マンションの固定資産税の計算方法は？税金がかからないケースも紹介

「マンションにかかる固定資産税って何？」「固定資産税の計算方法を知りたい」など、マンションを購入した際にかかる固定資産税について知りたいという人も多いと思います。

固定資産税は、土地・建物・償却資産などの固定資産に対して課される地方税です。

市区町村（東京23区では東京都）が課税主体となり、毎年1月1日時点でその資産を所有している人に対して課税されます。

マンションの場合は、建物の専有部分と敷地の共有持分が課税対象となり、その金額は毎年4月以降に送付される固定資産税・都市計画税 納税通知書によって確認が可能です。

なお、一定の条件を満たせば固定資産税が課されない、あるいは軽減されるケースもあり、新築マンションや新築戸建住宅では、建物部分の税額が一定期間半額になるなどの軽減措置が適用される場合があります。

こうした特例を受けるためには要件を満たす必要があるため、購入前に内容をしっかり確認しておくことが重要です。

これからマンションの購入を検討している人や固定資産税の知識を得たいという人は、最後までこの記事を読んでいただければと思います。

原則としてマンションには固定資産税がかかる

マンションを購入すると、固定資産税という税金が毎年かかります。

固定資産税は、土地や建物などの不動産を持っている人に対して課される税金です。

原則としてマンションの所有者は毎年支払う必要があります。

マンションの場合、「部屋（建物の一部）」と「敷地（共有の土地の一部）」の両方に固定資産税がかかります。

マンションの土地全体が共有になっていたとしても、自分が所有している部屋の持ち分の面積に応じて、土地の一部にも固定資産税は課税される点には注意が必要です。

固定資産税については、市区町村が毎年1月1日時点の所有者に対して課税されますが、固定資産税の納税額は4月以降に送られてくる「固定資産税納税通知書」で確認できます。

マンションを買って所有すると、その後は毎年必ず固定資産税を支払うことになるという点を理解しておきましょう。

例外的に固定資産税がかからないケース

固定資産税は原則として、土地や建物などの不動産を所有している人に課される税金です。

しかし、一定の条件を満たす場合には課税されない、いわゆる非課税または免税のケースもあります。

ここでは、例外的に固定資産税がかからない3つのケースについて詳しく解説します。

課税評価額が免税点に達していない

固定資産税には免税点と呼ばれる基準が設けられており、課税標準額（評価額）がこの基準に満たない場合には税金が課されません。

土地と家屋、それぞれの免税点は以下のとおりです。

一般的な都市部のマンションであれば、免税点に達しないというケースは少ないですが、郊外にある狭小地や築年数が非常に古い建物などは、この免税点を下回ることがあります。

免税点を下回った場合は、固定資産税は発生ということになり、固定資産税の税通知書も発行されません。

1月1日時点で所有していない

固定資産税の課税対象者は、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人です。

そのため、1月2日以降に不動産を取得した場合、その年の固定資産税は課されません。

逆に、1月1日時点で所有していた人がその後すぐに売却した場合でも、その年の納税義務は残ります。

この制度は「賦課期日制度」と呼ばれており、売買時期によって納税義務の有無が分かれるため、不動産取引においては注意が必要です。

課税要件を満たさない

そもそも課税要件を満たしていないケースは、固定資産税は課せられません。

課税要件を満たさないケースは、以下のとおりです。

上記のような不動産は、公益性が高い不動産であり、法律によって非課税対象になります。

また、災害で滅失した物件などのように、特定の状況にある土地や建物も一時的に課税対象から除外されることがあります。

マンションの固定資産税の計算方法

マンションの固定資産税は、通常、市区町村が評価額をもとに算出してくれますが、自分でもおおよその金額を試算ができます。

あらかじめ自分で計算しておくことで、年間の支払い額を把握し、資金計画に役立てることができます。

過去には、市町村が固定資産税額を誤っていたケースもあるので、計算できれば自分でチェックすることも可能です。

参考：マンション固定資産税で課税ミス　別建物分を上乗せ　千葉・習志野（毎日新聞）

ここでは、マンションの固定資産税について、年間支払額の目安や計算方法に加え、中古マンションに適用される減価補正の仕組みについても詳しく解説します。

年間支払額の目安

マンションの固定資産税額は、その物件の固定資産評価額をもとに算出されますが、評価額は一律ではなく、建物の構造や築年数、立地条件、専有面積などによって大きく異なります。

