不動産売却を検討している方にとって、「売却に失敗したくない」「何に気をつけたら損をせずに利益出せるだろうか…」といったように、不安がある方は多いのではないでしょうか。
さらに、不動産売却の手続きが終わった後に、「事前にもっとよく調べておけば、もしかしたら200万以上は高く売れたかもしれない」といったような後悔は誰しもがしたくないはずです。
不動産売却には専門の知識が必要です。事前に売却についての注意点を知っているだけで、失敗のリスクを大いに下げることが可能です。また、流れや注意点を知っているか知らないかで、売却価格に大きな金額の差が生まれることになります。
不動産売却は主に「不動産売却前」「不動産売却中」「不動産売却後」の3つのフェーズに分かれており、フェーズごとに注意すべき点があります。
この記事では、不動産売却をする際に事前に知っておきたい注意点を段階ごとに解説しています。
事前にこの点に気を付けておくことで、より安心して不動産売却をすることが可能です。後悔や失敗をしないためにも、現在不動産売却を検討している方は、このポイントを抑えてぜひ最後までご覧ください。
不動産売却の注意点は3つのフェーズに分かれる
不動産の売却をするうえで、フェーズは「売却前」「売却活動中」「売却後」の3つに分けることが出来ます。
各フェーズの注意すべき点を抑えればトラブルが起きないように事前に対策を立てられますし、費用の面においても納得できる費用でお取引できる可能性が高くなります。
不動産取引で不安になるのは、主に「価格が適正なのか」と「トラブルが起きたらどうしよう」という点が主になるでしょう。
相場の金額がわからなければ安く売りだして損をしてしまうといったような可能性がありますし、決済の時にどのような書類が必要か、当日の流れもわからず、物件の引き渡しを行う決済日に決済できないなんて肝が冷えるようなことも起きかねません。
できるだけ不安を払拭し、失敗をしないように段階ごとの注意点をしっかり抑えて不動産の売却に備えましょう。
不動産売却前の7つの注意点
ここでは、不動産の「売却前」のフェーズの注意点を７つご紹介します。
不動産売却前の注意点としては、主に売却の流れや、かかってくる費用・税金などがあります。
この注意点を知らずに売却を始めてしまうと、相場よりも安く売ってしまう可能性や、逆に高く売り出しすぎていつまでも売れずに売れ残ってしまう、売却にかかる費用が不透明で手元に残るお金が計算できないなど、直接的な利益に関係するトラブルを抱えてしまう可能性が高いです。
不動産売却中に後悔をしないためにまずはこの７つの注意点を抑えておきましょう。
損をしない売却のためには非常に重要な注意点となっていますので、是非とも頭に入れておいてください。
不動産売却の流れを知っておく
不動産売却の流れを知っておくことでイメージができるようになり、漠然とした不安がなくなります。
人生でそう何度もあるわけではないので、不動産会社に勤務している人や不動産投資家でない限り、売却に慣れているということはおそらくないでしょう。慣れていないことをするのはどんな時でも少なからずストレスがかかるものですし、金額も大きいので失敗はしたくありませんよね。
売り出して、買主を見つけて、お金物件代金払ってもらって、物件を引き渡すのだろうと、何となくの流れは知っているという方も多いかもしれませんが、取引の流れについて詳しく知っておくことで注意点を抑えやすくなりますので確認しておきましょう。
上記の図でもざっくりとした流れですが、この流れを把握することで全体像が見えやすく、次にどんな事をしなくてはならないのか、準備や対策が立てやすくなるので、漠然とした不安はなくなるでしょう。
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不動産売却にかかる費用や税金について知っておく
不動産の売却をするにあたって、費用などの利益だけではなく税金などに関しても注意して確認しておくと良いでしょう。不動産の売却を考えた時に必要になる費用はどのようなものがあるのか、参考価格とともにご説明させていただきます。
・・・売買契約書締結時に必要なる、売買契約書に貼る収入印紙税です。これは必ずかかる費用になります。物件の成約価格により異なりますが、価格は約数千円～数万円です。②不動産仲介手数料
・・・不動産会社に仲介して売却をお願いする場合、売買契約書の作成や内覧の対応等の専門性の高い部分を対応してくれるので安心ですが、不動産仲介手数料がかかってしまいます。
