不動産売却の悩みを解決するには？ケース別の相談先を紹介
「不動産売却はどのくらいの期間がかかる？」「相続した家を売却する際の相談先を探している」など、不動産の売却方法についてお悩みの方もおられるのではないでしょうか。
不動産売却に関するベストな相談先は、土地や建物を売却する内容によっても異なります。売却後のトラブルや後悔を減らすためにも、事前に相談できる専門家を確認しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却の目的別で利用できる相談先を解説していきます。これから不動産を売る予定がある方や売却時の不安を解消したい方は、ぜひ最後までお読みください。
目次
不動産売却に関しての総合的な相談
不動産売却を検討している方は、ケース別に応じた相談先を理解しておくことが大切です。建物や土地の状況によっても売却の費用やベストタイミングは異なるので、専門的な知識を有する人からアドバイスをもらうことをおすすめします。
ここでは不動産売却の一連の流れで利用できる相談先を内容別で詳しく解説していきます。
全体的な売却の相談
不動産売却の全体の流れや手順を調べる場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社は、土地や建物の価格査定から仲介や買取、契約書の作成など不動産売却に必要な手続きをサポートしてくれる存在です。相談の詳細内容が決まっていない場合や不動産売却の流れを確認したい場合は、不動産会社に相談しましょう。
「相続により不動産を取得したけれど売却を検討している」「新しい住宅を購入したことをきっかけに不動産を売却したい」など、家や土地を売却する理由によって相談すべき人や組織は異なります。はじめに不動産会社に相談しておくことで、困りごとが起こった際の対応や専門家を紹介してもらうことも可能です。
不動産価値の相談
不動産の価値の客観的な証拠が必要な場合は、不動産鑑定士に相談しましょう。
国家資格を有する不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて物件の金額の査定を行います。不動産会社が行う査定より時間を要する傾向にありますが、発行される不動産鑑定評価書は公的な書類として使用することができます。
不動産鑑定士に相談する場合の例は以下の通りです。
・関連会社間で不動産の売買を行う
・不動産相続でトラブルが発生している
・裁判所や税務署に提出する証拠書類が必要である
上記の例のように、公的な書類が効力を持つ場面で、不動産価値を査定してもらうケースが多く見かけられます。売買価格が適切であることの証明や、税務申告に必要な書類を作成する際は、不動産鑑定士に相談することを検討しましょう。
登記手続きの相談
土地や建物の登記に関する悩みは、司法書士や法務局に相談することをおすすめします。
建物や土地などの売却が成立すると、所有権が移ったことを明確にするための所有権移転登記が行われます。こちらの登記は、不動産に関する情報を法務局の登記簿に記載することで、不動産売却後のトラブルを防止できる制度です。
不動産売却の際の登記手続きは必要な書類が多いため、ご自身で行うと時間や費用がかかる傾向にあります。そこで、登記に関する専門家の司法書士に相談することで登記手続きを代理してもらうことが可能です。なお、司法書士に依頼する場合は費用が発生する点に注意が必要です。
ご自身や売買の当事者のみで所有権移転登記を行う場合は、法務局に出向くことで登記することも可能です。東京法務局では、対面や電話、オンラインによる案内を行っているため、詳細についての説明を受けたい場合は登記手続きのご案内をご確認ください。
空き家の売却の相談
相続により取得した空き家を売却する場合、空き家を売りたい人と買いたい人をマッチングさせる施策を行う空き家バンクを利用しましょう。
空き家の売却を検討している方は、物件情報を空き家バンクに提供することで、Webや広報紙などの媒体に掲載してもらうことが可能です。一方で、購入希望者は公開されている物件の中から条件に合う空き家を見つける流れです。空き家バンクは無料で利用することができ、物件の掲載情報をWeb上で全国の購入希望者に知らせることが可能です。
利用する際の注意点としては、空き家バンクでマッチング成立後の交渉や売買・契約は個人間で行う必要があることです。空き家バンクを利用する際の仲介手数料はかかりませんが、マッチング成立後に不動産会社に仲介を依頼する場合は手数料の支払いが必要になるケースもあります。
空き家を放置しておくと、建物が倒壊する可能性や地域の治安悪化の原因になる場合も考えられます。空き家を管理することが難しい場合は、積極的に空き家バンクを活用しましょう。また、空き家の買い手を探してもらうために仲介を依頼する場合は、不動産会社に相談する方法もあります。空き家の現在の状況に合う方法で売却を検討しましょう。
農地の売却の相談
農地の売却を検討する場合は、行政書士に相談することをおすすめします。
個人で売却を行うことも可能ですが、必要書類が多いため時間や労力を要することが理由です。
行政書士に農地の売却を相談した場合、申請書類の作成や農業委員会への申請代行などを依頼できます。
