がお客様に紹介してくれていたはずなのに、紹介してもらえないといった機会損失が発生します。

囲い込みの状況が長引いて、売却に時間がかかってしまうと大変です。

専任媒介のメリット・デメリットを理解したうえで、媒介契約を進めましょう。

3種類の媒介契約

媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。

契約できる不動産会社の数、レインズへの掲載までの日数、自己発見取引の有無、販売活動報告義務などが、それぞれの契約によって異なります。

自己発見取引とは、友達や知人など、自分で買主を探して取引をする売買の方法です。

不動産会社を通さずに契約ができるので、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。

専属専任媒介契約は、自己発見取引ができない点には注意しましょう。

レインズとは、不動産流通機構とも言われ、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムのことです。

専任媒介と専属専任媒介の場合は、一定期間内にレインズに登録義務があります。

ここでは、それぞれの売却契約を契約する際の注意点について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約の一番のメリットは、複数の不動産会社に依頼できる点です。

資産価値が高い物件や人気のある物件の場合に、買主を広く探したい人に向いています。

レインズの登録義務がなく、販売活動の報告義務がないため、販売状況の進捗を把握しづらい点がデメリットと言えます。

専任媒介契約

専任媒介の一番のメリットは、1社に絞ることで、不動産会社の積極的な販売活動が期待できる点です。

信頼できる不動産会社に依頼し、高値早期売却をしたい人に向いています。

レインズへの登録義務、2週間に1回以上の販売活動報告義務があるので、販売状況の進捗の確認もメリットと言えます。

自己発見取引ができる点が専属専任媒介契約との大きな違いです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりも報告頻度が高く、レインズへの登録も早いため、スピーディーな売却を希望する人に向いています。

売主は自己発見取引ができない点がデメリットですが、不動産会社にとっても専任媒介契約よりも制限が厳しくなるので、より積極的な販売活動が期待できます。

現実の取引では、売主、不動産会社ともに制限が厳しいので、専属専任媒介契約よりも専任媒介契約で契約するケースが多いです。

専任媒介契約の流れと手続き方法

自宅の売却をする際には、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。

不動産流通促進センターが発表している「指定流通機構の活用状況について（2024年度分）」によると、媒介契約の割合は「専属専任媒介契約（9.5％）」「専任媒介契約（33.9％）」「一般媒介契約（20.7％）」「売主・代理（35.9％）」と専任媒介契約が最も多いです。

