不動産購入で失敗しないために知っておきたい15の注意点

不動産の購入は、多くの人にとって人生の中でもトップクラスの大きな買い物ではないでしょうか。そう何度もあるわけではない大きな買い物において、一番不安なのが失敗しないか、損をしないかという不安が大きいのではないでしょうか。

しかし、何度もある事ではないがゆえに何に気を付ければいいのかがわからないという方も多いでしょう。実際に不動産取引を行っている弊社目線で見ても、見落としてしまいがちな注意点がたくさんあります。

この記事では、物件の選択、契約から引き渡し、引き渡し後と３つのフェーズに分けて、注意点を解説していきます。

不動産購入時に注意しておきたいチェックリストは以下の通りです。

この記事では、上記に示した注意点を順を追って解説していきます。

不動産購入をするうえで大きな失敗や後悔をしないために、事前にリスクを回避するためのポイントを知っておきましょう。これから不動産取引をする方はぜひ参考にしてみてください。

不動産購入：【物件選択】の際の9つの注意点

物件選びは多くの注意点があります。
一生のうちの大きな買い物であり、その後の生活にも関わってくる物件選びは慎重になるべきと言えるでしょう。
人によって条件は異なってきますし、妥協できるかどうか、ここだけは譲れない等のこだわりもあるかと思います。ここでは、物件選択の際の9つの注意点について解説をしていきます。納得した物件選びができるように、一つ一つの注意点を確認していきましょう。

マンションor戸建ての選択は利便性や生活環境に関して比較する

物件を選ぶ際に、大きく分けてマンションと戸建ての2つの選択肢があります。
もちろん好みによると思いますが、それぞれメリットデメリットがあります。

選びやすさや利便性を考えるのであればマンション、プライバシーや騒音等を考えるのであれば戸建ての方が良いと言えます。

新築 or中古の選択はメリットデメリットを必ず比較する

新築と中古はそれぞれメリットデメリットがあるので、自分の条件に合わせて選ぶ必要があります。

設備について不安があるようであれば新築を、価格を抑えたいのであれば中古を選ぶと良いでしょう。
中古でもリノベーションで室内をすべて新品にすることはできるので、外観にこだわりがなければ中古の方がトータルで価格を抑えられる可能性があります。

実際に足を運んで物件の周辺確認をしておく

住環境は長く住むうえで非常に重要です。徒歩圏内にどのような施設があるのか、自転車や車等移動手段を変えた場合はどうなのか等を調べてみましょう。

忙しくても実際に足を運ぶことをおすすめします。地図上では近いように見えても、意外と遠かったり坂や道が細く入り組んでいて不便だったりと実際に現地を見てみるとかなり違うことがあります。
また、夜と昼で雰囲気も大きく変わります。外灯の明るさ等、夜になってみないとわかりませんので、安全面も考えて夕方や夜にも周辺を実際に見たほうが良いです。

忘れがちな災害リスクにも気を配っておく

災害のリスクでの注意点は主に「場所」「構造」「新耐震基準」の3点が挙げられます。
災害のリスクは起きないだろうと軽視されがちですが、いざ起きてしまった時に衣食住の住を失うことになってしまいます。
生活が脅かされないようにしっかりとハザードマップを確認しておくことで災害のリスクが高い場所を避けることが大切です。

次に構造ですが、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造と耐久が上がっていきます。
建物の構造にも注意しましょう。

耐震基準についても気にしたいポイントです。1981年の6月1日以降から新耐震基準として基準が引き上げられているので、築古の物件の購入を検討している際には注意が必要です。

不動産相場は実際に売却された金額で確認しておく

不動産を購入は非常に大きな金額が動きますので、様々な物件を見比べるかと思いますが、売り出されている物件だけで見比べてしまっているという方が多いのではないでしょうか。意外と見落としているのが、実際に成約している金額を調べることです。

売り出し価格から値引きの交渉が入る事も想定して表に価格が出されている場合があるので、実際に成約している価格を参考にするようにしましょう。
そこでおすすめなのが、「REINS　Market　Information」を利用することです。
過去の実際の成約の価格を含めた事例が確認できますので、条件が近い物件を確認して相場を調査しましょう。

資金計画を立てる際は諸費用のことまで考えて計算する

不動産を購入する際には、物件の価格だけでなく、税金や登記費用、司法書士への報酬等、意外とお金がかかります。

また、融資を組むにしても頭金が必要な場合は自己資金がかさみます。
物件の購入金額によって税金等も変わってきますので、事前に自己資金(現金)がいくら必要で、用意することができるのかも含めて無理のない計画を立てましょう。

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条件を踏まえて物件を選ぶ際は優先順位をつける

不動産を購入する際に希望する条件は上げだせばキリがありません。物件の価格、築年数、駅徒歩、周辺環境など、こだわり出したら無限に挙げられるくらい沢山の物件への条件が出てくるでしょう。

