マンションの耐用年数と寿命の違いは？購入する際の注意点を解説

「マンションの耐用年数って種類があるの？」「耐用年数を過ぎたマンションに住んでも大丈夫？」など、マンションの耐用年数について疑問を持っている方は多いと思います。

耐用年数とは、建物や設備などの資産が安全で、かつ経済的に使用できるとされる期間のことです。

この考え方はマンションにも当てはまり、建物がどのくらいの期間、安心して使い続けられるかを判断する目安で、購入や売却、ローン審査などにも大きく影響します。

耐用年数＝寿命ではなく、法的・物理的・経済的といった視点によって耐用年数のとらえ方が異なります。

まずは、法的耐用年数・物理的耐用年数・経済的耐用年数のそれぞれの違いを理解することが大切です。

また、マンションは、築年数が経つにつれて、建物や設備の老朽化、修繕費の増加といった問題が生じます。

購入を検討する際には、耐震基準や管理費・修繕積立金の金額、将来的に売却ができるかといった点をチェックすることが重要なポイントです。

この記事では、マンションの3種類の耐用年数の違いや寿命を左右する要素、そして耐用年数を過ぎた物件を購入する際の注意点を分かりやすく解説していきますので、最後まで読んでいただければと思います。

マンションの3種類の耐用年数

マンションの耐用年数とは、建物が安全に、そして経済的にどのくらいの期間使い続けられるかを示す指標です。

耐用年数は主に「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」の3種類に分けられ、それぞれが異なる基準で設定されています。

ここでは、それぞれの特徴と使われる判断基準について詳しく解説します。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、建物や機械設備などの固定資産を通常の管理をする場合、新品の状態から継続して使用できる期間として、国が法律で定めた年数です。

建物は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった構造、住宅・店舗・事務所といった用途ごとに、異なった耐用年数が定められています。

これはあくまで会計処理や税務計算のための基準であり、実際に建物が使える年数を表すものではありません。

建物の所有者は、減価償却という形で毎年の建物の価値を経費として計上しますが、その際の計算に使われるのがこの法定耐用年数です。

耐用年数が短ければ短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費が大きくなる仕組みになっています。

法定耐用年数は、税務上の目安であり、実際の建物がその年数で使えなくなるわけではなく、建物の実際の寿命とは切り離して考える必要があります。

参考：主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁）

物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物が物理的に安全に使用できる年数のことです。

物理的耐用年数は、使用されている壁や柱など構造物の強度や劣化の進行の具合、メンテナンスの状態などに基づいて判断されます。

たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、定期的に設備の更新や適切な大規模修繕を実施していれば、60年～100年程度使用できるといわれています。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2024年）（公益財団法人東日本不動産流通機構）

一方で、大規模修繕や設備の更新といったメンテナンスを怠ると、法定耐用年数を満たさないうちに寿命を迎えるマンションも多いです。

このように、物理的耐用年数は建物の構造上の寿命を示し、実際の居住安全性や修繕計画の判断基準として用いられます。

つまり、物理的耐用年数は、どれだけ長く使えるかを判断するための実質的な基準であるといえ、適切な維持管理をすることで耐用年数を延ばすことができます。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、市場でその資産の経済的な価値を保てるかを示す指標のことです。

物理的に使用できるかどうかも含めて、経済的にどのくらいの価値があるかをあらわします。

たとえば、経済的耐用年数を過ぎた物件と判断される場合は、建物の構造がしっかりしていても、周辺環境の変化や住民ニーズの低下によって家賃収入が減少し、経済的に使い続ける価値がないと判断されるケースです。

逆に、人気エリアに建つマンションであれば、築年数が古くても安定した家賃収入を確保できるケースもあります。

このような場合、建物の物理的な老朽化が進んでいても、経済的にはまだ十分な価値があると判断されます。

このように、経済的耐用年数は投資判断や資産評価において重要です。

経済的耐用年数は、建物を維持・修繕するか、建て替えるか、あるいは売却するかといった経営判断の基準になります。

マンションの寿命に関わる要素

マンションの寿命は築年数だけで決まるものではなく、さまざまな要素を複合して判断することが大切です。

構造上の強度や耐震性能、日常的な管理・修繕の質、さらには社会や法律の変化といった複合的な要因がマンションの寿命には大きく影響します。

ここでは、マンションの寿命に関わる3つの要素について解説します。

耐震性

耐震性は、マンションの物理的寿命を左右する最も重要な要素のひとつです。

日本では1981年6月に新耐震基準が導入され、それ以前に建築された建物は旧耐震基準が採用されています。

旧耐震のマンションは、震度6強〜7程度の地震に耐えられない可能性があり、新耐震基準を満たしていない建物については耐震補強工事が必要です。

旧耐震の分譲マンションを耐震診断した結果で耐震基準を満たしていないケースとしては、耐力壁が不足、柱・梁の接合部の強度不足、コンクリート強度・鉄筋量の不足などがあります。