売買の代金によって手数料は変わりますが、通常は売買代金の3％～5％が相場です。不動産によって過度に請求されるケースなども考えられますので、手数料に関しては押さえておきましょう。
③司法書士費用
・・・抵当権抹消登記の書類や手続き等の専門性の高い重要な手続きを代行してくれるのが司法書士です。相場は数万円程度かかります。
④抵当権抹消登記費用
・・・ 住宅ローンを組んでいる場合に発生し、決済時に必要になります。費用は1,000円～数千円程度です。
⑤繰り上げ一括返済費用
・・・繰り上げ一括返済費用は決済時に必要になります。購入時に融資を受けた金融機関により金額が変わりますが、0円～数万円程度の
⑥譲渡所得税
・・・確定申告時に必要になるのが譲渡所得税です。購入時の金額よりも高く売却できて差額で利益が生じた際にかかる税金になります。5年以上所有していたかどうかで大きく税率が変わりますので、居住年数を踏まえて計算をしておきましょう。
かかる費用は物件ごとにかなり変動します。
そのため、物件や自分の状況を整理しておくとより良いでしょう。登記や税に関しては法務局か依頼する司法書士、抵当権に関しては融資を受けている金融機関となりますので、不明な点や不安なことが出てきたらすぐに確認しましょう。
自宅の相場や適正価格を知り売り出し価格を決める
不動産売買には確実に相場というものが存在しており、常に相場より高いか安いかで売買が行われています。
物件の価格を決める時に現実離れした金額では問い合わせは全くなく売れ残り続けますし、安すぎては損をすることになってしまいますので注意を払う必要があるでしょう。
価格を決めるうえで重要なのが、築年数、エリア、平米数、利便性の4点です。
特に売り出されている物件の価格を参考にするのではなく、成約し終わっている物件で売却する家になるべく近いものを参考にするほうが良いでしょう。
成約した物件の価格を知る方法はネットで情報を取得するのが一番早く確実です。
参考にできるおすすめのサイトはレインズ・マーケット・インフォメーションというサイトで、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産取引情報を提供しているサイトです。
売り出したい物件と近しい条件で検索してどの程度の価格で成約しているのかを参考にしてみてください。
不動産取引の方法を決定する
不動産取引方法にはいくつかの種類があります。
たとえば、不動産会社への仲介を依頼する方法や、不動産会社に買い取ってもらう方法、自分で買い主を探す方法等があります。
大抵の場合、不動産を売却しようとした時には不動産会社に相談するのではないでしょうか？
しかし、現在ではインターネットの普及で、不動産取引の仕方も多様化してきており、自分で買主を探すことも選択肢の一つとなっていますし、そういったサイトやサービスも増えています。
不動産会社に仲介をお願いしない最大のメリットは仲介手数料がかからないため、利益が出やすい事です。
弊社が運営する「スマトリ」もそんな不動産売却に関する新たなプラットホームで、フリマアプリのように自分で不動産を売り出し、自分が必要な分だけのサービスをオプションで付けて買主を見つける事ができるスマートな取引方法です。
専門的な知識が必要な不動産売買を個人で行うのは不安だと思いますが、「スマトリ」は必要に応じてプロの助けを得られるオプションが豊富なので、最小限に費用を抑えて納得して取引が可能です。
売却するタイミングを決める
不動産を売却したいと思った時に注意したいのが、売却するタイミングです。
売却するタイミングによって、「売却価格」「売れやすさ」「支払う税金」が変わってきます。タイミングを誤って売れ残ってしまい、価格を下げざるを得なくなってしまったりするのももったいないですし、自宅の所有年数などによって支払う税金が変化するので、売却のタイミングは不動産売却の利益に関わる非常に重要なポイントと言えるでしょう。
不動産売却のタイミングとして最も売れやすい時期は2月～4月とされています。入学や就職、転職など4月からの新生活に合わせて引っ越しをする方が多いため、不動産を購入する方も毎年この時期が多いです。
最も売れやすい2月～4月の時期に売りたいのであれば、売却準備はもっと早い時期からしておく必要があります。