しかし、すべての条件を満たす物件となると予算を大幅にオーバーすることは間違いないでしょう。
まずは希望の条件をすべて洗い出し、そこから優先順位をつけて予算と照らし合わせて物件を選んでいくのが最善です。

当たり前ですが、条件が良ければ良いほど金額は高くなっていきますので、自己資金をそれほど用意できないという場合には、妥協すべき条件は妥協していくことになります。どうせ住むならいい物件が良いと予算を上げすぎると、後で住宅ローンの返済が苦しくなってしまうことも少なくありません。
大きな買い物だからこそ計画的に条件を絞る事が大切ですので、条件の擦り合わせは慎重に行っていきましょう。

不動産会社選びは会社の特色を見抜く

不動産会社は非常に多く、町にある小さな不動産屋さんから上場企業まで、選択肢は多岐に渡ります。
大手の上場企業だから安心、小さな不動産屋だから不安ということはなく、何を得意としているのかを知る事が重要と言えるでしょう。

どのような会社でも独自の特色があり、新築や築浅をメインに取り扱っている会社や築古や中古をメインに扱っている、地元密着、全国の物件を取り扱う等の得意としている分野があります。
得意な分野の物件は取引の成約数が多いので、多くの選択肢を提示してもらえることや適切な価格を提示してもらえるメリットがあります。

ホームページ上にどのような物件が得意なのかが記載してあることが多いので、ホームページを確認して自分の希望する条件を得意分野としているかどうかを判断しましょう。ホームページのない企業は資金力がない可能性が高く、成約事例の数も少ない場合がありますので注意が必要です。

住宅ローンを選ぶ際は金融機関をしっかり見比べる

多くの場合不動産を購入する際に利用するのが金融機関の住宅ローンです。
与信が通るかどうかもありますが、金融機関によって手数料や金利が異なりますので、最終的な総額が大きく変わってきます。

また、金融機関によっては頭金が必要な場合や、事務手数料や保証金を支払う場合もあり、それなりの自己資金を準備しなければならない可能性を考えておく必要があります。
金利だけでなく、金融機関自体もしっかりと見比べて無理のない返済プランを立てていきましょう。

不動産購入：【物件購入・契約】の際の4つの注意点

購入する物件が決まったあと、買付を行い、売買契約を結んでから物件の引き渡しまでのフェーズの注意点をご説明していきます。
専門的な知識が必要なフェーズなので、面倒に思ってわからないまま進めてしまうケースが多く、トラブルも起きやすい部分なのでどんなところに注意すべきかしっかり頭に入れて、後々後悔しないように気を付けましょう。

購入申し込みをする際は買付書をできるだけ早く提出しておく

不動産購入の申し込みをする際に重要になってくるのが、「番手」という考え方です。
自分が、購入の意思表示である買付書を売主に提示するのが一番早く、満額であれば関係ありませんが、人気の物件は複数人が買付書を売主に出していることは往々にしてあります。

番手とは何番目に買付書を提示しているかの順番で、早い方が優先になります。
しかし、不動産は値段の交渉を行う場合が多いので、満額で買付書を提示するとは限りません。
たとえば、3,000万円の物件にＡさんＢさんＣさんが下記のように買付書を提示したとします。

一番手Ａさん　2,500万円
二番手Ｂさん　2,800万円
三番手Ｃさん　2,900万円

この場合、一番金額の高いＣさんで確定するのではなく、一番手のＡさんが2,900万円出すことができれば一番手のＡさんで購入が決まります。
Ａさんが諦めたとしてもＢさんが2,900万円で購入の意思を示した場合はＢさんで購入が決まります。

早くに購入の意思を提示した人が優先で購入をすることができるが、金額が一番高い人に決まるというのが番手の考え方です。
なので、条件の良い物件では買付書は価格を低くしたとしてもできるだけ早く出しておく方が良いのです。

売買契約書を締結する際は契約内容を隅々まで確認する

売主、買主双方の売買の意思が確認出来たら「売買契約書」を締結します。
この売買契約書はどのような条件で売買をするのかが記載された契約書で、法的拘束が発生しますので、契約書内の文言は必ずしっかりと理解してから契約を結びましょう。
文章の言い回しが難しい場合でも説明を流して聞いてしまうと、後日自分に不利な条文があることに気が付いても何も言えず、損をしてしまうといった可能性も0ではありません。

可能であれば売買契約日当日ではなく、事前に契約書を送ってもらい文章を確認して理解しておくことが望ましいです。自分に不利な条文がないかどうかをしっかりと確認し、気になることがあれば、事前に質問をしておきましょう。

