知ってるだけで差がつく！家を高く売るための5つの方法徹底解説

「ローン残債を考えると少しでも高く家を売りたい」「将来に備えて家を高く売るための知識を身につけたい」など、せっかく購入した家なので少しでも高く売りたいと考えている人も多いのではないでしょうか。

家の売却を不動産会社にすべて任せてしまい、信用して売却したら実は相場よりもかなり安い金額だったと後悔しているといった話をよく耳にします。

家を高く売るためには不動産売却についての最低限の知識を身につけておくことが重要です。

まずは、不動産売却についての流れや種類について確認しましょう。

大まかな流れを理解することで、家を高く売るためにどういったことが必要なのかを理解しやすくなります。

家を高く売るためには、不動産会社に任せっきりにしてしまうのではなく、売却相場や家の強み・弱み、売却するタイミングなどについて自分で把握することが大事です。

今回の記事では、家を少しでも高く売るために知っておくべきポイントについて詳しく解説します。

家を高く売るためには不動産売却についての知識が必須

不動産の売却は人生の中で何でも経験することではないので、不動産会社に任せようと考える人が多いと思います。
しかし、家を高く売るためには不動産売却についての知識が必須です。知識のある人と無い人では不動産の売却価格に大きな差が出ます。不動産売却の流れ、種類などの基礎知識を身につけて少しでも高く家を売却しましょう。

不動産売却の流れについて知っておく

まずは大まかな不動産売却の流れを知ることが重要です。
不動産売却は、まず売却価格の相場調査、不動産会社への査定依頼、不動産会社との媒介契約、販売活動、売買契約締結、引渡しの流れで進みます。
売却までには通常3〜8ヶ月程度かかります。

【不動産売却の流れ】
1.売却価格の相場調査
2.不動産会社への査定依頼
3.不動産会社との媒介契約
4.販売活動
5.売買契約締結
6.引渡し

不動産売却の種類について知っておく

不動産の売却は、大きく分けて仲介と買取の2種類です。
仲介と買取のメリットデメリットについては下記の表にまとめています。

①仲介
仲介は、売主が家の売却を不動産会社に依頼する方法です。
仲介を依頼するにあたっては不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
依頼された不動産会社は、ポータルサイトや自社ホームページなどで販売活動を行います。
購入者は自宅として利用する個人のお客様がメインです。
そのため、売却期間は買取と比べて長くなります（3カ月～8カ月程度）。

②買取
買取は、不動産会社に直接購入してもらう方法です。
購入者は不動産会社ということで、査定金額＝売却価格となるので売却を決めればすぐに売買契約、引渡しができます。
早く現金化したい人や他の人に知られたくない人は、買取がおすすめです。
ただし、不動産会社が購入者なので売却価格は相場価格の7割～8割程度になります。

※契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約や請負契約などで引き渡された商品やサービスが契約内容に適合しない場合に、売主や請負人が買主や発注者に対して負う法的責任を指します。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から名称が変更され際に適用範囲も少し広がっています
不動産売買の場合の契約不適合責任としては、土地や建物の品質保証となるので、雨漏りやシロアリの害、給水管の故障、基礎や構造物の腐敗などが対象となります。
一般的には、引渡しから3カ月間、売主は契約不適合責任を負い、万が一売却後に契約不適合が発覚した場合は、売主が修補（修理）する責任があるので多額の費用が発生することもあります。
仲介の場合は、不動産の売却に慣れていない個人間の売買となるので、余程築年数の古い建物以外は契約不適合責任を負うのが一般的です。
買取の場合は、プロである不動産会社が購入するので契約不適合責任で被る損失も考慮して査定をするので面積になることが多いです。

③仲介・買取でもない、新しいプラットフォーム「スマトリ」
スマトリは、個人間取引ができる新しい不動産売買のプラットフォームです。
売主はスマトリのサイトに物件を登録するだけで、直接購入者を探すことができます。
不動産会社を通さずに不動産売買ができるので仲介手数料が必要ありません。
価格も自分で自由に設定が可能です。
購入者も仲介手数料が必要ないので通常よりも高く売却できる可能性が高まります。
契約に関してはスマトリがサポートしてくれるので個人間売買でも安心です。

売主自身が売却相場を把握し判断ができるようにしておく

家を高く売るためには、売主自身が売却相場や価格を把握しておくことが重要です。
売却相場を把握しておけば、不動産会社の査定に対しても適正かどうかの判断ができるので不動産会社の言いなりになって安く売却してしまうということが無くなります。
ここでは、不動産の売伽鵜相場を把握するための4つの方法について解説します。