物件の査定や、不動産会社との打ち合わせ、売却のための広報・営業活動はすぐに完了するわけではありません。一般的に売却には数ヶ月かかるとされているため、余裕を持った準備をしていきましょう。
他にも居住年数で支払う税率が変化したり、築年数によって売れやすさは変化するため売却のタイミングには注意が必要です。
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内覧前に室内のメンテナンスは済ませておく
不動産を売り出す際に必要となるのが、室内のメンテナンスです。内装がどこまで傷んでいるかにもよりますが、室内の掃除は隅々まで必ず行いましょう。
購入検討者が室内を見た時にきれいな方が、当然ながら購買意欲が高まります。必要があればハウスクリーニングや、壁紙の張替えや床の張替えを行う原状回復を行う必要があると言えるでしょう。
何を当たり前なことをと思われるかもしれませんが、非常に大切な要素なのです。さらに、室内の電気は明るいものに変えておくと印象がよくなるとされています。陽が沈んでからの内覧もあり得ますし、日中でも明るくしておくと印象は各段によくなりますので、室内の見え方なども事前に意識していきましょう。
むやみにリフォームをしない
前項で触れた室内をきれいに見せる必要があるという内容と反しているようですが、ハウスクリーニングや原状回復工事とリフォームは全くの別物と考えて下さい。
ハウスクリーニングや原状回復工事は必要最低限の費用であり室内を大きく変えるものではありません。
フルリフォームやフルリノベーションは平米数にもよりますが、200～600万円程度の費用がかかります。
当然リフォーム業者にお願いすることになりますが、この200～600万円の中には当然リフォーム業者の利益が含まれています。
そのため、相場の価格にそのままリフォーム費用を上乗せて売却しようとすると割高になってしまい、マイナスになってしまう可能性は高いです。見た目を良くし高く売ろうとしてリフォームを検討している場合は、一度トータルでリフォームにかかる費用と物件の費用相場を洗い出してから検討しましょう。
不動産売却活動中の4つの注意点
ここでは、不動産の「売却活動中」のフェーズの注意点を3つご紹介します。
売却活動中の注意点を押さえることで、成約の可能性をあげたり、後になってトラブルがおきないように対策したりすることが可能です。
注意点を押さえていないと、売り出したはいいけど中々成約に繋がらなかったり、口約束だけで後でトラブルになる等のストレスを抱えたりすることになる危険性もあります。
トラブルを回避するために必要な項目ですので是非ポイントを押さえてスムーズに買主が決まるように対応しましょう。
内覧の対応に気を配る
買主が物件を決める要因の一つとして、内覧の時の印象がいいかどうかが非常に重要になります。
金額も大きく、人生でそう何度もあるわけではない買い物ですので、買主は複数を見比べて決定するのが常識です。
買主はその場で即決することは少なく、写真や記憶を頼りに比較検討することになります。内覧の時の印象が悪ければ物件の印象も悪くなってしまうものなので気を配りましょう。
契約内容に結びつきそうなものは全て書面でやり取りする
不動産には「番手」と買付証明書いう考え方があることを覚えておいてもらいたいです。
内覧希望者が複数いる場合には、まったく同じタイミングで購入の意思を示すわけではありません。
購入の意思表示を行った順番と条件が重要ということです。
たとえば、3000万円で売り出した際に、内覧の日程が3件入っていたとします。
Ａさんが最初に2500万円で買いますと意思表示し、次の内覧でＢさんが2700万円で買いますと意思表示をし、Ｃさんは3000万円で買いますと意思表示をしたとします。
意思表示を行った順番に権利があるので、1番手がＡさん、2番手がＢさん、3番手がＣさんという順に権利があります。
なので、満額のＣさんで即決するのではなく、Ａさんが3000万円出すのか、次にＢさんが3000万出すのかによって購入できるかどうかが変わります。
同じ条件であれば最初に購入の意思表示をもらった人が優先されるという考え方が「番手」です。
その際に、購入の意思は口頭ではなく必ず「買付証明書」をもらうようにしてください。
もしＣさんが満額の3000万円で買いますと口頭で伝えてきたとして、ＡさんもＢさんも諦めたとします。
売買契約書を用意していざＣさんと契約しようとした時に、やっぱりやめますと言われてしまったらどうでしょうか。