自宅の売却を進めるためにも、まずは、専任媒介契約の手続き方法と売却完了までの流れについて理解しましょう。

参考：指定流通機構の活用状況について（2024年度分）（公益財団法人不動産流通推進センター）

自宅の売却を検討

自宅の売却の検討を始める際には、売却の目的を明確にし、所有物件の相場を把握することが重要です。

住み替えや資産整理など、目的によって売却や引越しのタイミングなどを検討する必要があります。

目的が整理できたら、ポータルサイトなどで類似物件の売り出し価格などを参考に、所有物件の相場を確認しましょう。

不動産会社に査定依頼（売却相談）

所有物件の相場が把握できたら、不動産会社に売却の相談をして査定依頼をしてもらいます。

査定依頼は、1社だけではなく、複数社に依頼して査定金額を比較することが重要なポイントです。

査定金額を確認し、気になった不動産会社に訪問査定に来てもらって、信頼できる不動産会社に売却を依頼します。

訪問査定の際には、売却プランや仲介手数料の金額の確認をしましょう。

媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら媒介契約の締結です。

専任媒介契約を締結する際には、契約期間、販売価格の設定、仲介手数料の確認をします。

一般的には、契約期間は3カ月、仲介手数料は売却価格の3％＋6万円＋消費税ですが、契約期間や仲介手数料は交渉できます。

売却活動の開始（レインズ登録・広告展開）

専任媒介契約の締結が完了すると売却活動の開始です。

不動産会社は、レインズに7営業日以内に物件情報の登録を行い、インターネットのポータルサイトや店頭などで物件の広告を展開します。

問合せのあった顧客や店舗で物件を紹介した来店者などが内覧をし、物件を気に入った場合は購入申込をします。

購入申込者の中には、条件の交渉がある場合もあるので、不動産会社と相談して条件を決めましょう。

不動産売買契約の締結

売買価格や引き渡し日などの条件が決まったら、不動産売買契約の締結です。

契約当日は、不動産会社から購入者への重要事項説明があり、問題がなければ不動産売買契約へと進みます。

署名捺印が終わり、購入者から手付金を受け取ったら契約の手続きは完了です。

残代金の決済・物件の引き渡し

契約後は、物件の引き渡し日を決めて、残代金の決済・物件の引き渡しです。

購入者は銀行のローン本審査を進め、ローンが承認された段階で引き渡し日を決めます。

売主は引き渡しの前日までに、引っ越しを済ませて部屋の中を空にする必要があります。

引き渡し日は、登記手続きの書類を揃え、残代金の決済が行われた時点で、物件の鍵を購入者に渡して引き渡しは完了です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

不動産会社に言われたとおりに専任媒介契約を締結し、専任媒介契約のデメリットを知らなかったばかりに、売却期間が長くなって後悔したというケースも少なくありません。

専任媒介契約を進めるにあたっては、メリット・デメリットを理解しておく必要があります。

ここでは、専任媒介契約のメリット・デメリットについて解説します。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは以下のとおりです。

専任媒介契約のメリットは、1社に任せることで、販売活動に注力してもらえる点と窓口が一元化できる点にあります。

効率的に、早期売却を実現したい人は、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは以下のとおりです。

専任媒介のデメリットは、1社のみとしか契約できない点にあります。

契約後に、営業力がないことがわかった、売却活動に不満があるといった場合でも、基本的には契約満了まで待つ必要があります。

また、両手取引を行うための囲い込みも専任媒介の大きなデメリットです。

不動産会社は、売主と買主から仲介手数料をもらう両手取引をするために、自社で買主と契約できるように、自社のみがポータルサイトに掲載し、他の不動産会社への情報や問い合わせを制限する「囲い込み」をします。

囲い込みをされると、本来であれば他の不動産会社を通じて内覧してくれていた顧客に対して、物件を紹介してもらえないといった機会損失が起こります。

囲い込みによって、売却が長期化する物件も多いです。

仲介手数料は、3％＋6万円なので、3％を大きく超える手数料率の不動産会社は、囲い込みをしている可能性があると言えます。

大手不動産会社でも囲い込みをしているケースもあるので、契約時には注意しましょう。

専任媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産会社に言われるまま専任媒介契約してしまい、契約後にトラブルが起こって困ったという話をよく耳にします。

