築50年のマンションは大丈夫なの？購入時の注意点と選ぶ際のポイント

「築50年以上のマンションを買っても大丈夫？」「築年数が古いマンションを購入するときの注意点が知りたい」など、近年、新築マンションの価格が高騰する中で、築年数の古い物件に興味がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産経済研究所の調べでは、人件費や建築資材の高騰、海外マネーの流入などによって、新築メンションの全国平均価格は6,082万円と1973年の調査開始以来、初めて6千万円を超えました。

参考：全国 新築分譲マンション市場動向 2024 年（不動産経済研究所）

高収入の人やパワーカップルと言われる人しか、新築マンションは購入できない状況となっており、築年数の古いマンションを大幅に改装したリノベーション物件が人気です。

実際、築年数が50年以上経っているマンションでも、設備の更新や大規模修繕工事を行っている物件であれば、100年以上持つと言われています。

この記事では、築年数の古いマンションを選ぶ際の注意点や見るべきポイントについて詳しく解説していきます。

中古マンションの購入を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。

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参照：「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」（国土交通省）

築50年のマンションは安心して住める？

築50年以上経過したマンションでも、安心して住むことはできるのでしょうか？

結論から言えば、建物の状態や管理体制がしっかりしていれば、築50年を超えるマンションでも安心して暮らすことは十分に可能です。

実際、中古市場では築年数の古いマンションの成約件数が年々増加しており、注目を集めています。

ここでは、築古マンションの耐震性や市場での動向など、安心して住めるかどうかを判断するためのポイントについて詳しく見ていきましょう。

新耐震と旧耐震の違い

マンションの耐震性能を判断する際に注目すべきなのが「耐震基準」です。

日本では1981年6月1日に建築基準法が改正され、耐震性に関する「新耐震基準」が導入されました。

この基準では「震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない建物」が求められています。

一方で、それ以前に建てられた「旧耐震基準」の建物は、震度5程度で倒壊しないことが前提として建築されており、大規模地震への対応力が不十分な可能性が高いです。

築50年以上のマンションは、多くがこの旧耐震基準に該当します。

ただし、旧耐震のマンションでも、耐震診断や補強工事を実施することで、新耐震相当の安全性を確保することができます。

築古物件の成約数は増加傾向にある

新築マンションの価格が高騰する中で、築年数の古い物件への関心が高まっています。

実際に、首都圏を中心に築40年以上の中古マンションの成約件数は年々増加傾向にあり、2024年には成約件数の20％を占めています。

参考：首都圏既存マンション、成約の過半が築20年越え（公益社団法人東京都宅地建物取引業協会）

特にリノベーション済みの物件や管理状態の良い物件は人気が高いです。

背景には、新築に比べて価格が抑えられることや、自分好みに内装をアレンジできる点が評価されていることがあります。

また、立地の良いエリアでは築年数が古くても資産価値が維持されやすい点も中古マンションの人気を後押ししています。

築50年以上のマンションの資産価値と将来性

築年数が50年を超えるマンションの購入を検討する際に、多くの人が気になるのが「資産価値」と「将来性」です。

古い物件は安く買えるというメリットがある一方で、売却時の価格や住宅ローンの取り扱いなど、注意すべき点もあります。

ここでは、築古マンションにおける資産価値と将来性について解説します。

築古物件は価値が下がりやすい

マンションの価格は築年数の経過とともに下落する傾向にあります。

特に築30年以降は、建物の老朽化や設備の陳腐化により、資産価値が大きく下がるケースが多く見られます。

築50年以上のマンションの場合、土地の立地価値を除けば建物部分の価値はほとんどゼロと見なされることもあり、「将来的に売却してもほとんど価格がつかない」というリスクを伴います。

参考：中古住宅流通、リフォーム市場の現状（国土交通省）

さらに、修繕積立金や管理費の負担が重くなっている物件も多く、将来的な維持コストも考慮する必要があるでしょう。

人気エリアの場合は資産価値を維持しやすい

一方で、立地条件が良いエリア、たとえば都心部や駅近など利便性の高い場所にある築古マンションは、築年数が古くても一定の資産価値を維持しやすい傾向があります。

参考：データで読み解く「駅近マンションの魅力」（マンションデータPlus）

特に再開発が進んでいる地域や、居住ニーズの高い学区・商業圏内では、建物の古さよりも場所の価値が優先されることが多く、リノベーションなどの手を加えることで再販や賃貸への転用も十分に可能です。

さらに、管理体制が良好で大規模修繕などが計画的に行われているマンションは、中長期的に見ても資産価値の下落を抑えることができるでしょう。

住宅ローン審査で融資制限される場合がある

築50年以上のマンションを購入する場合、金融機関によっては住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。

特に、築年数が経過した物件は担保評価が低くなりがちで、借入額の上限が下がる、借入年数が短くなるなど、融資条件に制限がかかるケースがあるため注意が必要です。

また、金融機関によっては建物の耐震性や管理状況なども融資判断の材料とされるため、事前に物件情報をしっかりと確認し、ローンを利用する予定の銀行に相談した上で契約を進めましょう。

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築50年以上のマンション購入時の注意点

築年数が50年を超えるマンションには、魅力的な価格や立地の良さといったメリットもありますが、一方で建て替え時の費用や設備の老朽化など、注意すべき点も多く存在します。

