「これから離婚を考えているが持ち家はどうすればいいの？」「離婚後に名義人である自分が持ち家に住みたいが可能なの？」など、持ち家で離婚した場合の対処方法について知っておきたいという人も多いのではないでしょうか。
離婚をすると夫婦の財産は財産分与されますが、現金と違って持ち家の場合は簡単に分けることができないので、確認事項や注意点などについて事前に知っておくことが重要です。
持ち家を財産分与するパターンとしては、そのまま住み続ける、売却して処分するといった方法がありますが、単独名義、ペアローン、連帯債務など持ち家をどういった形で購入しているかによって対処方法は違ってきます。
また、持ち家を売却する場合は、住宅ローンの残高以上で売却できるかも重要なポイントになります。
今回の記事では、持ち家に住む2人が離婚する上で確認しておくこと、離婚を進める際に決めておくべきこと、離婚後に住み続ける場合の注意点について解説します。
離婚をする前に持ち家をどうするかについてはきちんと話し合っておかないと離婚後の負担が大きくなってしまう可能性が高いので、家をお持ちで離婚を検討している人や離婚後の持ち家の処分について悩んでいる人は是非参考にしてください。
目次
離婚する前に持ち家について確認すべき3つのこと
持ち家を所有している人が離婚の検討を始める場合、持ち家について事前に確認すべきことがいくつかあり、特に持ち家や住宅ローンの名義には注意が必要です。
ここでは、離婚する前に持ち家について確認すべき3つのことについて解説します。
持ち家の名義
まずは、自宅を購入した際に、誰の名義で登記しているかを確認しましょう。
一般的には、夫婦どちらかの単独名義で購入しているケースが多いですが、購入資金を出した割合やローンの借入の割合などで夫婦の共有名義にしているケースもあります。
自宅の名義を確認する方法としては、購入時に司法書士からもらった登記識別情報や法務局で閲覧・取得できる登記事項証明書（謄本）があります。謄本には、権利部甲区に名義人が記載されています。共有名義の場合は、共有者の名義と持分がそれぞれ記載されているので確認しましょう。
住宅ローンの名義
住宅ローンが残っている場合は、ローンの名義人が誰なのか、残債はいくらなのかを確認しましょう。持ち家の購入にあたって住宅ローンを使用している場合も多いかと思います。
住宅ローンの返済が終わっていれば売却もしやすいですが、ローンが残っていると住宅ローンの残債以上の額で売却する必要があるので対応が難しくなります。
持ち家の不動産価格
離婚時に持ち家の売却を検討する上で、最も重要なのが現在の持ち家の不動産価格です。不動産価格については一括査定サイトや最寄りの不動産会社に確認しましょう。
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一般的には、不動産は購入時から年数が経過するにつれて資産価値は低下します。次に確認する必要があるのが、不動産価格に対する住宅ローンの残債です。
都心部であれば資産価値の低下は緩やかですが、郊外だと資産価値が大きく下落しているケースが多い傾向にあります。住宅ローンの残債が不動産の売却価格より多い場合をオーバーローン、少ない場合をアンダーローンと言います。
アンダーローンの場合は売却しても売却益が出るので残ったお金が財産分与の対象になります。
オーバーローンの場合は売却しても不足金が出てしまうため、資金に余裕がないと売却できず、離婚後の住宅ローンの支払い、誰が住むかなど財産分与が複雑になるケースが多いです。
離婚時の持ち家に関して決めなければいけないこと
離婚時の持ち家に関しては、離婚後に売却をするのか、住み続けるのかを決める必要があります。
売却する場合は財産分与について話し合えばよいですが、どちらかが住み続けるとなるとローンの支払いをどうするかなど話し合いが難航するケースも多いです。
ここでは、離婚時の持ち家に関して決めなければならないことにはどういったケースがあるのかについて解説します。
住宅ローンの返済がある場合は誰が支払うかを決める
住宅ローンの返済が残っている場合、売却をせずに夫、妻のどちらかが住み続けるケースが多いです。
どちらかが持ち家に住む場合、誰が住宅ローンを支払うかが重要なポイントになります。
夫が名義人で住宅ローンを支払っている場合、夫が住み続けるには自分で住宅ローンを支払えばよいのでスムーズです。
妻が住み続けるためには、財産分与の条件として居住権を得て、夫に住宅ローンを支払うのが一般的になります。
他にも妻名義に住宅ローンを変更して住む方法もありますが、住宅ローンの借り換えが必要になるので少しハードルが高くなります。
妻が住み続けて夫が住宅ローンを支払うケースでは、夫が住宅ローンを支払えなくなると競売にかけられて住めなくなるといったリスクがあることも理解しておきましょう。
住宅ローンが完済済みの場合は住み続けるか売却するかを決める
住宅ローンが完済済みの場合は持ち家すべてが財産分与の対象になりますが、住宅ローンがあるケースよりも比較的話し合いはスムーズに進みやすいです。
