空き家の仲介手数料の上限額が改定！計算方法と安く抑えるコツを解説

「不動産を売却したときの仲介手数料っていくらかかるの？」「仲介手数料には上限があるって本当？」など、不動産を売却する際の仲介手数料について詳しく知りたいという人も多いと思います。

不動産の売買は高額な取引になるので、安全に取引したい場合は不動産会社に仲介を依頼するケースが多いです。

仲介手数料は、不動産会社に不動産の売買を依頼した際に支払う報酬です。
宅地建物取引業法によって支払う仲介手数料の上限が定められており、400万円以上の不動産における仲介手数料の上限は「物件価格の3%＋6万円」を支払う必要があります。

しかし、空き家の増加に伴い、低価格帯の不動産の売買を活性かさせるために、2024年7月1日より800万円以下の不動産については上限金額が最大30万円＋消費税に改定されています。
これから不動産を売却する人にとって、自分の不動産の仲介手数料がいくらになるかが気になるところだと思います。

今回の記事では、仲介手数料の基礎知識と計算シミュレーション、仲介手数料を安く抑える方法について解説します。

これから不動産の売却を検討している、将来のために仲介手数料について知識を得たいという人は最後まで読んでいただければと思います。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められている

不動産の売買を不動産会社に依頼する場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められていますが、物件の売買価格によって上限金額は異なります。

各金額の上限金額は以下の速算式で算出が可能です。

では、実際に不動産を売却した際に、仲介手数料はいつ、どういった方法で支払えばよいのでしょうか。
ここでは、仲介手数料の支払い方法について解説します。

不動産売買の仲介手数料は不動産業者に支払われる

不動産売買の仲介手数料は、不動産取引を仲介した業者に支払われる報酬です。

売主と買主がそれぞれ依頼した業者に媒介契約時に取り決めた仲介手数料を支払います。
仲介した業者は、宅地建物取引業法に定められた上限を超えて請求はできません。

ただし、以下のような場合は、仲介手数料とは別に費用が発生することもあるので注意が必要です。

・遠方の物件を売却する際に必要な管理費・交通費
・遠方の購入希望者と交渉する際に必要な出張費・交通費
・追加の広告作成を売主が依頼する場合の広告宣伝費

また、上限は決められていますが、それ以下であれば業者との話し合いで金額を交渉でき、場合によっては無料になるケースもあります。

中古マンションの仲介手数料が無料になるケースについては、「中古マンションの仲介手数料はいくら必要？無料になるケースを解説」をご参照ください。

仲介手数料の支払いは売買契約の成立時に発生する

仲介手数料の支払いは売買契約の成立時に発生します。

仲介手数料は売買契約を成立させてくれた不動産業者に支払う報酬なので、複数の不動産業者に相談していた場合でも仲介手数料の支払いは契約が成立した一社のみです。

売買契約の締結後は、ローン特約などの解除条件であれば仲介手数料の支払い義務はありませんが、手付解約、違約解約時など売主、買主のいずれかの事情で契約が解約になった場合は仲介手数料を支払う必要があります。

ただし、仲介手数料の金額は、解約の状況によっては減額してくれるケースもあるので不動産業者に相談してみましょう。

仲介手数料は一般的に現金で支払われることが多い

仲介手数料は一般的に現金で支払われることが多いです。

売買契約の成立時に半金、引渡し時に半金を支払うのが一般的ですが、売買契約の成立時または引渡し時に一括で支払うこともできます。

振込で対応してくれる不動産業者もありますが、振込手数料は売主、買主の負担です。

最近では、クレジットカード払いや分割払いができる不動産業者も増えているので、媒介契約時にどういった支払い方法があるのかを確認するとよいでしょう。

空き家の仲介手数料が2024年に上限が改定

これから空き家の売買を予定している人は、2024年7月1日より仲介手数料の上限が改定されている点には注意が必要です。

800万円以下の物件は、仲介手数料の上限が30万円に引き上げられます。
なぜこのタイミングで仲介手数料の上限が改定されたのでしょうか。

ここでは、仲介手数料の上限金額が引き上げられた背景について解説します。

放置されている空き家は日本で増加傾向にある

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると放置されている空き家は900万戸にのぼり、年々増加傾向にあります。

増え続ける空き家対策として、政府は2015年に空き家対策特別措置法を施行しましたが改善が進まないのが現状です。

空き家を放置すると、建物の倒壊や火事、不法侵入による犯罪利用など周囲に悪影響を及ぼします。
また、行政から管理不全空き家または特定空き家に指定されると土地の固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。

空き家を放置するリスクは以下のとおりです。

・老朽化による倒壊するリスク
・不法侵入、盗難などによる犯罪リスク
・害虫・害獣、不法投棄などの衛生面でのリスク
・地域の景観を損なうリスク
・近隣住民とのトラブルリスク
・税金負担が増える金銭的なリスク

政府は、2023年に改正空き家対策特別措置法を施行するなど更なる空き家対策を進めており、空き家の売買を活性化させる策として800万円以下の物件について仲介手数料の上限の引き上げを行いました。

2018年にも、「低廉（ていれん）な空家等の媒介特例」によって、価格が400万円以下の物件は18万円（税別）に引き上げており、今後も効果がない場合は更なる仲介手数料の上限の改正が予想されます。

