マンションは築何年まで住める？築年数別の特徴と住みやすさを解説
「中古マンションを買いたいけど、どのくらい住めるの？」「築年数の経った中古マンションの購入時の注意点を知りたい」など、新築マンションの価格が高騰する中、中古マンションの人気が高まっています。
しかし、中古マンションといっても、築年数は、物件によって築浅のものから築50年以上のものまで様々です。
公益財団法人東日本不動産流通機構のデータによると、2024年に成約した中古マンションの平均築年数は24.53年となっています。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）
実際のところ、マンションは、築何年まで住めるか気になる方も多いのではないでしょうか。
マンションの寿命は、マンションの耐震性や管理状態や大規模修繕の実施状況によって大きく異なります。
一般的には、RC造の法定耐用年数は47年ですが、実際の寿命は管理状況によっては100年以上住めるとも言われています。
購入の際には、築年数別にみるマンションの特徴や住みやすさについて確認することが大切です。
事前に重要事項調査報告書や長期修繕計画を見て、管理状態や大規模修繕の実施状況のチェックをしましょう。
マンションの寿命が近づいた際には、建て替えやリノベーションによる延命などを検討する必要があります。
これから中古マンションの購入を検討している人は、最後までこの記事を読んでいただければと思います。
目次
マンションは何年住める？結論と基本知識
マンションは何年住めるのかと疑問に思う人も多いと思います。
まずは、マンションの寿命について基礎知識の理解を深めることが重要です。
ここでは、マンションの寿命についての基礎知識について詳しく解説します。
法定耐用年数と実際の寿命の違い
マンションの寿命には、法定耐用年数と建物の実際の寿命の2つの考え方があります。
法定耐用年数とは、通常の管理をしていた場合に、マンションを新築から継続して使用できる年数として、国が法律で定めたものです。
法定耐用年数を過ぎたからといって、建物が使えなくなるわけではなく、あくまで税務上の価値が0円になります。
建物の法定耐用年数は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造や住宅・店舗・事務所といった用途によって違います。
| 構造 | 用途 | 耐用年数 |
|---|---|---|
| 木造 | 事務所 | 24年 |
| 店舗・住宅 | 22年 | |
| 鉄骨（4mmを超えるもの） | 事務所 | 38年 |
| 店舗・住宅 | 34年 | |
| RC（鉄筋コンクリート） | 事務所 | 50年 |
| 店舗・住宅 | 47年 |
一方で、マンションの実際の寿命は、建物の物理的耐用年数のことです。
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造や使用されている資材などによって、物理的耐用年数は異なります。
法定耐用年数は税務上の価値の喪失、物理的耐用年数は建物の物理的な寿命という点で違います。
RC造マンションの平均寿命と延命可能性
RCマンションの平均寿命は、管理の状況や大規模修繕の実施状況などによって延命できます。
国土交通省の資料によると、RC系住宅は平均寿命68年ですが、100年以上といった調査結果もあります。
管理面では、日常的な清掃や管球交換、植栽の剪定、大規模修繕では、エレベーター、送水用のブースターポンプといった設備の更新や外壁、屋上防水、給水管の交換などの実施が必要です。
管理面の継続的な維持や大規模修繕の実施には多額の費用がかかるため、マンションの延命には、マンションの住民の協力が不可欠と言えます。
参照：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」
マンションの寿命に影響する4つの要素
マンションの寿命に影響する要素は、管理状態や大規模修繕の実施状況以外にもいくつかあります。
耐震基準の違いや素材や施工方法に加えて、立地や周辺環境も重要な要素です。
ここでは、マンションの寿命に影響する4つの要素について解説します。
耐震基準（新耐震・旧耐震）の違いと影響
耐震基準は、建築基準法で定められている地震に対する建物の最低限の基準です。
大きな地震が起こるたびに耐震基準は改正が行われており、1978年の宮城県沖地震による被害を教訓に、1981年6月以降に建築された建物については、新耐震基準が採用されています。
新耐震基準に対して、1981年6月以前の耐震基準を旧耐震基準と呼びます。
旧耐震基準では、震度5程度の地震が起こった場合に、建物の倒壊を防ぐことが想定されていましたが、新耐震基準においては、震度6強から7程度の地震が想定されている点が大きな違いです。
旧耐震基準は、築年数の問題もありますが、新耐震基準の建物と比べて、建物の強度や施工で劣ることからマンションの寿命も短くなります。
管理状態と大規模修繕の実施状況
マンションの寿命を最も左右するのが、管理状態と大規模修繕の実施状況です。
共用部の日常清掃や駐輪場や駐車場、ゴミ置場などの管理状況が悪いと建物全体の価値が下がりますし、大規模修繕を定期的に実施している建物と実施していない建物では、マンションの寿命に大きな差が出ます。