自分の家と条件が似ている周辺物件の相場の把握

自分の家と条件が似ている周辺物件の売り出し価格や成約価格を確認することで大まかな売却相場を把握することができます。
物件情報を調べるには、SUUMOなどの不動産のポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報検索を活用すると便利です。
参考：https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

★ポイント★
条件が似ている周辺物件を探す際には以下のポイントを抑えておきましょう。
条件が似ている周辺物件を探すためのポイント
・最寄り駅からの距離
・土地の面積、建物の延床面積
・間取り、開口部（ベランダ）の方角
・築年数
・駐車場の有無
・ペットの飼育が可能か

複数の会社で査定依頼する

現時点での売却相場を知るのに一番有効な方法は、不動産会社に査定依頼する方法です。
不動産会社に査定依頼をすると、過去の売却実績や周辺相場などを各社が調査して査定書を作成してくれます。
現場で売買している不動産会社が「この価格なら売れる」ということで査定金額を提示してくれるので、信頼性も高いです。
提示された査定金額を比較することでおよその売却相場を把握することができます。

★ポイント★
各社査定方法が異なるので、最初から1社に絞るのではなく複数社に依頼するようにしましょう。

不動産会社を選ぶ際のポイントを理解しておく

家を高く売るためには、やはり不動産会社の協力が必要です。
どの不動産会社に任せるかで売却価格は大きく変わるといっても過言ではありません。
不動産会社選びのポイントを理解し、自分にあった不動産会社を選ぶようにしましょう。

類似物件の販売実績が多い会社を選ぶ

類似物件の販売実績が多いといった点も家を高く売る上では大きなポイントになります。
不動産会社といっても大手から街の不動産屋さんなど様々です。
このエリアの販売実績が多い、土地や戸建の売却が得意、マンションをメインに取り扱っているなどそれぞれ得意分野があります。
売りたい家と類似した物件の販売実績が多いということは、条件の近い物件を売却するノウハウが蓄積されており、高く売却してくれる可能性が高まるということになります。

査定金額で不動産会社を選ばない

査定金額の高さだけで不動産会社を選ばないようにしましょう。
査定を依頼すると、媒介契約を結びたいがために相場価格と離れた高い金額を提示してくる不動産が会社もあります。
売却できる根拠がしっかりとした査定金額であれば良いですが、そういった不動産会社に任せると売却が長期化して結局値下げしないと売れないといった結果になることが多いです。

不動産会社だけでなく、担当営業マンとの相性も重要

不動産会社選び以上に重要なのが担当営業マンとの相性です。
担当者がいい加減で「質問に回答してくれない」「レスポンスが遅い」とストレスが溜まりますし、買主に対しても同様の態度を取ることが考えられるので売却にも大きく影響します。
不動産会社を選ぶ際には、担当営業マンの対応や売却に対する取り組みの姿勢などもチェックしましょう。

★ポイント★
不動産会社を選ぶ際の査定は、複数社に依頼することが重要です。
複数社に依頼することで、各不動産会社の査定結果だけでなく、査定を比較することで高値預かりをするような不動産会社を排除することもできます。
最終的には、販売実績、査定金額、担当営業マンの3つを総合的に判断して不動産が社を選ぶと良いでしょう。

家の強み・弱みを洗い出しておく

自分の家の強み・弱みを洗い出しておくことも家を高く売るためには大事な要素と言えます。
購入者が買いたいと思うセールスポイントはあるのか、売却に影響するような欠陥はないかなどについて確認しておくことが重要です。
売却時には、家の強みをアピールし、弱みを無くすことで家を高く売ることができます。

客観的に見て買いたいと思う要素を挙げていく

客観的に見て買いたい要素が多いほど家は高く売れる可能性が高いです。
買いたい要素は自分の家に購入者がどの程度興味を持ってくれるかのバロメーターになります。
以下のチェックリストを活用して、購入者が買いたいと思うポイントについて確認しましょう。

【購入者が買いたいと思うポイント】
・間取りや広さ（広さによってターゲットがファミリー、DIKS向けなど変わる）
・設備の状態（新しい設備を導入している等）
・築年数（新しい方が有利）
・セキュリティ（オートロック、防犯カメラがある）
・日当たり、風通し（開口部の向きは南向き・東向きが人気、階層は高い方が風通しは良い）
・交通の利便性（駅からの距離、都市部への通いやすさ）
・リフォームの実施状況（直近でリフォームをしているか）

★ポイント★
購入者が買いたいと思うポイントが少ない場合は、同マンションや類似物件と比べて何がアピールできるかを探すと良いでしょう。
他の物件との違いを明確にすることが家を高く売るためのポイントになります。

