中古マンションの不動産取得税はいくら必要？計算方法や費用を解説

｢中古マンションの購入前に不動産取得税について知りたい｣｢不動産取得税っていくらかかるの？｣など､中古マンション購入後にかかる不動産取得税について知りたい人もおられるのではないでしょうか。

不動産を購入する際には､消費税や印紙税､登録免許税､不動産取得税などさまざまな税金がかかります｡

不動産取得税は､土地や家屋などの不動産の購入､贈与､家屋の建築などによって不動産を取得したときに取得した人に対して課税される税金です｡

有償と無償のどちらの不動産を取得した場合にも､登記の有無に関係なく課税されます｡
ただし､相続や課税標準額を満たさない場合は不動産取得税がかからないケースもあるので注意が必要です｡

また､中古マンションの場合は､建物の建築年数で税額が異なり､条件次第では軽減税率が適用されるので､事前にどのくらい税金がかかるかのシミュレーションをしておくことが重要になります｡
不動産取得税の軽減措置を受ける場合に必要な書類や手続きについても確認しておきましょう｡

今回の記事では､不動産取得税の税金の計算方法や軽減税率､不動産取得税がかからないケースについて解説します｡
これから中古マンションなどの不動産の購入を検討している人は最後までこの記事を読んでいただければと思います｡

中古マンションの不動産取得税は建物の築年数で変わる

不動産取得税は土地と建物などの不動産を取得した際に課税される税金です｡

国税として支払うものではなく､各都道府県などの管轄の自治体に収める地方税になります｡
一定の条件を満たすと新築､中古に関係なく軽減措置を受けることができるので有効に活用しましょう｡

ここでは、軽減措置を受けられる条件と不動産取得税のシミュレーションの方法について解説します｡

中古マンションの不動産取得税の計算方法

まずは中古マンションを購入した際の不動産の計算方法を理解しておくことが重要です。

不動産取得税の計算方法は以下の通りです｡

不動産取得税=課税標準額×標準税率(4%)

課税標準額は固定資産評価証明書に記載された｢固定資産課税台帳登録価格｣のことで､一般的には相場よりも価格は低くなります｡現在の不動産取得税の税率は4%です｡

令和9年3月31日までは､宅地として取得した場合の土地にかかる課税標準額に対して価格は2分の1で算出することができ､住居用の土地や建物の場合は3%の軽減税率が適用されます｡

中古マンションの不動産取得税に軽減税率が適用される条件

中古マンション購入時にかかる不動産取得税の軽減税率が適用される条件は以下の通りです｡

【不動産取得税の軽減税率が適用される条件】
・床面積50m2以上240m2以下
・中古マンションの場合､
① 個人が自己の住居用に取得したもので､かつ
② 1982年1月1日以降に建築された建物｡または､新耐震基準に適合していることが証明された建物(住宅の取得日前2年以内に調査が終了していること)

新耐震基準とは､建物の耐震性に関する基準で1981年6月以降に建築された建物に適用されています｡
震度6強程度の揺れでも家屋が倒壊･崩壊しないことを基準とし､旧耐震基準より条件が厳しいです｡

不動産取得税の軽減税率の適用を受けるためには､新耐震基準(1981年6月1日以降に建築申請をしている)の中古マンションを購入する必要があります｡

ただし､旧耐震基準でも耐震診断を行って新耐震基準を満たしている､改修工事を行って新耐震基準を満たしている場合は､軽減税率の適用を受けられる場合があります。

また、中古マンションなどの中古不動産については､居住用として取得した場合は築年数によって一定の控除を受けることができます｡
控除額については自治体によって異なり、東京都､大阪府の場合は以下の通りです｡

土地部分については以下の軽減措置が適用されます。

【土地の軽減措置】
① 45,000円
③ 土地１㎡当たりの価格×住宅床面積の2倍（200㎡が限度）×税率（3%）

居住用として中古マンションを購入する際には、不動産取得税の軽減措置だけでなく、築年数によって一定の控除を受けることがでます。
購入を検討する際には築年数を確認することは重要なポイントです。

築年数についてはポータルサイト、販売図面、不動産会社に確認しましょう。

参考：不動産取得税(東京都主税局)
参考：不動産取得税(大阪府)

中古マンション購入時の不動産取得税のシミュレーション

ここでは、中古マンション購入時の不動産取得税のシミュレーションの方法について解説します｡

中古マンションの場合は、築年数が平成元年4月1日であれば建物については1,000万円以上の控除があり、土地の持ち分も小さいので控除を使うと0円になることも多いです。

築年数が古くなればなるほど建物の控除額は小さくなるので、固定資産税の評価が高い都心部などの築古物件であれば不動産取得税は高くなる可能性があります。

購入後に想像以上の不動産取得税が請求されることも起こりうるので、購入前に事前にシミュレーションして課税金額を計算しておきましょう。

参考：不動産取得税計算ツール(東京都主税局)

中古マンションの不動産取得税がかからないケース

中古マンションを購入すると不動産取得税がかかりますが、条件によっては掛からないケースもあります。

マンションを取得する方法や土地や建物の評価が低いなど、どういった条件であれば不動産取得税がかからないかを確認しておくことが重要です。
中古マンションの不動産取得税がかからないケースについて解説します。