専任媒介契約で失敗しないためにも、事前に契約を結ぶ際の注意点を確認しておくことが重要です。

不動産会社を慎重に選定する、囲い込みをさせない工夫をするといったことに注意しながら契約を進めましょう。

不動産会社と担当者の見極めが重要

不動産の売却を成功させる上で重要なのが、不動産会社と担当者の見極めです。

大手不動産会社だから安心できると任せたが、担当者が新人で勝手がわからずに、売却活動が上手く進まないといったケースもあります。

信頼できる不動産会社と担当者であるかを、机上査定の依頼から訪問査定での対応まで期間、チェックする必要があります。

特に、査定の返信や質問への回答の速さは重要なポイントです。

素早く対応してくれる担当者のほうが、依頼した後の売却活動においても、売却準備の手際が良く、顧客に対してのレスポンスがよい可能性が高いでしょう。

言われるまま契約しない・契約期間は柔軟に

専任媒介契約を失敗する人に多いのが、不動産会社に言われるまま契約してしまうケースです。

不動産会社は、できれば売主、買主の両方から手数料がもらえる両手取引がしたいので、専任媒介契約を締結したいと考えています。

1社にのみに任せてしまうリスクや囲い込みの危険性といったデメリットは話しをしないケースが多いでしょう。

そういった不動産会社の多くは、囲い込みをする可能性が高いと言えます。

怪しいなと思ったら、契約期間を1カ月に短縮するなど柔軟に対応するなどの対策も有効です。

不当に高い査定価格には注意

不当に高い査定価格を出す不動産会社には注意が必要です。

不動産の価格には相場があり、複数社に依頼しても通常であれば査定価格にそこまで大きな差が出ることはありません。

しかし、中には媒介契約を取ることを目的とし、相場よりも極端に高い査定価格を提示してくる不動産会社もいます。

その価格で売却した実績がある、類似物件で近い金額で売れたといった根拠があればよいですが、何の根拠もなく、ただ高いだけの査定の場合は特に危険です。

高値預かりをする不動産会社に任せてしまうと、相場から価格が離れているため、結局は長期間売却ができずに、最終的に大幅に価格を下げて売る羽目になります。

極端に高い査定や低い査定を提示してくる不動産会社は、最初から省くのもひとつの方法と言えるでしょう。

囲い込みをさせない工夫

囲い込みをされると売却期間が長期化するおそれがあるので、不動産会社に囲い込みをさせない工夫が必要です。

物件をポータルサイトに登録した場合、登録した直後は最も反響が増えます。

囲い込みをする不動産会社は、反響の多い登録直後に、少しでも1社のみで広告している期間を長くするために、レインズへの登録を期限の7営業日まで登録を先延ばしにする傾向にあります。

レインズは、登録すると登録証明書を発行できるので、早期の登録を依頼した場合は、きちんと登録してくれているかを確認するために、登録証明書を送っていましょう。

また、レインズでは、不動産会社の意向で、他社にポータルサイト等への広告掲載を不可にするといった設定が可能です。

広告掲載が不可にされると、他社はポータルサイトへの掲載ができなくなり、機会損失になります。

囲い込みを防ぐためにも、他社の広告を可にして、レインズ登録してもらうようにしましょう。

途中解除の条件を確認

不動産会社の対応が悪い、内覧者が少ないなど売却活動に不信感があるといった場合は、途中解除も選択肢のひとつです。

契約期間については、最長の3カ月間で契約することが多く、大きな問題がない限りは、期間満了まで途中解除はむずかしいでしょう。

引っ越し先が決まっていて短期間で売却したい場合など、時間があまりない場合は、1カ月は様子を見るが、売却が進まない場合は途中解除ができる交渉をするといった方法もあります。

媒介契約書には、途中解除の場合はそれまでかかった費用を請求すると記載されているケースも多いので、途中解除した際の費用の有無を確認しておくことが重要と言えます。

専任媒介契約に関するよくある質問

専任媒介契約を締結する際は、手続き方法やメリット・デメリットをしっかりと理解し、注意点を押さえることが大切です。

とはいえ、初めて契約を結ぶ方にとっては、まだまだ分からないことも多いでしょう。

ここでは、専任媒介契約に関してよくある質問をまとめて解説します。

Q1専任媒介契約と専属専任媒介契約はどう違うの？

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、レインズへの登録の期限や販売活動報告の頻度は違いますが、1社のみに任せるといった点で契約内容に大きな違いはないと言えます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の一番の違いは、自己発見取引ができるかどうかです。

専任媒介契約は、自分で見つけてきた買主と自身で契約が可能でき、当事者間で契約する場合は仲介手数料の支払う必要がありません。

しかし、専属専任媒介契約では、自己版権取引ができないので、買主を自分で見つけてきた場合でも、不動産会社を通じて契約する必要があり、仲介手数料の支払い義務も発生します。