評価額の更新は原則3年ごとに行われており、築年数が経過することで建物の評価額は徐々に下がっていくのが一般的です。

しかし、土地部分の評価額は市況や路線価が上昇した場合は、固定資産税が上昇することもあります。

一般的に、新築または築浅のマンションであれば、建物評価額が高いため、固定資産税の負担もやや大きくなります。

以下の表では、マンションの購入価格をもとに、おおよその年間固定資産税の目安です。

上記ように、物件価格が高くなるにつれて、固定資産税の金額も比例して上がる傾向にあります。

しかし、あくまで目安であり、実際の税額は市区町村から送付される課税明細書にて確認しましょう。

固定資産税の計算式

固定資産税の計算は、それほど難しくありません。

参考：固定資産税（総務省）

固定資産税を出す前に、地方自治体が定めた課税標準額（＝固定資産評価額）を建物・土地をそれぞれに調べる必要があります。

課税標準額を調べるための主な方法は、以下の3つです。

課税標準額は時価ではなく、実勢価格の7割前後が目安となっています。

課税標準額は、場合によっては特例措置（小規模住宅用地の軽減など）で調整されることがある点には注意しましょう。

また、都市部では、固定資産税とは別に都市計画税が課されるケースが多いです。

都市計画税は、都市計画税額 = 課税標準額 × 最大0.3%で算出されます。

中古マンションの経年減価補正率

中古マンションの場合、築年数に応じて建物の評価額が減額されるのが一般的です。

建物の評価が減額される割合を経年減価補正率と言います。

マンションにおいて、新築から築年数が経過した年数に応じた経年減価補正率の目安は以下のとおりになります。

マンションの場合、建物の評価額は築20年経過すると約50%が目安です。

実際の評価は個別に異なるため、正確な情報が知りたい場合は、自治体から送付される固定資産税支払通知書などで確認しましょう。

固定資産税の軽減措置

固定資産税は条件を満たすことで税負担を軽くできる軽減措置が用意されています。

軽減措置を活用することで、住宅購入直後やリフォーム後などの一定期間、固定資産税の支払額を大幅に抑えることが可能です。

ここでは、代表的な4つの固定資産税の軽減措置について解説します。

課税標準の特例措置(住宅用地)

住宅用地については、土地の課税標準額を一定割合減額する特例が適用されます。

区分と軽減割合は以下のとおりです。

この軽減は住宅が建っている限り毎年適用されるため、長期にわたって固定資産税の負担を抑える効果があります。

都市部の土地価格が高いエリアほど、軽減額も大きくなるのが特徴と言えます。

新築住宅特例

住宅を新築すると、その評価額は当然ながら高くなるため、固定資産税の負担も大きくなります。

こうした購入直後の負担を軽減し、住宅取得を促進するために設けられているのが新築住宅特例です。

この制度では、条件を満たした住宅について、一定期間、固定資産税額が2分の1に軽減されます。

軽減措置を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

軽減期間は、新築後 3年度分ですが、マンションの場合は5年度分です。

建物の固定資産税額のみが対象となる点や都市計画税は軽減対象外となる点には注意しましょう。

参考：新築住宅に係る税額の減額措置（国土交通省）

長期優良住宅の軽減措置

長期優良住宅とは、耐久性・省エネ性能・居住環境・維持管理のしやすさなど、国が定めた一定の性能基準を満たし、長期間良好な状態で使用できると認定された住宅のことです。