重要事項説明書をチェックする際は不明点を事前に調べておく

重要事項説明書についても売買契約と同じで、問題がないかどうかしっかり確認しておきましょう。
事前に確認できるのであれば、事前に送ってもらい目を通して少しでも引っかかるところがあれば質問するのがベストです。

重要事項説明書の内容のチェックすべきポイントは、権利に関わる事項、法令に基づく制限の事項(都市計画区域や用途地域)、建蔽率、容積率、高さ制限、敷地と道路の関係、インフラ設備等多岐に渡ります。

専門的な知識が必要ですが、事前に少し調べれば理解できる内容なので、さらっと流してしまわずに一つ一つしっかり確認をしていきましょう。
特に、戸建てを購入して将来建て直す計画等がある場合には、建蔽率（※1）、容積率、高さ制限等は直に関わってくる部分ですし、住環境を考えた時に、都市計画区域や、用途地域によって住みにくい場所になってしまう可能性がありますので注意が必要です。

※1　建蔽率（けんぺいりつ）とは・・・敷地面積（建物を建てる際の土地面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のことを指します。

引渡しまでに自己資金と必要書類は余裕をもって揃えておく

物件の引き渡し日である決済日までに、自己資金と必要書類の準備が必要です。
自己資金は、融資の為の頭金、仲介手数料、司法書士への報酬、登録免許税等があります。
また、本人確認書類や、住民票、印鑑証明等の必要書類の準備も必要なので、忘れずに揃えましょう。

決済時にお金が準備できない、書類に不備があると、引き渡しができず、売買契約書にのっとった違約金の支払いを求められることもありますし、関係者に大きな迷惑が掛かりますので、安心できるように事前にしっかり確認を行いましょう。
不安があるようなら司法書士等に余裕をもって確認を取るのがベストでしょう。

不動産購入：【契約・引き渡し後】の2つの注意点

決済も終了し、やっとひと段落できると安心しているタイミングかもしれませんが、契約・引き渡しが終わっただけでも注意しておくべきポイントがあります。
事前に知っておくことで突然の出費に驚くことがなくなりますので、是非覚えておいてください。

故障や修繕が必要な箇所が無いか今一度確認しておく

売主が買主に対して負う責任として、契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)というものがあります。
売主の知りえない設備の故障があったとしても、引き渡し後一定期間は修繕の義務が発生するというものです。
修繕を負う期間が売買契約書によって定められており、配管の劣化による水漏れ等に売主が気づいておらず売却した場合でも、売主が修理しなくてはならないというものです。

一方で、購入後契約不適合責任の期間を過ぎてから故障やトラブルが起きてしまった場合、自分で費用を支払って修繕しなくてはなりません。

購入したのに、故障に気づかず契約不適合責任の期間内に購入者が発見できなければ、自分で費用を支払って修繕が必要になります。その為、購入前にも確認はしていると思いますが、適用期間内にも一通りの確認を再度行うことをおすすめします。

もちろん専門の業者に確認してもらう必要がありますので、費用は発生しますが、結果的に大規模な修繕が必要になる可能性がありますので、売主に修繕してもらった方が得をすることもありますし、何より安心して住むことができます。
中古物件の場合は特に気になる方も少なくないと思いますので、しっかり調べて安心して過ごせるようにしましょう。

修繕費を考えて積み立てをしておく

不動産は経年劣化で建物が傷んでいくものです。修繕をせずに放置してしまうと、将来売却に出そうと思っている方は売却価格に関わってきますし、場所によっては生活に支障が出てきてしまう可能性も考えられます。

戸建ての場合は自分で管理して修繕のために積み立てておく必要があります。
修繕用に積み立てておかないと、設備不良はいつ起きるかわからないので突然の出費に慌てることになってしまいます。

マンションの多くの場合は建物管理会社が存在し、各部屋の専有面積に応じた修繕積立金を毎月徴収して積立管理してくれますが、築年数がある程度経つと修繕積立金の金額が大幅に上がることがあります。

居住者の数が想定よりも少なく、十分な修繕積立金が積み立てられていないと、大規模修繕が行えないので、金額を上げざるを得ないのです。マンションの理事会の会議で話されてから決定しますが、積立金がないと共有部分の修繕もできず劣化が進んでしまうので、修繕積立金は基本的に上がっていくものだと理解しておきましょう。

まとめ

不動産購入の際の注意点についてお話してきましたがいかがでしたでしょうか。
不動産の購入は大きな金額が動く上に、今後の住まいになるので専門知識がないと不安なところが多いと思います。

その点で、事前に注意点を知っておきリスク回避をしながら余裕をもって不動産の購入をしていくことは非常に重要と言えるでしょう。
注意点をしっかりと頭に入れて、損せず後悔のない不動産購入ができるように準備をしておきましょう！

2023.11.24

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【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。