中古マンションを探す2つの方法とは？よくある失敗例や成功のコツを解説

「中古マンションを購入したいので探し方を知りたい」「マンションの探し方で失敗しないためのポイントを知りたい」など、中古マンションの上手な探し方を知りたいという人もいるでしょう。

中古マンションの探し方は、大きく分けると、自分で不動産のポータルサイトを使って探すか、不動産会社に紹介してもらうかの2つです。

新築と違い、中古マンションは築年数や管理状況、リフォーム履歴、修繕積立金の水準など、それぞれの条件が異なります。

そのため、見た目や価格だけで判断してしまうと、思った以上に資金が必要になって後悔するケースも多いです。

中古マンションの購入で失敗しないためには、相場価格決まる仕組みや物件の探し方を理解しておく必要があります。

正しい基準を知っておくことは、情報の取捨選択や本当に自分に合う物件を効率よく見つけるためには大切なポイントです。

今回の記事では、中古マンションの探し方から相場を決める要素、よくある失敗例、成功させるポイントが理解できる内容になっています。

これから中古マンションを探し始めようと考えている人にも役立つと思いますので、最後まで読んでいいただければと思います。

中古マンションを探す2つの方法

中古マンションを効果的に探すには、以下の2つの方法が効果的です。

それぞれの方法は、探し方や得られる情報量、手間の大きさなどに違いがあります。

ここでは、2つの方法について、メリット・デメリットについて解説します。

不動産のポータルサイトを使って自分で探す

不動産のポータルサイトを使って自分で探す方法は、自分のペースで、数多くの物件を一覧で比較できるのが最大のメリットです。

間取り・築年数・平米数・価格など、自分の希望条件に合わせて細かく検索できるため、相場や物件の概要を把握することができます。

一方で、掲載情報は必ずしも最新とは限らず、すでに申込済みのおとり物件には注意が必要です。

また、内見の調整や書類確認、売主との交渉などはすべて自分で行う必要があるため、ある程度の調査力や時間が求められます。

使うポータルサイトによっては、物件の情報以外にも調査のためのいろいろな機能が付いています。

たとえば、無駄なく賢い不動産取引を実現するプラットフォームである「スマトリ」では、自分で見つけた物件を査定できるだけでなく、仲介手数料が無料になるかの判定が可能です。

参考：スマトリ

まずは、不動産のポータルサイトを有効に活用し、内覧したいと思える物件を探しましょう。

不動産会社に物件を紹介してもらう

不動産会社に依頼すると、希望条件をヒアリングしたうえで、条件に合う物件を紹介してもらえます。

自社のネットワークや情報共有システムを使って、ポータルに載っていない新着の自社専任物件を早い段階で紹介してもらえる可能性がある点が自分で調べる場合との大きな違いです。

また、内見の日程調整、価格交渉、契約手続き、ローン相談など、購入までの工程をサポートしてくれるため、初めての購入でも安心して進めやすくなります。

ただし、担当者の力量に依存する面があり、希望に合う物件を紹介してもらえないケースもあります。

担当者と相性が悪いと感じたら、1社にこだわらずに別の不動産会社も検討しましょう。

中古マンションの相場価格を決める3つの要素

中古マンションの相場価格を決める要素には以下の3つがあります。

これらの要素は互いに影響し合うため、単独で判断するのではなく総合的に見ることが大切です。

ここでは、中古マンションの相場価格を決める3つの要素について解説します。

立地(駅距離・エリアの人気度)

中古マンションの価格に最も強く影響するのが立地です。

立地は、駅からの距離とエリアの人気度 の2つの項目で評価されます。

同じ築年数・同じ広さでも、都心や人気の生活圏（学校区・ブランドエリア・再開発エリアなど）では価格が大きく上昇する傾向にあるなど、周辺の商業施設、治安、教育環境などの違いが相場の形成に影響します。

特に、駅からの距離は相場を決める重要な要素です。

レインズ（不動産流通標準情報システム）のデータ分析によると、中古マンション価格は、駅からの距離が離れるほど下がるという明確な相関関係が見られます。

2022年の結果では、駅10分以内の㎡単価は80,63万円、11分～20分以内で52.18万円、21分以上で38.10万円とその差は明らかです。

参考：表21 中古マンションの駅からの交通別成約状況［首都圏］（REINS　TOWER）

築年数と建物構造

築年数と建物の構造も価格を決める大切な要素です。

一般的には、築年数が経つほど中古マンションの価格は下がります。

国道交通省の「中古住宅・リフォームトータルプランについて」の資料によると、築20年で下落率は43％、築35年では70％となっています。

参考：中古住宅・リフォームトータルプラン 参考データ集 平成24年2月（国土交通省）

次に、マンションに使われる建物構造は、主に鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の3つです。