参考：令和５年住宅・土地統計調査（総務省）

800万円以下の物件は上限30万円に引き上げ

2023年7月1日より800万円以下の物件は上限30万円＋消費税に引き上げられています。

例えば、これまで800万円の物件の仲介手数料は、30万円＋消費税でしたが、500万円の物件は21万円＋消費税でした。

しかし、上限が改定されたことによって、500万円の物件でも不動産業者は30万円＋消費税で媒介契約できるというわけです。

特に、大手の不動産業者だと仲介手数料が低いと売却を断るというケースも多く、そういった状況を減らすために今回の改正が行われています。

不動産会社は報酬が増える点がメリットですが、売主においては通常よりも費用が増える点はデメリットと言えます。

ただし、空き家を放置すると建物の管理費用や固定資産税・都市計画税などのランニングコストがかかります。

早めに処分したい人にとっては、仲介手数料を多く払うことで、本来は取り扱ってくれない不動産会社に取り扱ってもらえる可能性が高まる点はメリットと言えるでしょう。

仲介手数料の上限額の計算シミュレーション

実際に自分が不動産を売却する際の手数料はいくらになるのかが気になるところです。

800万円以下の不動産については、2024年7月1日以降は仲介手数料の上限が改定されている点には注意する必要があります。

ここでは、通常の不動産と空き家について、仲介手数料の上限額を計算シミュレーションしてみましょう。

売買価格別の仲介手数料の上限額

仲介手数料の上限額を計算する場合、成約価格が「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」「400万円超」の3つに区分し、それぞれ「成約価格の5％ ＋ 消費税」「成約価格の4％ ＋ 消費税」「成約価格の3％ ＋ 消費税」を計算し、すべての数値を加算した額が仲介手数料の上限額です。

例えば5000万円の不動産の仲介手数料は、「200万円以下」の部分が10万円、「200万円超〜400万円以下」の部分が8万円、「400万円超」の部分が138万円で合計は156万円＋消費税です。

しかし、実際には、手間を省くために上記の表で示したような速算式を使用します。
5,000万円の不動産の場合の仲介手数料の上限

売却価格×3%＋6万円＋消費税＝5,000万円×3%＋6万＋156,000円＝1,716,000円

速算式における「200万円超〜400万円以下」の2万円は「200万円以下」の5％との差額、「400万円超」の6万円は「200万円以下」「200万円超〜400万円以下」との差額です。

結果は同じなので、実際に上限金額を計算する場合は速算式を使用しましょう。

空き家の仲介手数料の上限額

空き家の仲介手数料の上限については、800万円以下については上限金額が30万円＋消費税に改定されています。

空き家の売却価格は400万円～1000万円くらいが多いので、400万円、800万円、1,000万円で仲介手数料の上限額を比較してみましょう。

800万円であれば改定された上限金額と同じですが、800万円未満の場合はこれまでの金額とどのくらい違うかが気になると思います。
400万円の場合だと、改定前は19.8万円だったに対して33万円になるので13.2万円の増加です。

仲介手数料を安く抑えるための3つの方法

不動産の売買は大きな金額が動くので、仲介手数料も高額になります。

仲介手数料の上限額は決まっていますが価格交渉は可能です。

最近では、不動産会社を通さずに売却できるサービスも増えています。
ここでは、仲介手数料を安く抑えるための3つの方法について解説します。

価格の交渉をする場合は契約の意思を伝える

仲介手数料には下限がないため、理論上は価格交渉を行うことが可能です。

不動産の売買の際に不動産会社と締結する媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つがあります。

一般媒介は複数社と契約が可能ですが、専任媒介、専属専任媒介は1社のみとしか契約できません。
不動産会社としては、一般媒介で複数社と契約されるよりも1社で売却できる専任媒介、専属専任媒介で契約したいと考えます。

そのため、価格交渉をする場合は、その不動産会社で契約する意思を伝えることは有効な手段と言えます。

しかし、価格交渉することで不動産会社のやる気が低下する恐れもあるので、安易な価格交渉はせずにハウスクリーニングやプロのカメラマンに撮影してもらうといったサービスを付加してもらうというのもひとつの方法です。

複数の不動産会社に相談して見積もりを比較する

複数の不動産会社に相談して見積もりを比較すると、不動産会社によって仲介手数料が異なる場合があります。

媒介契約してくれるなら仲介手数料を1％下げる、半額にするといった不動産会社も増えています。
しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのは危険です。

仲介手数料を下げないと媒介契約ができないということは、営業力、販売力で劣っていることが多く、売却に時間がかかります。

最終的に価格を下げないと売れないとなれば、仲介手数料を下げてもらっても意味がありません。
売買成立後に後悔しないためにも不動産会社に相談することを検討しましょう。

仲介手数料がかからないサービスを利用する

仲介手数料がかからないサービスを利用するのもひとつの方法です。

代表的なサービスとしては行政が運営している空き家バンクがあります。
空き家バンクでは、行政は売り手と買い手のマッチングを行ってくれますが、仲介業務にかかわらないので個人間で取引を行う必要があります。

他にも個人間取引できるサイトとしてスマトリがあります。

スマトリであれば、必要な分だけ専門家のサポートを受けることができ、オーダーメイドの安心・安全な取引が可能です。

通常の取引では不動産会社を通さないと広告を掲載できませんが、スマトリだと自分が広告したいタイミングで掲載できます。

最後に

今回は、仲介手数料の上限額や計算方法を中心に解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

不動産会社に支払う仲介手数料の上限額は価格毎に決められています。

800万円以下の不動産の売買においては、上限額が30万円＋消費税に改定されている点には注意が必要です。

将来的に両親から空き家を相続する可能性がある人は、不動産会社に査定を依頼するなどして相場価格を把握しておけば、売却時にどのくらいの費用がかかるかを予想できます。

ただし、仲介手数料の上限額はあくまで上限なので価格交渉は可能です。

媒介契約の意思を示す、複数の不動産会社を比較するなどして、有利な条件で契約できる不動産会社を探しましょう。

これから不動産の売却の予定がある人は、今回の記事を参考にしていただき、良い不動産会社に仲介を依頼して上手に売却していただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。