その時にはＡさんもＢさんも別の物件を購入していて、また一から売り出さなければならなくなります。
そのような事態にならないように、「買付証明書」を用意して、購入の意思があるのであれば記入してくださいと伝えて書面で交わすことで、なるべくトラブルを避けることが重要と言えます。
売買契約書の内容を徹底的に確認する
売却活動の終了を意味する売買契約の締結は何よりも注意が必要です。
売買契約書の内容は法的な意味合いが存在し、内容は絶対厳守とされています。不動産会社が用意した売買契約書であろうが、買主が用意した売買契約書であろうが、絶対に内容を理解しないうちにサインしてはなりません。
できれば契約日よりも前に内容のコピーをもらって事前に目を通しておくようにしましょう。とにかく慎重になるべきですので、最新の注意を払ってください。
確認する内容は売主が不利になるような文言が入っていないかどうかです。細かいところでいうと収入印紙の負担は売主負担になる文言や、登記費用を売主が負担する文言などが入っていることがあります。
これはおかしいのではないか？と思った文言があれば絶対に確認を取るようにしてください。
契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)があることを理解する
前項の売買契約書の中の文言で一見理不尽に感じる内容が「契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)」です。
この契約不適合責任というのは、たとえ売主が知らなかった物件設備の故障であっても引き渡し後の一定期間は修理する義務が発生するというものです。
対象になるのは目に見えない部分がほとんどです。壁の中、天井裏、配管設備等、一見するだけではわからない設備も対象になります。
これは、立場が弱い買主を守るための法律で定められた内容ですので理解が必要です。一定期間というのは大抵引き渡しから1ヶ月～3ヶ月程度の文言となっていることがほとんどですが、稀に半年や1年と不当に長い期間が設けられていることもありますので注意が必要です。
契約不適合責任で覚えておきたいのが、買主が不動産会社である場合には契約不適合責任が免責になるという点です。買主を守る法律ですが、買主が不動産会社であれば、売主の立場の方が弱くなるという考え方で免責にすることができます。
もし買主が不動産会社であるにもかかわらず免責になっていない場合には確認を取りましょう。
物件を引き渡してほっとしていたら急に請求されるという可能性があることを頭に入れておくと後で嫌な思いをせずに済みます。
不動産売却後の5つの注意点
ここでは「不動産売却後」の注意点を5つ解説していきます。
便宜上、不動産売却後とは、売買契約の取り交わしが終了して以降の期間のこととさせていただきます。
この注意点を理解することで、一番トラブルが起きやすい決済日をスムーズに行う事ができるようになります。
複数の書類の準備や抵当権抹消準備、金融機関の連携と抜け漏れが発生しやすいフェーズで、一つでも抜け漏れがあると、決済が行えなくなり、売買契約書の債務不履行になりかねないので絶対にミスが許されない部分になります。
具体的には、決済準備、決済日当日、決済完了後と進んでいきますので注意点をご確認下さい。
登記申請書への記載のミスがないようにする
登記申請書を自身で準備する際には記載のミスがないように細心の注意を払いましょう。
いざ、決済日当日を迎え、物件代金が支払われたにも関わらず所有権移転登記が出来ないとなると売買契約書上の債務不履行にあたってしまいます。
所有権移転登記が出来ないというのは一番起こしてはならないトラブルだということを理解して準備にあたってください。
少しでも心配なのであれば、司法書士に依頼をすることを強くおすすめします。
数万円程度で司法書士に依頼をすることができ、登記申請書等の書類の作成から、当日必要なものや決済日当日の立ち合いまでしてくれるので、慣れている方以外は司法書士に依頼することを視野に入れておいてください。
手続きに必要な書類等を事前に準備する
売主が決済に向けて準備すべきものはたくさんあります。抜け漏れがないように、余裕をもって事前に準備し注意を払っておきましょう。
代表的なものは以下です。
・登記申請書
・権利証(登記済権利証もしくは登記識別情報通知書)
・実印
・印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