一般的に、建築コストや性能（耐震性、耐火性、遮音性など）、法定耐用年数の違いが価格に影響します。

国土交通省が行った建築着工統計調査の建築主別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額（令和７年１月～令和７年３月分）を参考に、工事予定額を建築床面積（坪＝㎡×3.3）の合計で除した値は、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合で約193（万円/坪）、鉄筋コンクリート造、鉄骨造がそれぞれ約126（万円/坪）、約118（万円/坪）です。

参考：建築着工統計調査　建築主別、構造別／建築物の数、床面積、工事費予定額（令和７年１月～令和７年３月分）国土交通省）

新築時の建築コストは、上記のように SRC造 > RC造 > S造 の順で高くなっており、この初期コストが中古市場の価格設定にも反映されます。

間取りと階数・方角

間取りや階数・方角は、住み心地と需要を左右するため、価格に反映される重要なポイントです。

1LDK・2LDKは単身〜2人暮らし向けとして人気があり、3LDKはファミリー層の定番で、特に70㎡前後は中古市場でも最も流通量が多く、値崩れしにくい傾向にあります。

一般的に、高層階になるほど眺望や日当たりの良さから価格が上がります。

ただし、エレベーターの有無や構造によっても評価が変わるため注意が必要です。

最近の新築では少なくなっていますが、中古マンションの中には、エレベーターが4,7,10階などの決まった停止階しか止まらないものもあり、停止階と比べて停止階以外の部屋は資産価値が下がります。

方角では、南向きが日当たりの良さから根強い人気があり、価格も上がりやすい傾向があります。

次に人気があるのは、朝日が入るため単身者向けに人気の東向きです。

西向きは夕方まで明るいが西日が暑い、北向きは日当たりが悪く湿気が気になるといったデメリットあるので、南向きや東向きと比べると、価格が控えめに設定されるケースもみられます。

中古マンション探しのよくある失敗例

中古マンション探しを成功させるには、多くの人が陥りやすい失敗について確認しておくことが大切です。

失敗例を把握し、自分に適した探し方を模索しましょう。

ここでは、特に購入検討者が陥りやすい失敗例とその対策について解説します。

条件を絞り過ぎて良い物件を逃す

希望の条件を絞りすぎると、良い物件であっても、妥協できずに決められないといった状況に陥ります。

たとえば、「駅徒歩5分以内」「築10年以内」「南向き」「3LDK」「予算は3,000万円以内」など、条件を厳格にしすぎると、そもそも市場に出てくる物件が少なくなり、結果的に良い物件と出会う機会を逃してしまいます。

まずは、絶対に譲れない優先度の高い条件とできれば満たしたい条件に分けて考えることが大切です。

条件を柔軟に広げることで選択肢が増え、より良い物件に出会える可能性が高まります。

管理状況を確認せずに購入してしまう

中古マンションの価値は、立地や専有部分だけでなく、管理状態によっても大きく左右されます。

管理が行き届いていないマンションは、エレベーター・配管・外壁などのトラブルが多く、将来的に修繕費が増える可能性があります。

そのため、購入の前に、長期修繕計画の有無、修繕積立金の残高、管理組合の活動状況、共用部の清掃状態などを確認することが重要です。

内見時にエントランスやゴミ置き場の状態を見るだけでも、管理の質をある程度判断できますが、不動産会社を通じて、マンションの管理会社が発行する「重要事項調査報告書」を確認しましょう。

重要事項調査報告書には、そのマンションの管理体制や修繕状況、管理費・修繕積立金の状況などを詳しく記載されているので、より正確な情報が入手できます。

リフォーム費用を想定できていない

中古マンションでは、表面的にはきれいに見えても、実際には水回り設備の交換、配管の劣化、床材の張り替え、断熱材の補修など、思った以上に費用がかかります。

特にキッチンや浴室などの水回りは交換だけで数十万円〜100万円以上に達することもあり、余裕をもって予算を組んだが、実際は大きくオーバーしてしまうこともあります。

内見時には設備の状態を細かく確認し、気になる部分があれば必ずリフォーム会社に概算費用を相談しておくことが重要です。

また、物件価格＋リフォーム費用をセットで考え、最初からリフォーム費まで含めた総予算を確保しておくことで、購入後に予想外の出費を防げます。

ローンや諸費用の総額を把握していない

物件価格だけに気を取られ、諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険・ローン手数料など）を見落としてしまうケースも多いです。