Q2専任媒介契約と一般媒介契約、結局どちらを選ぶべき？

不動産の売却で「専任媒介契約」と「一般媒介契約」のどちらを選ぶべきかについては、希望する売却スタイルによって異なります。

専任媒介契約のメリットは、不動産会社 1社のみ に依頼する、依頼先には販売活動の義務と定期報告義務がある、レインズ登録（不動産流通機構）義務あるといった点です。

専門家に任せて、進捗の管理もしたいといった人は、専任媒介契約が向いていると言えます。

一方で、一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に同時依頼が可能な点ですが、報告義務やレインズへの登録義務がない点がデメリットです。

複数社に依頼することで各社の競争意識を高めて高値売却を目指したい人や内覧調整など不動産会社とのやり取りをある程度自分でコントロールができる人に向いていると言えます。

Q3専任媒介契約の契約期間はどれくらい？更新はできる？

専任媒介の契約期間は、宅地建物取引業法で3カ月以内と定められています。

最長が3カ月なので、それ以下であれば、売主と不動産会社の双方の合意があれば期間を短縮できます。

期間短縮をしたい場合は、不動産会社に相談しましょう。

また、更新については可能です。

更新の回数についての制限はなく、自動更新の特約が入っていても効力は認められません。

参考：不動産お役立ちQ&A(公益社団法人 全日本不動産協会)

Q4専任媒介契約を途中で解除（解約）することはできますか？

専任媒介契約でも、状況によっては途中で解除（解約）することは可能です。

ただし、契約の内容によっては、それまでに売却活動にかかった費用を請求される可能性があります。

契約時に、中途解約した場合の条件については確認をしておきましょう。

Q5自分で買主を見つけたら専任媒介契約はどうなるの？

専任媒介契約では、自分で見つけた買主との契約（自己発見取引）が可能です。

自己発見取引をするには、買主が見つかったことを不動産会社に連絡し、当事者間で契約を進めることになります。

不動産会社に書類の作成や契約の補助などを依頼すると、仲介手数料または書類作成費用がかかりますが、自分たちで契約をすれば仲介手数料は必要ありません。

Q6仲介手数料の金額は専任媒介だと高くなる？

専任媒介契約だからといって仲介手数料が高くなることはありません。

仲介手数料については、金額に上限が定められており、売却価格が400万円以上の場合は、売却価格の3%＋6万円＋消費税となります。

仲介手数料についても、あくまで上限が定められているだけで、金額の交渉は可能です。

Q7「囲い込み」って何？どう防げばいいの？

囲い込みとは、不動産会社が他社への物件情報の提供を制限し、買主も自社で見つけることで、売主・買主の両方から仲介手数料を得ようとする行為です。

これにより売却機会を逃すリスクがあります。

囲い込みを防ぐには、以下のような方法があります。

囲い込みをされると、本来は条件が合っていて紹介してもらえたはずが、不動産会社が情報を得ることができずに他の物件を紹介してしまい、機会損失が起こってしまいます。

ネットの口コミ等で囲い込みをしない業者かをチェックし、契約後も囲い込みをされていないかを確認しましょう。

まとめ

今回は「専任媒介契約」について、契約の流れや手続き、メリット・デメリットを解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

自宅の売却をスムーズに進めるためには、3種類の媒介契約（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介）の特徴を理解し、ご自身に合った契約形態を選ぶことが大切です。

たとえば、「複数社に依頼できるから」と一般媒介契約を結んだものの、実際には専任媒介で受けている物件の“引き立て役”にされてしまい、申込みが入らなかったというケースもあります。

一方で、「大手だから安心」と専任媒介契約を結んだ結果、囲い込みによって十分な買い手がつかず、想定よりも安い価格で売却することになってしまった、という声も少なくありません。

専任媒介契約は、1社に任せることで、不動産会社が責任感を持って売却活動をしてくれるので、早期高値売却が期待できるのがメリットです。

机上査定時の返答や訪問査定時の対応をチェックし、信頼できる不動産会社を見つけて、専任媒介契約を締結することが売却成功への近道と言えるでしょう。

これから自宅の売却を検討している人は、今回の記事を参考に、自分にあった媒介契約を選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。