・本人確認証(免許証、パスポート、マイナンバーカード等顔写真付きのもの)
・着金確認ができる預金通帳等
・抵当権抹消登記申請書(住宅ローンを組んでいる場合)
・不動産の鍵
抜け漏れがあると決済ができなくなる可能性がありますので、こちらも少しでも心配なのであれば司法書士に依頼をすることをおすすめします。
司法書士に依頼をすると当日までに何を準備すればいいのかを書面で説明してくれることがほとんどですので、安心して決済に臨めます。
住宅ローン等の残債がある場合には抵当権抹消登記が必要なことを理解する
不動産購入時に住宅ローンを組んでいて、払い終えていない場合には当然全額を金融機関に支払う必要があります。
この支払いができないと、抵当権を外すことができずに売買ができなくなってしまいます。
抵当権というのは、支払いが滞った際に、金融機関が物件を売却する権利を有して売却した金額を残代金の返済に充てられる権利のことです。
抵当権が抹消できないままでは、買主はいつ差し押さえられるかわからない状況になってしまうので売買が成立しません。
原則、決済日に物件代金を買主から振り込んでもらい、住宅ローンの残代金を金融機関に振り込むことになります。
金融機関も急には対応できないので、事前にローンの残代金がいくらなのかを金融機関に確認することと、物件を売却すること、決済日がいつになるのかを伝えておかなければなりません。
金融機関によっては、繰り上げ返済を行うための手数料がかかることがありますので、そこも忘れずに確認しましょう。
抵当権抹消申請も法務局で行わなければならないため、司法書士にお願いする事をおすすめします。
ミスの許されない作業になりますので、司法書士に残債がある事を伝えれば、指示をもらえるので、間違いないように進めることで安心して取引をすることができます。
決済時にはなるべく立ち合う
決済は基本的に平日の午前中に金融機関の一室等で行われることがほとんどになります。理由は何か不備があった時に対応する時間が取れるためです。
決済でミスは許されないとはいえ、人間なのでミスをすることもあります。平日の午前中であれば書類の不足や金融機関との連携も取れるので、その日のうちに完結することができます。
平日の日中は仕事もあり、なかなか時間が取れないと思いますが、多額のお金が動き、トラブルがあった時には迅速な対応が求められる決済は立ち合うことで安心して取引を完結することができます。
委任状で親族に任せたり、司法書士に事前に書類を郵送したりすることで完結することもできますが、決済日は1～2ヶ月前には決まっていますので、万が一の場合を想定して一日時間を取れるように動いておきましょう。
売却した翌年確定申告を忘れずにする
不動産を売却した際、利益が出れば売却した翌年に確定申告が必要です。
この利益を譲渡所得といい、譲渡所得税という税金がかかります。利益が出たにも関わらず確定申告をしないでいると、後々になって延滞金や過料の支払いを求められることになりますのでしっかり確定申告は行いましょう。
では、利益が出なければ確定申告をする必要がないのかというとそうでもありません。
利益が出なければ確定申告の義務はありませんので問題に問われることはありませんが、損をしてしまう可能性があります。
不動産を売却して損失が出たとなれば、その損失を所得から差し引くことができるので、所得税や住民税を減らすことができることがあります。特例を受けるためには様々な条件がありますので、税務署に確認することをおすすめします。
利益が出ても出なくても確定申告はすべきなので、売買で使った書類をなくさないように保管して確定申告に備えましょう。
さいごに
この記事では不動産売却の注意点について解説してきましたがいかがでしたでしょうか？
多額のお金が動き、長い時間時間がかかる不動産売却は、正解という正解がないので非常にストレスのかかる取引ですし、投資家や不動産会社でもない限りは売却に慣れていることは少ないでしょう。
売却時の不安を払拭するためや、せっかくの売却で利益を出すためには事前に注意点を押さえておく必要があります。
実際に売却する際にトラブルが起きないように対策することや、不安点を払拭するためにこの記事が役立ては嬉しいです。
さらに、専門家の助けが必要な場合は専門家に相談し、せっかくの不動産売却が成功できるように行動していきましょう！
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