結果として、「想像以上に総額が高くなる」という失敗につながります。

物件価格以外に必要な諸費用には以下のようなものがあります。

購入時に必要な費用は、一般的に物件価格の7〜10％程度が目安です。

事前に金融機関や不動産会社と相談し、物件価格だけでなく、購入にかかる総額を把握しましょう。

勢いで契約して後悔する

不動産会社に「他の人も検討している」「今買わないと売れてしまう」と言われると、焦ってしまい、十分に検討せずに契約して後悔するケースも多いです。

特に新築や人気エリアの物件は、動きが速いため、不動産会社から決定を急かされます。

迷ったときこそ、優先順位と照らし合わせて、希望の条件を満たしているかを冷静に判断することが重要です。

また、購入までの流れや契約のポイントを事前に理解しておくと、購入を迫られても焦らなくて済みます。

中古マンション探しを成功させる3つのポイント

中古マンション探しを成功させるためには、優先順位の明確化、内見時の確認の徹底、プロを上手に頼るといった3つが大切なポイントです。

特に初めて物件を購入する場合は、探し始めてから引渡しまでの期間や必要な費用、値引き交渉の進め方など不安も多いと思います。

ここでは中古マンションを成功させる3つのポイントについて解説します。

優先順位を明確にする

マンション探しを成功させるためには条件の整理が重要なポイントです。

条件を整理しておくと、優先順位が付けやすくなるので、比較検討の際に迷うことが減り、内見や物件選びがスムーズに進みます。

まずは譲れない条件と妥協できる条件に分けて整理しましょう。

たとえば「通勤を考えて駅徒歩10分以内は絶対」「2LDK以上は必須」など、日常生活や将来をイメージした上で最低ラインを決めるのがポイントです。

一方で、「築年数は多少古くてもOK」「階数はそこまでこだわらない」といった妥協点も明確にしておくと、候補が絞りやすくなり、条件を絞り過ぎて良い物件を逃すといったことが無くなります。

内見時はチェックリストを活用する

気になる物件が見つかったら、次は内見です。

中古マンションは築年数や管理状況、過去の修繕履歴などによって状態が大きく異なるため、現地での確認が重要になります。

見た目だけで判断せず、チェックリストを活用して冷静に見ていく必要があります。

内見時の主なチェックポイントは以下のとおりです。

内見では、まずエントランスや共用廊下、ゴミ置場など共用部分の清潔さや管理状態をチェックします。

次に室内では、採光や風通し、壁・床のひび割れ、雨漏りの跡、水まわりの水圧やにおい、サッシの開閉状態、収納量などを丁寧に確認しましょう。

生活音が気になるかどうかは、隣室や上階からの音を実際に感じてみることが大切です。

また、時間帯を変えて2回以上内見すると、日当たりや周辺環境の変化をより正確に把握できます。

気になる点は必ず写真に残し、担当者にはその場で質問して回答を記録しておくと、後で複数物件を比較するときに役立ちます。

プロに相談して情報量を増やす

中古マンション探しでは、プロに相談して不動産の購入や住宅ローンの知識といった情報量を増やすことが大切です。

早い段階から不動産会社や住宅ローン担当、建物診断士などのプロに相談することで、判断材料が増え、購入後のトラブルを減らすことができます。

不動産仲介会社は、物件情報だけでなく周辺の価格相場、過去の成約事例、管理状況の評価など、購入判断に必要な情報を豊富に持っていますし、リフォームした場合の費用面での相談もできます。