農地を売却する方法には、主に以下の2つがあります。
・農地のまま売却する
・宅地に転用して売却する
農地を売却する場合は、農地法の規定により農業委員会からの許可が必要になります。また、農地を購入できるのは地域の農業委員会に許可を得た農家、または農業従事者のみです。例外として、相続などで農地を取得する場合などは農地法の許可は不要です。
そのほかに、農地を農地以外の住宅地などに転用する場合は、都道府県知事の許可が必要になります。なお、市街化区域に農地がある場合はあらかじめ農業委員会に届け出ることで転用することが可能です。
農地の売買や制度の詳細内容については、農林水産省の農地制度をご確認ください。
法律や契約のトラブルの相談
不動産売却時に発生した契約のトラブルや法律上の問題を解決する場面では、弁護士に相談することをおすすめします。
契約書の内容に間違いがあった場合や、不動産の購入後に欠陥が見つかった場合など、不動産売買におけるトラブルは多岐に渡ります。個人や不動産会社で対応することが難しい問題を解決する場面で、弁護士に依頼することを検討しましょう。
不動産売却時に発生したトラブルについて弁護士に相談すると相談料がかかります。また、弁護士に案件を依頼する際にかかる着手金や、依頼した案件が解決した際に支払う報酬金に加えて、実費や日当が発生するので不動産売却にかかる費用が高くなります。
相談した弁護士に払う金額は会社によっても異なりますが、数十万円以上はかかるケースが多いことを覚えておきましょう。不動産売買の契約内容の確認や、売買契約書の作成を弁護士に依頼することも可能です。当事者同士では解決することが難しいトラブルが発生した際は弁護士に相談することを検討しましょう。
土地の境界や測量の相談
戸建住宅や土地を売買するタイミングでは、取引する土地の範囲を明らかにする境界明示を行うことが義務付けられています。
土地の境界を確定させる場面では、土地家屋調査士に相談しましょう。
土地の測量を専門的に行う土地家屋調査士に境界の測定を依頼して、確定させた情報を明示することで買い主に対しての義務を果たすことが出来ます。不動産の売買が成立する前に境界を確定させることで、不動産購入後のトラブルを回避することに繋がるでしょう。
また、境界明示義務を果たさない場合は、不動産の査定が遅れることや買い手がつきづらくなることが考えられます。民法415条によると、「境界の明示を行わずに土地を売ると債務不履行になり、損害賠償が売主に発生する場合がある」と書かれており、買い主に損害賠償を支払うケースも存在しています。不動産売却を検討している方は、土地の売却時に境界を確定させる必要があることを覚えておくことが大切です。
参考：土地家屋調査士の業務
税金についての相談
不動産売却で得た譲渡所得による所得税など、税金関連の手続きが必要になるケースでは、専門家である税理士に相談することをおすすめします。
土地や建物の売却で利益が出た場合の税金は、不動産を所有していた期間や控除の内容を含めて計算する必要があります。ご自身で確定申告を行うこともできますが、所得税の額を誤って申告してしまう場合も考えられます。不動産のトラブルやリスクを減らすためにも、税金計算に不安がある方は税理士に依頼することを検討しましょう。
税理士に相談する際の注意点としては、依頼内容に合わせて費用がかかることです。相談料や顧問料、確定申告の代理申請費用など、税理士に相談を依頼する前に必要な項目と費用相場を確認しておきましょう。
また、不動産の譲渡所得にかかる税金についての詳細をご覧になりたい方は、国税庁の土地や建物を売ったときをご確認ください。
確定申告についての相談
不動産売却後に確定申告の相談を行う場合は、国税庁や税理士に相談しましょう。
不動産売却時に譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要になります。
ご自身で確定申告の手続きを進めることも可能ですが、不動産売却時の譲渡所得や確定申告について分からないことがある場合は、国税庁の電話相談センターに相談することができます。詳細の内容については、国税庁の税についての相談窓口をご確認ください。
電話面談で回答できない相談内容の場合は、地域ごとの税務署で対面の面談を受けることも可能です。利用される場合は、あらかじめ日程調整した上で訪問することをおすすめします。
なお、不動産売却時に利益が発生した場合以外にも、特例や控除を利用する際も確定申告が必要になります。確定申告や税金関係をまとめて相談したい場合は税理士に依頼する方法もあるので、ご自身に合った方法を選択しましょう。
不動産売却に関するQ&A
不動産売却時にかかる費用や期間、税金関係について疑問点がある方も多いかと思います。ここでは、建物や土地を売却する場面でよくある質問と回答をご紹介します。
Q.不動産売却の流れを教えてください。
A.不動産売却の全体の流れは以下の通りです。
不動産売却は、売却前の情報収集から売却後の確定申告まで主に7つのステップに分けることが可能です。売却全体の流れや困りごとが発生した際の相談先を事前に把握しておくことで、売却のトラブルを回避できます。物件の条件やタイミングによっても流れが前後することはありますが、一般的な売却のステップとして覚えておきましょう。