耐震基準を満たしていないマンションは、基準を満たしているマンションと比べて、地震が起こった際に被害を受けやすく、建物の寿命が短くなる可能性が高いです。

旧耐震物件を購入する際には、耐震診断を実施しているかを確認し、耐震診断を実施している場合は、耐震基準を満たしているかを確認しましょう。

管理・修繕状況

新築時は建物や構造がしっかりしていても、管理や修繕が適切に行われていないマンションは寿命が短くなるケースが多いです。

特に、大規模修繕をするための修繕積立金が不足しているマンションは、外壁、防水工事、給水管の更新を行えないので、外見だけでなく、建物の設備が急速に劣化します。

逆に、管理組合が定期的に大規模修繕を実施しているマンションは、耐用年数を超えても良好な状態を保てるのでマンションの延命が可能です。

国土交通省が令和3年に実施したマンション大規模修繕工事に関する実態調査では、約7割が12年～15年に1度大規模修繕を実施しています。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査

また、マンションでは、大規模修繕を計画的に実施するために長期修繕計画を作成しますが、平成5年の調査では全体の88.4%が長期修繕計画を作成しています。

長期修繕計画がないマンションの購入を検討する場合は、大規模修繕の実施状況に注意が必要です。

社会情勢

マンションの寿命を左右するのは物理的な老朽化だけではなく、社会的な要因にも注意が必要です。

少子高齢化や人口減少、地域の再開発、法制度の変化などが建物の存続に影響を与えるケースもあります。

たとえば、郊外の大規模団地では住民の高齢化や空室増加が進み、建替えに必要な合意形成が難しくなることで、建物は存続していても実質的にマンションが寿命を迎えるケースもあります。

逆に、2023年3月時点で建替えを実現したマンションは実施中も含め全国で282件と、旧耐震基準のマンションがデベロッパー主導の建替えにより新築マンションへと生まれ変わるケースも増えています。

参考：１. マンション建替えの現状（財団法人再開発コーディネーター協会）

また、2020年に改正された建替え円滑化法など、老朽化マンションの建替えを後押しする制度も整備されつつあり、社会的なサポート体制が整えば、寿命の延命や再生が可能です。