大規模修繕工事では、主に、外壁工事、屋上防水工事、給排水管の洗浄・交換や設備の更新などを行う必要があります。
大規模修繕については、12年～15年の周期で実施するのが一般的ですが、マンションの状態や劣化状況によって適切な周期は異なりますが、国土交通省の資料では12年～15年の周期で約7割のマンションが実施しています。
参考：令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査（国土交通省）
コンクリートの品質と施工技術
コンクリートの品質や施工技術が、マンションの寿命に与える影響は大きいです。
鉄筋コンクリートは、コンクリート中のアルカリ成分が二酸化炭素と反応する中性化によって鉄筋が腐食しますが、品質の良いコンクリートは中性化などの劣化要因に強い耐性があります。
大手デベロッパーなど、ブランド力のあるマンションにおいては、一般のマンションと比べて、高度な施工技術が使われているケースが多いです。
品質の良いコンクリートを使い、高度な施工技術が用いられているマンションの寿命が長くなります。
立地や周辺環境が寿命に与える影響
立地や周辺環境もマンションの寿命に大きな影響を与えます。
例えば、日当たりが悪い立地の場合は、湿気がこもりやすく、カビが発生しやすいです。
また、海の近くにマンションがある場合、潮風による塩害がコンクリートの劣化を加速させることがあります。
さらに、地震や洪水のリスクが高いエリアでは、建物の耐久性を維持するために、特別な対策が必要になるケースもあるでしょう。
築年数別に見るマンションの特徴と住みやすさ
中古マンションは、築年数によって特徴や住みやすさが異なります。
築年数別の特徴や住みやすさを比較し、それぞれのメリット・デメリットを把握することが重要です。
ここでは、築年数別に見るマンションの特徴と住みやすさについて詳しく解説します。
築10年以内：築浅物件のメリットと注意点
築10年以内の物件は「築浅物件」と呼ばれ、最新の設備やセキュリティが備わっていることが多く、建物の傷みが少ないのがメリットです。
管理状態も良好で、しっかりとした長期修繕計画がある物件が多いのも築10年以内の物件の特徴と言えます。
ただし、修繕積立金は安く設定されている傾向にあり、段階的な値上げや大規模修繕時の費用負担があるかについては、購入時に確認しておきましょう。
築20〜30年：価格とリノベーションのバランス
築20〜30年の物件は、物件の価格が落ち着いており、立地の良い物件も多い傾向にあります。
一方で、設備や内装は古くなっていることも多く、購入後のリノベーションを考慮した上で検討することが重要なポイントです。
物件価格があまりに安いと、リノベーションをしても将来的に売却に反映されないケースも多いので、物件価格とリノベーションにかける費用にバランスには注意しましょう。
築浅物件と比較する場合は、物件の価格だけでなく、リノベーションの費用を加えた金額で判断しましょう。
築40〜50年：リフォーム前提での検討ポイント
築40〜50年の物件は、基本的にはリフォーム前提で検討する必要があります。
不動産会社が買い取った物件をリノベーションして売却しているのも、築40～50年の物件が多いです。
物件によって、建物の構造や管理体制によって価値に大きな差があるので、内覧時に外壁や共用部の管理状況を入念にチェックしましょう。
また、この年代の物件は、梁や柱が多く、リフォーム時に邪魔になるケースもあるので、希望のリフォームができるかについて、事前にリフォーム会社に確認してもらうとよいでしょう。
築50年超：建て替えや再生の可能性と課題
築50年を超えると、建物が寿命を迎え、建て替えや再生を検討したうえで購入を検討する必要があります。
すでに、建て替えや大規模な再生（リノベーション）をめぐる議論がされている場合も多いです。
管理状態が悪く、修繕積立金が足りない、不足しているといった物件も多く、老朽化により安全性や住み心地に不安があるといったケースも考えられます。
築50年を超える物件の購入にあたっては、管理状態や大規模修繕の実施状況を入念チェックする必要があると言えるでしょう。
中古マンション購入時のチェックポイント
中古マンションの購入時には、室内や外観や共用部だけでなく、マンションの管理面も確認することが重要です。
管理費・修繕積立金の状況や長期修繕計画の有無、耐震対策の履歴などについてもチェックしましょう。
ここでは、中古マンション購入時のチェックポイントについて解説します。
修繕積立金と管理費の状況
修繕積立金と管理費について、現在の金額と将来的な値上げの状況の確認する必要があります。
築年数が経過している物件は、修繕積立金や管理費の値上げの話が進んでいるケースが多いです。
修繕積立金や管理費の値上げの話については、重要事項調査報告書や管理組合の年次総会の資料などで確認できます。
資料は、物件を紹介してくれた不動産会社を通じて取得できるケースが多いので、契約をする前に事前にチェックしましょう。
長期修繕計画の有無
マンションの管理組合では、大規模修繕を計画的に行うために長期修繕計画を作成しています。
国土交通省の調査によると、長期修繕計画を作成しているマンション管理組合は90.9%、作成していないマンションは7％です。
長期修繕計画を作成することで、計画的に資金を集められるので、大規模修繕もスムーズに実施できます。