売却全体の流れについて詳細の内容をご確認したい方は、初めての売却でも大丈夫！不動産の流れを7つのステップで徹底解説の記事も合わせてお読みください。
Q.不動産売却にかかる費用はどのくらいですか？
A.不動産売却時は、不動産会社に支払う仲介手数料や登記費用、印紙代などがかかります。
建物や土地の売却価格によって支払う税金や手数料は異なるので、不動産会社や査定サイトのサービスを利用して売却想定価格を確認しておくことが大切です。
また、不動産の売却時に利益が出た場合は確定申告時に譲渡所得税を納める必要があるので、税理士に依頼する際の費用を準備しておきましょう。
参考：知らないと損をする？不動産の売却でかかる費用と手数料を徹底解説
Q.不動産はどうしたら高く売れますか？
A.不動産を高く売るためには、売却の全体の流れや方法について把握しておくことが大切です。
また、売却に適したタイミングで売り出すことも不動産を高く売る上で重要になります。不動産を高く売るためにすべきことを示した例は以下の通りです。
・需要の高い時期に売却する
・相場価格を把握する
・複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産の需要が高くなる時期は、一般的に2月～3月、9月～10月といわれています。その理由は、進学や転勤をきっかけに引っ越しする人が多い傾向にあるからです。
家の査定から売却を開始するまでに2週間から1か月ほどかかることが多いため、不動産が良く売れるタイミングに合わせて売却時期を検討しましょう。
また、家や土地があるエリアの周辺地域の相場価格を把握しておくことも重要になります。家の購入を検討している人は複数の物件から選ぶ傾向にあるので、相場価格に合わせて価格を調整することが大切です。
その他にも、複数の会社に査定依頼して、不動産の査定価格を比較することが重要になります。価格が高すぎる、安すぎる場合は不動産が売れづらくなる傾向にあるため、適切な売却価格を設定する上で複数の不動産会社に査定してもらうことを検討しましょう。
参考：知ってるだけで差がつく！家を高く売るための5つの方法徹底解説
Q.不動産売却を自分で行うことはできる？
A.結論からいうと、不動産の個人売買は可能です。
不動産の所有者が買い手を見つけて売買する個人間売買は、法律的に問題がありません。また、不動産業者に仲介手数料を支払う必要がないため、売却時の費用の節約になります。
また、不動産会社で不動産の売買の仲介を依頼する場合は、宅地建物取引士の資格を有する人が取引の際に必要になりますが、個人間の売買では資格を有していなくても取引することが可能です。
しかし、不動産の売却価格の設定が難しいことや住宅ローンの審査に通りづらくなることなど、個人間売買を行う際の注意点も存在します。契約不適合責任の制度の内容や個人売買の手順など、専門的な知識がないと購入後のトラブルに発展することも考えられるでしょう。
不動産売却を個人間で行う場合は、売り手と買い手の信頼関係があることや、専門知識を有する人のアドバイスをもらえる環境にあることが重要です。不動産の個人間売買に興味のある方は、個人間取引をサポートするスマトリをご確認ください。
Q.不動産売却の仲介と買取の違いはなんですか？
A.不動産売却の買取と仲介の違いは、不動産を買う相手が異なることです。
不動産買取は、不動産会社が直接不動産を買い取る方法で、売買仲介は不動産会社が売る人と買う人の間の仲介役となり不動産を取引する方法です。
不動産買取の場合は、不動産を売りたい人と不動産会社の間で取引が成立するため、スピード感をもって売却することが可能です。また、不動産を購入する個人と直接関わらないことから不動産売買の際のトラブルを減らすことに繋がります。
一方で、不動産仲介の場合は、市場価格に近い金額で不動産を売却することが可能です。不動産買取よりも不動産の価格が高い傾向にあるため、売却時の利益を高めたい方におすすめします。ただし、不動産の買主候補者が見つかるまでに時間を要する場合や仲介手数料が必要になることに注意が必要です。
不動産買取と不動産仲介は売却時の手順が異なるため、ご自身の所有する不動産に合う売却方法を見つけることが大切です。売却にかかる期間や費用、売却益などの中から優先事項を定めて売却することを検討しましょう。
最後に
不動産を売却する場面では、専門家のアドバイスを聞いた上で売却方法を選択することが大切です。売却時に必要な手続きは不動産によって異なるため、目的別に応じた相談先を把握する必要があります。
また、不動産売却時にかかる手数料や税金、売却後の費用をあらかじめ確認しておくことで、実際に不動産を売却する際の流れがスムーズになります。不動産の購入を希望する人との間に発生するトラブルやリスクを回避することにも繋がるでしょう。
不動産売却の全体の流れや売却方法を知りたい方は、はじめに不動産会社に相談することをおすすめします。売却活動が始まった後は、内容別で専門家に相談することが大切です。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