参考：マンション建替円滑化法の改正概要（国土交通省）

耐用年数を過ぎたマンションを購入する際の注意点

築年数が法定耐用年数（鉄筋コンクリート造で約47年）を超えたマンションでも、リフォームやリノベーションを実施して販売しているケースも多いです。

価格が手ごろな一方で、ローン審査や建物の安全性、将来的な修繕コストなどに注意する必要があります。

ここでは、耐用年数を過ぎたマンションを購入する際の注意点について解説します。

新耐震基準かどうか確認する

マンションを購入する際にまず確認したいのが、建物が新耐震基準に適合しているかどうかです。

耐震性能は、地震の多い日本において最も重要な安全性の指標の一つであり、築古マンションでは特に慎重な判断が求められます。

新耐震基準かどうかを確認する方法は以下のとおりです。

まずは、新耐震基準が導入された1981年6月1日以降に建築確認申請が行われているかを確認しましょう。

1981年5月31日以前に建築確認申請が出されている場合は、旧耐震基準で建築されている可能性が高いので、
耐震診断を行っているかをチェックする必要があります。

耐震基準を行っている場合は、基準を満たしているか、満たしていない場合は耐震補強工事か行われているかを確認することが大切です。

耐震補強工事後に、専門の建築士や指定確認検査機関などが耐震診断を行ってもらい、基準を満たしていると認められた場合に耐震適合証明書が発行されます。

耐震適合証明書があると、住宅ローン減税や登録免許税の軽減措置を受けられるなど、金銭的なメリットもあります。

住宅ローン利用が難しい場合がある

耐用年数を過ぎたマンションは、金融機関によっては、住宅ローンの審査が通りにくくなったり、返済期間が短くなったりするケースがあります。

理由としては、建物の残存価値が低く、担保評価が下がるためです。

購入を検討する際には、以下の点に注意する必要があります。

まずは、金融機関が築年数制限を設けているかを確認することが重要です。

築年数制限を設けていなくても、過去の実績で審査が厳しい金融機関もあるので、どの金融機関を使えばよいかは、購入する不動産会社に相談するとよいでしょう。

また、耐用年数を過ぎていても、リフォームを実施済みの物件や購入後にリフォームを行う場合は、住宅ローンの審査が通りやすいケースもあります。

修繕積立金が高額になる

築年数が経過すると、共用部分の補修・設備更新の頻度が増えるため、修繕積立金や管理費が高額になる傾向があります。

特に、耐用年数を過ぎているマンションが多い昭和44年以前は、平均金額の2倍程度となっています

参考：平成30年度 マンション総合調査〔データ編〕 管理組合向け調査の結果（国土交通省）

特に、エレベーターや配管・防水などの大規模修繕が近い場合は修繕積立金の値上げや一時金が必要になるケースもあるので注意が必要です。

購入する際には、修繕積立金について以下のような点があります。

まずは、直近の大規模修繕工事の実施状況、今後の実施予定を確認することが大切です。

修繕積立金の値上げの計画については、長期修繕計画で確認しましょう。

物件の売却が難しい

耐用年数を過ぎたマンションは将来的に再販売が難しい点もリスクの一つです。

築年数が古いことから住宅ローンの審査が厳しく、特に立地が悪い、旧耐震、管理状態が悪い物件は買い手が付きにくく、価格も下がってしまいます。

そのため、売却しやすい条件の物件を購入することが重要です。

都心部では、耐用年数が過ぎている物件でも、駅からの距離が近い、生活がしやすい物件は需要があるので売却がしやすく、資産価値も維持できます。

加えて、日々の清掃や設備の維持、大規模修繕の実施状況といったマンションの管理状態も重要なポイントです。

住宅性能評価書を確認する

中古でも住宅性能評価書が交付されている物件なら、建物の品質や耐震性、劣化対策などを客観的に確認できます。

住宅性能評価書は、国土交通省が定めた統一基準に基づき、建物の性能を10分野にわたって客観的に評価し、基準を満たした物件に対して交付される証明書です。

参考：既存住宅の 住宅性能表示制度ガイド（国土交通省）

新築時に交付されるのが一般的ですが、中古住宅でも評価を再取得（更新）できる場合があります。

そのため、住宅性能評価書を取得している中古マンションは、建物の信頼性・安全性を証明できる稀少価値の高い物件と言えます。

中でも、マンションの寿命に影響する耐震性を把握するうえで確認しておきたいのが劣化対策等級です。

劣化対策等級は、建物の構造に劣化を軽減するための対策の程度を評価する指標で、以下の3段階に分かれます。

劣化対策等級が高いほど、建物の劣化が進みにくくなり、結果として建物の物理的耐用年数をより長く保つことが期待できます。

評価書がない場合でも、過去の建築確認申請書・耐震診断報告書などを通して、耐震性の情報を確認しておくと安心です。

マンションの耐用年数に関するよくある質問

マンションの耐用年数について、「古くなったらもう住めないの？」「安全面は大丈夫？」と不安に感じる方もいると思います。

しかし、実際には法定耐用年数を過ぎたマンションに暮らしている人は多いです。

耐用年数が短い、過ぎているマンションについては、耐震性や管理状況を確認したうえで購入を検討しましょう。

ここでは、よくある疑問に分かりやすくお答えします。

法定耐用年数が過ぎたマンションは住める？

結論から言えば、法定耐用年数を過ぎても問題なく住むことができます。

法定耐用年数とは、税法上の減価償却を行うために定められた会計上の目安であり、住める期間や安全性の限界を示すものではありません。

たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）の法定耐用年数は47年です。

しかし、実際には築60年・70年を超えても使用されているマンションが全国に多数あります。

重要なのは、経過年数ではなく、適切な修繕・管理がされているかが重要なポイントです。

定期的に外壁補修や給排水管の更新を行っていれば、耐用年数を過ぎても十分に快適な居住環境を維持できます。

古いマンションの耐震性や安全性は実際どう？

耐震性については、建築時期の耐震基準によって安全性に差が出ます。

1981年6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準が適用されており、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない強度を求められていますが、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられたマンションは、震度5程度の耐震性しか想定されていません。

そのため、旧耐震基準の建物の場合は、耐震診断や耐震補強工事を行っているかが重要です。

旧耐震基準の建物でも、適正な耐震補強工事を行っていれば、新耐震基準の建物と同等の安全性が得られます。

マンションは寿命が来たら建て替えが必要？

マンションの寿命が来た際に、建て替えはひとつの選択肢と言えます。

しかし、実際には、区分所有者の5分の4の同意が必要になり、資金もかかるので実行するのが難しいケースが多いです。

そのため、建て替えはせずに、大規模修繕でマンションを延命するといった選択をするケースもあります。

マンションが寿命を迎えるのは、大きく分けて、物理的な限界（構造の老朽化）と環境的な限界（居住や管理の継続が難しくなる状態）の2つです。

例えば、構造がしっかりしていても、住民の高齢化や空室の増加で管理組合が機能しなくなると、事実上の寿命を迎えることがあります。

マンションの状況に応じて、建て替えを進めるか、維持管理をして延命するかを検討しましょう。

まとめ

今回は、耐用年数を過ぎたマンションについて、3つの耐用年数の違いや寿命に関わる要素、購入時のポイントについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

耐用年数を過ぎたマンションでも、建物の状態や管理体制が適切であれば、安心して長く住み続けることが可能です。

一方で、耐震性の不足や修繕費の増加、資産価値の下落といったリスクもあります。

購入を検討する際は、新耐震基準への適合や耐震補強の有無、住宅性能評価書や劣化対策等級の確認、修繕積立金や長期修繕計画の状況、住宅ローンの利用条件、将来的な売却のしやすさなどをしっかり確認することが重要です。

これらを総合的に判断することで、築年数にとらわれず、安全性と快適性、資産価値を兼ね備えた良質な住まいを選ぶことができます。

マイホームを購入する際に、耐用年数を過ぎたマンションを選択肢に入れるのであれば、今回の記事を参考に、安全面や資産性の高い物件を購入していただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。