この認定を受けた新築住宅は、通常の「新築住宅特例」よりも固定資産税の軽減期間が長くなる優遇措置があります。

軽減期間は、新築後の5年度分と通常より2年延長されます。

構造や設備、維持管理計画などが、省エネルギー性や耐震性などの認定基準を満たしていることが条件です。

認定は着工前に申請が必要な点や設計・施工の段階で基準を満たすため、一般的な住宅より建築コストがやや高くなる点については、購入前に確認しておく必要があります。

特定のリフォーム工事による軽減措置

新築だけでなく、既存住宅においても一定の性能向上リフォームを行った場合、翌年度の固定資産税の軽減措置があります。

対象となるのは、耐震化、省エネ化、バリアフリー化といった、住宅の安全性・快適性・環境性能を高めるための工事です。

この制度は、老朽化住宅の性能向上を促し、長く安全に住み続けられる住環境を整備することを目的としており、以下のような工事が対象となります。

特定のリフォーム工事による軽減措置については、工事完了後に申告しなければ軽減は受けられない点には注意が必要です。

工事内容や性能基準は自治体により細部が異なる場合があるので、事前に確認してから利用するようにしましょう。

固定資産税のシミュレーション

固定資産税のシミュレーションにおけるポイントは、建物は築年数が経つと評価額が下がる一方、土地は原則として価値が大きく下がらないという点です。

そのため、同じ価格帯のマンションでも、新築と築古では税額に差が出てきます。

また、新築住宅には軽減措置があり、購入直後の数年間は固定資産税が半額になる点も重要なポイントと言えます。

ここでは、固定資産税評価額が3,000万円のマンションを例に、新築、築10年、築30年の3パターンで試算してみましょう。

新築のマンション

新築マンションを購入した場合、建物部分には新築住宅特例が適用され、一定期間は固定資産税の支払いが減額されますが、マンションの場合は5年間です。

新築マンションにおいては、軽減税率を受けられることで購入直後の出費を抑える効果があります。

築5年以内のマンションを購入する際は、将来的に固定資産税が上がる可能性があることを理解しておきましょう。

築10年のマンション

築10年程度になると、新築時の軽減措置は終了し、経年による建物の減価が反映されます。

築10年のマンションの固定資産税額のシミュレーションは以下のとおりです。

建物は徐々に価値が下がるため、評価額も新築時より低くなりますが、土地部分は大きく変わらないことが多いため、築10年程度であれば、税額は新築時と比べてあまり大きく下がらないケースもあります。

減価補正率については、法務局の経年減価補正率表や各市町村がホームページなどに掲載している減価補正率表を参考にするとよいでしょう。

参考：経年減価補正率表（法務局）

築30年のマンション

築30年のマンションになると、建物の評価額は大幅に下がります。

減価補正率はおおよそ0.3程度で、評価額は新築時の3割程度まで低下するのが一般的です。

土地部分は依然として課税されるため、固定資産税はゼロにはなりませんが、建物部分の評価が小さいため、総額としては新築や築10年よりも安くなります。

ただし、面積は少ないとはいえ、都市部などの地価が高騰しているエリアの場合は、土地の固定資産税が上がる場合が多いです。

今回のシミュレーションは、あくまで目安とし、最終的な金額は、固定資産税支払通知書や固定資産課税台帳など公的な資料で確認しましょう。

マンションの固定資産税に関するよくある質問

最後に、マンションの固定資産税に関するよくある質問についてご紹介します。

購入したばかりの時期や売却のとき、また支払いを怠った場合など、「こういう時はどうなるの？」と疑問に思うことも多いはずです。

ここでは、特に質問の多い3つのケースについて解説します。

購入後すぐに固定資産税を払う必要があるの？

マンションを購入した年の固定資産税は、1月1日時点の所有者に課税されるので、その年の納税通知書は前の所有者に届きます。

そのため、購入後すぐに固定資産税を払う必要はありません。

しかし、多くの不動産売買契約では、購入日以降の期間分の固定資産税を日割り精算して買主が負担するのが一般的です。

実際に自治体から納税通知書が届き、直接納付を始めるのは翌年からになります。

固定資産税を払わずに滞納した場合は？

固定資産税を滞納すると、延滞金が加算されます。

さらに支払いが長期間滞ると、自治体から督促状や催告書が届き、それでも支払わなければ差し押さえに進む可能性があります。

差し押さえの対象は銀行口座や給与、不動産自体など、マンションの場合は、最悪の場合競売にかけられるリスクもあるため、必ず期限内に納付することが重要です。

1年の途中で売却したら固定資産税はどうなる？

固定資産税の課税基準日はやはり1月1日なので、1年の途中で売却した場合は、売主に固定資産税支払通知書が届きます。

そのため、売却してもその年の固定資産税の納税義務は1月1日時点の所有者が支払うのが一般的です。

ただし、不動産売買契約の慣例として、売却日以降の期間分を買主が負担する形で日割り清算を行います。

この清算は売買契約書に明記し、決済時に買主が売主に差額分を支払います。

まとめ

今回は、固定資産税について、計算方法や例外的に固定資産税がかからない場合などについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

固定資産税は、所有する建物や土地に課せられる税金です。

マンションや戸建てなどを所有している場合は、毎年支払う必要があります。

土地もついては、税額の変動は大きくありませんが、建物については、築年数が経つにつれて税額は低くなります。

固定資産税額については、自身で計算することもできますが、正確な固定資産税の税額については、毎年4月以降に市町村より送付される固定資産税支払通知書で確認することが重要です。

また、売却時には、前の所有者に固定資産税支払通知書が届くので、引き渡し時に日割り計算をしてもらう必要がある点には注意しましょう。

これからマンション購入を検討される方は、本記事を参考に固定資産税に関する疑問や不安を解消していただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。