持家を売却する場合は、売買代金が財産分与の対象になるので基本的には夫、妻で半分ずつになります。
どちらかが住み続ける場合は、現在の持ち家の不動産価格が取り分より高いのであれば代償金を相手に払い、取り分より低いのであれば代償金をもらうことで住み続けることができます。
アンダーローンの場合は持ち家を売却した上で財産分与が可能になる
住宅ローンの返済が残っている場合でもアンダーローン（不動産価格の方がローン残高よりも高い場合）であれば売却は容易です。
アンダーローンの場合は、不動産会社を通じて売却すれば利益が残るので、得た利益は夫、妻で財産分与することができます。財産分与に関しては、他の資産も含めて婚姻期間中の貢献度や財産形成に対する貢献度などを元に協議する形になります。
【タイプ別】離婚後の持ち家に関する4つの注意点
離婚後の持ち家に関して、住み続けるにしても売却するにしても注意すべき点が多々あります。
自分自身がどのタイプに当てはまるのかを確認しておくことで、離婚後のトラブルを無くすことができるので抑えておきましょう。
名義人本人が持ち家に住み続ける場合
名義人本人が持ち家に住み続ける場合は、住宅ローンの残債の有無に関係なく、手続きは特に必要ありません。
住宅ローンの残債が無い場合は、固定資産税や管理費、修繕積立金の支払い、住宅ローンの残債がある場合は、それに加えて住宅ローンの返済をしておけば住み続けることができます。
ただし、名義人は夫ですが妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合は注意が必要です。妻は夫の住宅ローンの支払いが滞った場合、連帯保証人として夫の代わりに返済しないといけません。
そのため、離婚協議においては、連帯保証人を外してもらうことは重要なポイントになります。
連帯保証人を外すには金融機関の承諾が必要になりますが、住宅ローンの残債にたいして夫の与信が不足する場合は簡単には外してもらえません。
連帯保証人を外すことが難しい場合は、借り換えや一括返済なども検討しましょう。
名義を変更して住み続ける場合
名義を変更して住み続ける場合は、住宅ローンの残債の有無が重要なポイントになります。
住宅ローンの残債がない場合は、財産分与として持ち家を妻の取り分とする形を取れば名義の変更をして住み続けることが可能です。
しかし、住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の承諾が必要になります。
金融機関の承諾を得るには、妻に住宅ローンを借り換え又は完済をしないといけないので妻に収入が無い場合は難しいでしょう。
名義人ではない人が住み続ける場合
離婚協議において、名義人でない人が持ち家に住み続けるケースも見かけられます。
名義人である夫が、財産分与において代償金や慰謝料、養育費などの支払いが難しい場合に妻子に居住権を渡して夫が住宅ローンを支払い続けるといった形になります。
そのため、夫が住宅ローンの支払いが出来なくなると、競売で他者に売却されて妻子が住み続けることができなくなる事態が想定されます。住み続けるためには、借り換えて自分で住宅ローンの支払いを続ける、買い取って自分名義にするといった手続きが必要です。
名義の問題で不安が残る場合は、夫と賃貸借契約を結んで家賃を払うという形にしておけば良いでしょう。賃貸借契約を結んでおけば借地借家法が適応されるので競売で売却されても住み続けることができます。
持ち家を売却する場合
持ち家を売却する場合には、住宅ローンの残債が現在の不動産価格を上回っているかが重要なポイントです。
住宅ローンの残債が現在の不動産価格を上回っていれば、アンダーローンになるので売却して得た利益を残さん分与すれば良いでしょう。
しかし、住宅ローンの残債が現在の不動産価格をして回っているとオーバーローンになるので売却するには不足金が発生してしまいます。不足金を現金で用意できない場合は、持ち家を売却することができません。
オーバーローンで持ち家を売却する場合には、財産分与できるお金が不足金を上回っているかを確認し、売却を進めるべきかについては慎重に協議することが大切です。
さいごに
今回は、離婚後の持ち家の対処方法や注意点について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
離婚の際に持ち家がある場合、特に住宅ローンの残債があると対処方法が複雑になるので注意が必要です。住宅ローンの残債がなければ、売却、いずれかが住み続けるのも容易でしょう。
一方で、住宅ローンの残債があって、オーバーローンの場合は売却するのは非常に困難です。まずは、持ち家が誰の名義かを確認し、離婚後に住み続けるのか、売却するのかを決めましょう。
これかれ離婚を検討している、離婚協議が難航しているという人は、今回の記事を参考にしていただければと思います。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