一方で、長期修繕計画を作成していないマンションは、大規模修繕の実施が難しく、建物の維持管理が十分でないことが多いです。
特に、築年数が古いマンションや自主管理のマンションについては作成していないことが多いので、必ず長期修繕計画の有無を確認しましょう。
参考：平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状（国土交通省）
耐震診断や補強工事の履歴
昭和56年6月1日以前に建築申請されたマンションは、旧耐震基準で建てられており、耐震診断や補強工事の履歴をチェックしましょう。
国土交通省においても、築年数が古いマンションや耐震性の不十分なマンションを減らすために、所有者による耐震化にたいして資金支援などを実施しています。
実際には、耐震診断はしたが、資金的に厳しく、補強工事を実施していないマンションが多いです。
耐震診断や補強工事を実施しているかは、重要事項調査報告書や工事履歴で確認できます。
旧耐震基準のマンションが耐震基準を満たしていることを証明するには、建築士事務所に所属する建築士や指定確認検査機関などに依頼して、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。
旧耐震基準の場合、耐震基準を満たしていないということで、住宅ローンの優遇装置が受けられませんが、
耐震基準適合証明書があれば、住宅ローンの優遇措置を受けられるので、購入時のメリットも大きいです。
住宅ローン利用時の築年数の制限
中古マンションの場合、一般的には、築年数による制限はありません。
しかし、築年数が古い場合は、住宅ローン利用時に制限を設ける金融機関もあります。
例えば、築年数が30年のRC造マンションの場合、法定耐用年数が47年から築年数を引いた残存年数の17年を返済上限とするケースです。
返済期間が短くなると、トータルの支払いは少なくなりますが、毎月の返済が多くなります。
築年数の経った中古マンションを購入する際には、事前に金融機関に築年数の制限の有無を確認しましょう。
マンションの寿命が近づいた場合の選択肢
購入したマンションの寿命が近づいた場合、どういった選択肢があるのかが気になるところです。
建て替えやリノベーションによる延命、売却などさまざまな選択肢があります。
費用や手続き面も含めて具体的に比較し、現実的に実現可能も含めて検討しましょう。
建て替えの条件と合意形成の難しさ
マンションの寿命が近づいた際に、最初に検討したいのが建て替えでしょう。
建て替えができれば、老朽化の問題は一気に解消できます。
しかし、マンションの建て替えは、追加で費用が必要なケースが多く、住民の5分の4以上の賛成が必要です。
建て替えを進めるには、マンションの住民の合意形成ができるかが重要なポイントと言えます。
リノベーションによる延命と費用対効果
建て替えが難しい場合は、大規模修繕工事やリノベーションによって延命するのもひとつの手段です。
マンションの寿命を延命するには、外壁や屋上、ベランダなどの防水、給水管の取替えに加えて、エレベーターや給水用のブースターポンプなどの設備の更新をする必要があります。
修繕積立金には限りがあるので、費用対効果を検証し、優先順位を決めて実施しましょう。
売却時の資産価値と市場動向
マンション全体で合意を得るのが難しく、建て替えや大規模修繕、リノベーションが進まない場合は、「売却」を検討するのもひとつの選択肢と言えるでしょう。
老朽化が進むと、マンションの資産価値は徐々に下がっていきます。
将来的な価値の下落を避けるためにも、マンションの寿命を見据えたうえで、早めに情報を収集し、売却の準備を進めておくことが大切です。
まずは、不動産ポータルサイトなどを活用して相場価格を確認したり、不動産会社に査定を依頼したりすることで、自分のマンションの売却価格や市場動向を把握しましょう。
まとめ
今回は、「マンションは何年住めるのか？」というテーマのもと、築年数ごとの特徴や住みやすさ、購入時のチェックポイントについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
中古マンションであっても、適切な管理と定期的な大規模修繕工事が行われていれば、100年以上住み続けることも十分に可能です。
特に地震の多い日本においては、耐震性能がマンション選びの重要な判断材料となります。旧耐震基準のマンションの場合は、耐震診断が行われているか、補強工事が実施されているかどうかを必ず確認しましょう。
購入時には、長期修繕計画の有無や過去の大規模修繕・耐震診断の実施状況といったポイントをチェックすることが大切です。
これらの情報が、将来的な住みやすさや資産価値に大きく影響します。
なお、マンションの寿命は一律ではなく、建物ごとに異なります。
もし寿命が近づいていると感じたら、早めに建て替えやリノベーションなどの延命対策を検討することが重要です。
合意形成が難しく、計画が進まない場合には、「売却」を選択肢に入れることも考えましょう。
これからマンションの購入を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考に、築年数ごとの特徴や住みやすさをしっかりと理解したうえで、後悔のない物件選びをしていただければと思います。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