家の弱みや欠陥部分も事前に調査し把握しておく

家の弱みや欠陥部分も事前に調査して把握しておくと自分も購入者も安心です。
家の弱み（日当たりが悪い、騒音がする、近隣トラブルがある）や購入した後に雨漏りや給水管の詰まり、家の傾きなどの欠陥が発覚すると多額の費用が発生することもあります。

家の弱みや欠陥部分を調査する方法としては、ホームインスペクション（住宅診断）が有効です。
ホームインスペクションでは、専門的な資格を持つ第三者に依頼して住宅診断を行ってくれるので建物の欠陥部分が明らかにすることができるので買主も安心して購入できます。

★ポイント★
築年数が古い物件をホームインスペクションする場合は注意が必要です。
ホームインスペクションをすることで欠陥部分が多く見つかってしまい、修繕に多額の費用が発生することも多く、最悪の場合は売却場難しくなってしまうケースもあります。
築年数が古い物件を売却する場合は、不動産会社と相談して価格は下がっても契約不適合責任、設備修補責任は免責の条件で売り出す方が良いでしょう。

内覧までに掃除の徹底、自分で補修できる傷などは補修しておく

内覧に際しては、室内をできるだけ整理整頓して清潔に保っておくことが重要です。
いくら物件が良くても、服やふとんが出しっぱなし、部屋が埃っぽい状態だと印象が悪くなってしまいます。
内覧までに掃除を徹底し、壁の小さな穴をパテで埋めるなど自分で補修できる傷などは補修するようにしましょう。
内覧の10分前には窓を開けて風を通し、空気の入れ替えを行っておくと内覧者も気持ちよく内覧することができます。

高く売れるタイミングを狙って売却する

家を高く売るためにはタイミングも重要な要素のひとつです。
1年間で売却するのが有利な時期や購入から売却するまでの期間などを確認しておき、高く売れるタイミングを逃さないようにしましょう。

高く売れる時期は新生活前の2月～4月

家が高く売れる時期は、新生活が始まる前の2月～4月です。
特に、4月から新居で生活がしたいという人が多いので繁忙期と言われる2月、3月は高く売れます。
逆に、7月、8月は、閑散期と言われて物件が動きにくい時期になります。

★ポイント★
不動産は売り出しから売却まで1カ月～3カ月程度の期間が必要です。
そのため、繁忙期に入ってから売出しするのではなく、繁忙期の1カ月くらい前から売り出しできるように準備するようにしましょう。

築年数は10年未満で売却するほうが有利

家を売却する場合、築年数は10年未満で売却するほうが有利です。
不動産の価値は年を重ねるごとに経年劣化するのでどうしもて下がっていきます。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の以下の表によると、築10年後のマンションの下落率は新築時と比べて70%程度、戸建にいたっては50%程度です。
高く売りたいのであれば、10年未満で売却するほうが良いでしょう。

参考：https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

物件のリフォームなど大幅な修繕後

物件のリフォームや大幅な修繕後も家を高く売るには良いタイミングと言えます。
築年数が経ってくると室内や設備の劣化が進むので、家の売却に合わせて室内をリフォームすることで資産価値を上げることができます。
又、戸建の外壁工事、マンションの大規模修繕後も外観が良くなることで見栄えが良くなり、高く売りやすいタイミングと言えます。

★ポイント★
リフォームをして売却する場合は、どこまでリフォームをするのか、費用をいかに抑えられるかが重要なポイントになります。
例えば、一部だけ壁紙や床を張り替えるといった中途半端なリフォームをしてしまうと逆に印象が悪くなって価格が下がってしまうこともあります。
リフォームをする場合は、売却してくれる不動産会社と相談し、効果の高いリフォームを行う必要があります。
また、フルリフォーム前提で物件を探している人も多いので、リフォームをせずにその分価格交渉に応じるというのもひとつの方法です。

最後に

今回は、家を高く売る方法について、売却相場の把握の仕方、不動産会社の選び方、売却するタイミングを中心に解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

これから家を売却するにあたって、どうすれば高く売れるのかとお悩みの人も多いでしょう。
家を高く売るためには、不動産の基礎的な知識を身につけておくことが重要です。

また、所有物件の売却相場を把握し、家の強みと弱みを洗い出しておくと、不動産会社との商談をスムーズに進めることができます。

そして、最も重要なのが不動産会社選びです。
いくら良い物件でも、売却を手伝ってくれる不動産会社や担当営業マンが頑張ってくれないと高く売ることができません。

査定金額だけでなく、担当営業マンがどれくらい熱心に取り組んでくれる人かを見極めることも大事なポイントになります。
繁忙期などの高く売れるタイミングを見計らって、不動産会社に相談すると更に家が高く売れる確率は上がります。

この記事を参考に、不動産売却の基礎知識を身につけ、家を高く売る方法について実践してみてください。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引主任者
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。