相続で不動産を取得した場合

相続で不動産を取得した場合は、不動産取得税は課税されません。

ただし、贈与や相続対策として生前贈与で相続時精算課税制度を利用した場合は不動産取得税の課税対象です。

他にも、遺言書で財産内容と受贈者が指定される特定遺贈の場合、受贈者が法定相続人以外であれば課税されます。

相続の場合は不動産取得税以外の相続税や登録免許税などの税金がかかる点にも注意が必要です。

課税標準額を満たさない土地や建物の場合

評価が低く課税標準額を満たさない土地や建物の場合は免税対象です。

【不動産取得税が免税対象となる条件】
・10万円未満の土地
・23万円未満の新築・増築・改築した建物
・12万円未満の取得した建物

ただし、免税された土地の隣接地を購入して1つの土地となった場合や建物と一棟になる建物を取得した場合は、1つの土地や建物として改めて評価されます。

もともとは免税対象の土地の場合でも、再評価された土地が免税点を超えると課税対象です。

他にも、学校法人や宗教法人などが事業用の不動産を取得した場合や土地区画整理にともない換地を取得した場合も不動産取得税はかかりません。

中古マンションの不動産取得税の手続きを行う際の主な3つの流れ

不動産を取得したら30日以内に所轄の地方自治体に申告する必要があります。
ただし、不動産の取得後30日以内に登記を申請すれば申告は不要です。

では、中古マンションの不動産取得税の納税を行うためにはどういった手続きが必要なのでしょうか。

ここでは中古マンションの不動産取得税の手続きを行う際の主な3つの流れについて解説します。

軽減措置の申告に必要な書類を集める

不動産取得税の軽減措置を受けられる場合は、申告に必要な書類を集める必要があります。

申告の方法や必要な書類については自治体のホームページで確認してください。
ここでは東京都の例をご紹介します。

軽減措置を受けられる条件の中でも耐震基準を満たしているかについては重要なポイントです。

特に、昭和56年12月31日以前に新築された物件については、新耐震基準を満たしていることを示す耐震基準低記号証明書などの書類が必要になるので注意しましょう。

参考：不動産取得税の軽減制度について(東京都主税局)

不動産取得税申告書を提出する

不動産の取得から一定期間内に登記しない場合は、不動産取得税の軽減税率を受けるために不動産取得税申告書を提出する必要があります。

不動産取得税申告書には、取得した不動産の土地、建物の情報や取得日、取得原因などを記載します。

東京都を例に挙げると、東京都主税局の「不動産取得税　申請様式」に従って記入します。

不動産取得税申告書の記載事項についてはそれほど難しいものではありません。
各自治体のホームページから取得できるケースがほとんどですが、取得できない場合は都税事務所や市税事務所に確認しましょう。

令和5年4月1日より、登記所で登記された場合は、不動産取得税申告書の提出が不要です。
相続登記の詳細については「相続登記の義務化で何が変わる？過去の相続分や手続きの流れを解説」をご覧ください。

送付された納税通知書を元に不動産取得税を支払う

不動産取得税の申告が完了すると所有者宛に不動産取得税の納税通知書が送付されます。
納税通知書については半年から1年以内に送付されることが多いです。

納税通知書が届いたら記載された税額を納付期限までに納める必要があります。

不動産取得税の納付方法は自治体によって異なりますが主な方法は以下の5つです。

【納付方法】
・スマートフォン決済アプリ
・クレジットカード
・ペイジー（インターネットバンキング・ATM）
・金融機関、郵便局、市税事務所、市税支所、支庁の窓口
・コンビニエンスストア

クレジットカードであれば税額に応じてシステム使用料がかかるケースやコンビニ払いであれば納付書１枚あたりの金額が30万円までといったケースがあるので支払いの際は注意が必要です。
詳細については各自治体のホームページで確認してください。

中古マンションの不動産取得税を調べる上での注意点

中古マンションの不動産取得税は、軽減措置を受けられるかどうかで納税額が大きく変わります。

軽減措置が適用されずに高額の税金を請求されると大変です。
ここでは中古マンションの不動産取得税を調べる上での注意点について解説します。

不動産取得税の税率は今後高くなる可能性がある

不動産取得税については、2024年現在は特例措置によって居住用で取得する不動産については税率が4%から3%に軽減されています。

課税標準・税率の軽減措置が2026年度まで延長することが決定されていますがそれ以降については未定です。
そのため、不動産取得税の税率は、今後高くなる可能性があります。

築年数の古い物件は軽減税率を適用できない場合がある

築年数が古い物件の場合は条件によっては軽減税率が適用できない場合があります。

マンションが新築された日が昭和56年12月31日以前の物件の場合は特に注意しましょう。

軽減措置を受けるためには、新耐震基準を満たしている必要がありますが、昭和56年12月31日以前の建物は旧耐震基準で建築されています。

そのため、新耐震基準を満たすことを示す耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類が必要です。

書類が準備できない場合は、軽減措置を受けられないので事前に取得できるかを不動産会社に確認しましょう。

不動産取得税申告書の提出期限が都道府県によって異なる

不動産取得税申告書の提出期限が都道府県によって異なるので特に注意が必要です。

東京都は30日、大阪府や愛知県は60日と比較的長いですが、神奈川県は10日以内と短くなっています。
ご自身がお住まいの地域の不動産取得税の申請方法や期限については、各都道府県のホームページで確認できます。

提出期限を超えると軽減措置の手続きができないケースもありますので事前に提出期限を確かめておきましょう。

最後に

今回の記事では、中古マンションの不動産取得税の計算方法や申告の手続きについて詳しく解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

中古マンションなどの不動産を購入すると不動産取得税が課税されます。

不動産を購入する前にどの程度の不動産取得税が課税されるかを計算しておくことが重要です。

ただし、不動産取得税については、控除や軽減措置が適用されるケースが多いので条件について事前に確認しておきましょう。

不動産取得税の申告期限は各自治体によって異なり、申告書の提出が遅れると軽減措置を受けることができなくなるケースもあるので特に注意しましょう。

これから中古マンションの購入を検討している人や購入前に不動産取得税の知識を得たいという人はこの記事を参考にしていただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。