購入前には建物の状態や将来的なリスクについて、しっかりと確認しておくことが大事です。

ここでは、築50年以上のマンション購入時の注意点について解説します。

建て替え時の費用は区分所有者が負担する

マンションの建て替えは、国や自治体からの補助金などが出る場合もありますが、費用の大部分は区分所有者の負担です。

特に築50年以上の建物では、耐震性や老朽化の問題から建て替えの検討が進んでいるケースもあり、数千万円単位の出費が求められることも想定しておく必要があります。

物件購入時には、過去の管理組合の議事録や建て替え協議の有無なども確認しましょう。

給排水管や主要設備の老朽化を確認する

築古マンションでは、外観よりも内部設備の老朽化が深刻なケースもあります。

特に給排水管や電気系統、エレベーターなどの設備は、寿命が近づいている場合があり、漏水や停電などのトラブルにつながります。

築古マンションの多くでは、給水管に鉄管（亜鉛メッキ鋼管）が使用されているケースが多いです。

1970〜1980年代に建築された物件では、耐圧性に優れ、施工コストも安かったために広く鉄管が使用されていますが、鉄管は経年劣化によるサビの発生や腐食が避けられず、赤水や水漏れの原因となるケースが少なくありません。

特に築年数が50年を超えるようなマンションでは、内部の亜鉛メッキが剥がれて鉄部分がむき出しになっていることも多く、水の出が悪い、配管が詰まりやすい、漏水リスクが高いといったトラブルにつながる可能性も考えられます。

マンションによっては、鉄管を架橋ポリエチレン管（PE-X）などの腐食に強く耐久性の高い非金属製の管材（樹脂系配管）に交換しているケースもあります。

修繕履歴や配管の材質を確認し、必要に応じて個別に更新する費用も視野に入れておきましょう。

大規模修繕の履歴と計画を確認する

マンションでは12〜15年周期で大規模修繕が行われるのが一般的です。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査（国土交通省）

築50年以上の物件では、すでに3回目・4回目の修繕が済んでいることもありますが、その実施内容や品質に差があるため、過去の修繕履歴をチェックする必要があります。

加えて、次回の大規模修繕の予定や、積立金の状況も確認し、今後の負担増や急な徴収のリスクを把握しておきましょう。

築50年以上のマンションを選ぶ際のポイント

築50年を超えるマンションを選ぶ際には、価格だけでなく、購入後の管理体制や将来的な負担についても検討する必要があります。

単に築年数だけで判断せず、物件の状態や管理の質、将来にわたるリスクの有無を慎重に確認することが重要です。

ここでは、築50年以上のマンションを選ぶ際のポイントについて解説します。

耐震基準適合証明書の取得状況

住宅ローン控除や登録免許税の軽減といった税制優遇を受けるには、そのマンションが「新耐震基準」に適合していることが条件となります。

しかし、築50年以上のマンションの多くは1981年以前の「旧耐震基準」で建てられており、原則としてこの優遇措置の対象外です。

そのため、一部のマンションでは、耐震補強工事を実施することで新耐震基準に適合させているケースもあります。

たとえ旧耐震基準で建てられた物件であっても、耐震診断の結果、新基準を満たしていると認められれば、「耐震基準適合証明書」を取得することが可能です。

購入を検討する際は、物件が耐震診断を受けているかどうか、補強工事の有無、証明書の取得状況を必ず確認しましょう。

リノベーションの制約の有無

築古マンションでは、間取り変更や水回りの移動など、リノベーションの自由度に制限がある場合があります。

とくに構造が「壁式構造（壁で建物を支えている）」の場合、壁の撤去や大規模な間取り変更が難しいケースが多いです。

また、配管や電気設備の老朽化により、リノベーション工事中に追加費用が発生することもあります。

専有部のリフォームを計画している場合は、事前に構造形式や管理規約で定められた工事の可否を確認した上で購入を進めましょう。

修繕積立金の状況

築年数の経過とともに修繕箇所は増えるため、修繕積立金の積立状況や将来の修繕計画は非常に重要なチェックポイントです。

大規模修繕工事の実施状況と修繕積立金の全体の積立額を確認し、長期修繕計画のとおりに工事が実施されているか、修繕積立金は十分な額が貯まっているかを確認する必要があります。

マンションによっては修繕積立金が極端に低く設定されている場合があり、将来的に一時金の徴収や借り入れが必要になる可能性があるので注意しましょう。

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まとめ

今回は、築50年以上のマンションについて、安全性や資産価値、将来性、そして購入時の注意点や選ぶ際のポイントについて解説をしてきましたがいかがでしたでしょうか。

新築マンションの価格が高騰している現状では、価格的に魅力のある築50年以上のマンションも有効な選択肢の一つです。

築年数が古くても、リノベーションが施された物件であれば快適に暮らせる上、駅近や人気エリアに立地していれば、資産価値の維持も期待できます。

一方で、築50年以上のマンションには、給排水管や電気設備の老朽化、大規模修繕の実施状況など、事前に確認すべきポイントも多くあります。

購入で後悔しないためには、重要事項調査報告書や長期修繕計画書を入手し、修繕積立金の残高や今後の負担をきちんと把握することが不可欠です。

これからマンションの購入を検討されている方は、今回の内容を参考に、将来のリスクと資産性を見極めながら、納得のいく住まい選びを進めていただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。