また、事前に住宅ローン担当者に相談しておくと、借入可能額や金利の比較がスムーズに進み、資金計画の精度が高まるので安心です。

さらに、インスペクション（建物診断）を依頼すると、劣化状況や補修に必要な費用の目安が分かるため、安心して購入が判断できます。

中古マンションを探している人のQ&A

中古マンション探しでは、「どれくらいの期間で購入できるのか」「費用はどれくらいかかるのか」「値引きは可能なのか」など、さまざまな悩みがあると思います。

悩みや疑問を放置したままにせず、解消したうえで購入を進めることが大切です。

ここでは、購入までの流れ・リフォームとの違い・交渉のポイントなどを、初心者が抱きやすいな悩みや疑問について解説します。

探し始めてから購入までどのくらいかかる？

一般的には、探し始めてから購入・入居まで3〜6ヶ月程度が目安です。

ただし、希望条件の幅やローン審査のスピード、リフォームの有無によって期間は前後します。

まず、情報収集から内見までは1〜2ヶ月ほどが多く、条件の優先順位を決めて、妥協点を明確にしておくとスムーズに物件を探すことができます。

購入したい物件が見つかると、重要事項説明を受け、売買契約です。

売買契約が済むと、住宅ローンの本審査があり、この部分に2〜6週間ほどかかります。

契約が終わると、引渡しや残代金決済に移りますが、これには1〜2ヶ月程度必要です。

リフォームを行う場合は、工事期間が追加されるため、入居時期はさらに先になります。

リフォーム済みとリノベーションの違いは？

同じように見えても、リフォームとリノベーションは目的も費用も大きく異なります。

リフォームは、傷んだ部分を直す、クロスの張り替えや設備交換などの部分的な改修が中心です。

見た目や使い勝手を改善するための工事で、費用は一般的に数十万円〜200万円前後かかります。

一方のリノベーションは、間取りの変更や配管の更新、全面的な内装の作り替えなど、大規模な改修が行われる工事です。

工事内容によっては、数百万円〜1000万円以上かかります。

デザイン性を重視したい、住まいの性能を根本から変えたい人に向いています。

なお、中古マンションの広告でリフォーム済みと書かれていても、工事範囲は物件によってさまざまです。

どこを、いつ、どの程度直したのか、保証がついているのかを必ず確認しましょう。

物件の値下げ交渉はできる？

中古マンションでは、多くの場合、値下げ交渉は可能です。

ただし、必ず値下げされるわけではなく、物件の状況や相場によって大きく変わります。

例えば、市場に長く出ている物件や、売主が早期売却を希望している場合は交渉が通りやすくなります。

また、修繕箇所が多い場合も、値引き理由として認められやすい傾向があります。

価格の下げ幅としては、物件価格の3〜5%程度（数十万〜100万円以上）が現実的です。

ただし、人気エリアの物件や新着物件では交渉が難しいケースも少なくありません。

値引きが難しい場合でも、「諸費用の一部負担」「設備交換」「引渡し日の調整」など、金額以外の条件でメリットを引き出すことも可能です。

交渉を進める際は、相場や不具合といった根拠を示すことや、不動産会社に戦略を相談することが成功のポイントになります。

中古マンション探しならスマトリがおすすめ！

中古マンション探しでは、物件情報の取捨選択や価格の妥当性判断、契約・登記といった専門的な手続きなど、初心者にとって不安に感じる点が多くあります。

スマトリは、そうした分かりにくい部分をまとめてサポートし、スムーズかつ安心して理想のマンションに出会えるサービスです。

スマトリの大きな魅力のひとつは、売主から直接購入できる物件が多く、中間コストがかからないため、一般的な不動産情報サイト経由で購入するよりも、支払い総額を抑えやすいというメリットがあります。

さらに、個人間での取引に不安を感じる方でも安心できるよう、スマトリでは契約書の作成、登記手続き、専門家によるサポートを必要な分だけ利用できるのも大きな魅力です。

個人間取引と聞くと難しく感じるかもしれませんが、専門的な部分はプロがしっかりフォローしてくれるため、初めてマンションを買う人でも安心して進められます。

また、スマトリには、一般には公開されていない掘り出し物の物件が掲載されています。

不動産会社へ正式に売却依頼をしていないものの、「条件が合えば売ってもいい」という物件が集まるため、他の不動産サイトでは出会えない物件に巡り合えるケースも多いです。

失敗しない中古マンション選びしたい人は、ぜひスマトリを活用してみてください。

まとめ

今回は、中古マンションの探し方について、失敗例や成功するためのポイントについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

中古マンション探しは、情報量が多く、選択肢も幅広いため、何から手をつけるべきか迷う人も多いと思います。

価格や立地だけでなく、管理状況、建物の耐久性、将来の修繕リスク、さらにはリフォームのしやすさまで考慮することが大切です。

物件を見るときは第一印象だけに頼らず、内見チェックリストを使いながら、共用部の管理状態や室内の劣化、水回り、騒音、設備の更新履歴など、細かな部分まで丁寧に確認する必要があります。

また、購入までの流れやかかる期間、リフォームとリノベーションの違い、値下げ交渉の可否など、購入後のお金に関わる部分まで理解しておくと、焦らずに冷静な判断が可能です。

そして、もし悩みや疑問を感じたら、スマトリなどのサービスを活用しましょう。

不安を減らし、効率よく理想の中古マンションを見つけたい人は、スマトリを有効に活用し、あなたの条件に合った物件を探してみてください。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。