遊休地の活用方法9選！成功のポイントや放置するデメリットも解説

「相続した土地を所有するだけで税金がかかるのか…」
「空き地を放っておいたら、不法投棄や迷惑駐車の問題が起きてしまった…」

遊休地を所有していると、こうした悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。
活用されていない土地は、税金負担だけでなく管理問題も生じさせるリスクがあります。

しかし、適切に活用すれば遊休地は収益を生み出す資産へと変えることが可能です。
賃貸住宅や駐車場、太陽光発電など、土地の特性に合わせた多様な選択肢があり、固定資産税の負担軽減や相続税対策にもつながります。

本記事では、遊休地を放置するデメリットと活用するメリット、活用方法の選び方、具体的な9つの活用方法を詳しく解説します。

法令や立地条件、周辺環境への配慮など、成功のポイントを押さえて、資産価値の向上と地域社会への貢献を両立させる遊休地活用のヒントになれば幸いです。

遊休地の定義とは

遊休地とは活用されていない土地で、主に建物がない空き地や更地のことです。
国土利用計画法では一定規模以上で2年以上利用されていない土地を「遊休土地」と定義しています。

遊休地は所有者に活用計画がなく放置されがちですが、更地であるため比較的売却しやすいという特徴があります。
ただし、所有している間は、固定資産税などを負担し続けなくてはいけません。

遊休地は用途によって宅地、農地、商業地、工業地などに分類され、それぞれ活用方法が異なります。
農地を住宅用地にするには農地転用の手続きが必要です。

適切に活用すれば、公園・緑地として環境改善や、住宅・商業施設として経済活性化など、地域社会に価値をもたらす可能性があります。

遊休地を放置するデメリット

遊休地を活用することなく放置していると、様々な問題が発生します。
土地所有者には、遊休地の管理に関する一定の責任と義務が生じるからです。

ここからは、遊休地を放置した場合に起こりうるデメリットについて説明します。
遊休地を放置するデメリットは、主に以下の3つです。

1.固定資産税や都市計画税がかかる
2.不法侵入や違法駐車のリスクが高まる
3.土地の価値が下がる可能性がある

固定資産税や都市計画税がかかる

遊休地を所有している場合、収益を生まないにもかかわらず、固定資産税や都市計画税が毎年課されることは大きなデメリットのひとつです。

固定資産税は土地や建物の評価額に基づき、約1.4%が課されます。
市街化区域内の土地には、都市計画税0.3%も加算され、特に都市部の高額な土地では大きな負担となるでしょう。

また、遊休地はそのまま放置されているため、住宅用地特例などの税制優遇措置を受けることが難しく、税負担が軽減されません。

この問題を解決するためには、所有している遊休地を賃貸物件などとして活用して収入を得るか、思い切って売却するという選択肢があります。

上記のような対策を実施することで、税金の支出を補うことができます。
さらに、土地を売却することで、税金の負担を完全に解消することも選択肢の一つです。

遊休地の有効活用は、資産管理において非常に重要な課題です。

不法侵入や違法駐車のリスクが高まる

遊休地のデメリットには、不法侵入や違法駐車のリスクが高まるという点が挙げられます。

遊休地は草木が生え、建物が老朽化することで、不審者の侵入や犯罪者の潜伏場所になりやすくなるため、近隣の治安が悪化する可能性があります。

また、違法駐車も大きな問題です。
私有地である遊休地に無断駐車が行われた場合、警察が直接対応できないため、所有者が法的手続きを取らなければなりません。

無断駐車は民法709条の不法行為に該当し、損害賠償を請求することが可能です。
しかし、車両の撤去や駐車禁止の措置を取る必要があり、管理負担が増加します。

これらのリスクは、遊休地を放置することでさらに高まり、土地の価値を下げる要因となります。
したがって、遊休地の適切な管理や活用が必要です。

遊休地を有効に活用することは、地域社会に貢献し、土地の価値を高めることが可能になります。

土地の価値が下がる可能性がある

土地の価値が下がる可能性があるというのも、遊休地のデメリットです。

放置された遊休地は周辺不動産の価値を低下させる要因となり、隣接する不動産の実際の価値を減少させることがあります。
また、地域経済にも悪影響を及ぼし、本来徴収できたはずの税収が失われます。

都市部では、遊休地の存在により利用可能な土地が制限され、中心地区の土地価格が非現実的に高騰することもあるでしょう。

長期的には、上述したように、放置された遊休地が不法侵入や犯罪の温床となり、地域の安全性低下によってさらに土地価値が下がる悪循環に陥る可能性があるので、遊休地の管理には注意が必要です。

遊休地を活用するメリット

遊休地には、上記のようなデメリットが存在する一方、遊休地を有効活用することができれば、さまざまなメリットを生み出すことができます。
遊休地を活用することの主なメリットは、次のとおりです。

1.継続的な収益を生み出せる
2.節税効果が期待できる
3.地域社会の活性化につながる

上記のメリットについて、詳しく見ていきましょう。

継続的な収益を生み出せる

遊休地を活用することで、継続的な収益を生み出せるのは大きなメリットのひとつです。

詳しくは後ほど紹介しますが、例えば、土地を農家や商業施設に賃貸することで安定した家賃収入が得られます。
また、キャンプ場やレジャー施設として開放すれば、観光客からの利用料が収益となります。

都市部では駐車場不足が深刻なため、コインパーキングとして活用すれば高い収益性が期待できるでしょう。
さらに、イベント会場として貸し出したり、太陽光パネルなどの再生可能エネルギー施設を設置したりすることも可能です。

これらの活用方法を実施することで、遊休地は単なる保有資産から継続的な収入源へと変わり、土地の価値を最大限に引き出すことができます。
遊休地は、適切な活用方法を選ぶことで、長期的かつ安定した収益確保が実現できるのです。

節税効果が期待できる

遊休地を活用することで、節税効果をもたらすことが可能です。

遊休地に住宅を建設すると、固定資産税や都市計画税が大幅に軽減されます。
200平方メートル以下の住宅用地では、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3になるケースもあります。
また、農地として活用すれば宅地より税負担が軽くなるため、固定資産税の節約につながるでしょう。

駐車場などの施設を設置した場合は、その初期投資を減価償却費として経費計上できるため、課税所得を減少させることができます。

さらに、賃貸物件を建てて活用することで土地の評価額を下げられるため、相続税対策としても効果的です。

このように遊休地を適切に活用することで、収益を生み出すだけでなく、さまざまな税金面におけるメリットをもたらし、資産の有効活用と節税を同時に実現できるのです。

地域社会の活性化につながる

遊休地を活用することで、地域社会の活性化に大きく貢献することができます。

観光資源として開発することで訪問者を増やし、地元経済の活性化と雇用創出につながります。
また、商業施設やイベントスペースとして利用すれば、地域の賑わいを創出し、住民や訪問者の交流を促進することが可能です。

さらに、遊休地をコミュニティセンターや公園、スポーツ施設などの公共空間として整備することで、地域住民の交流が活発になり、地域社会の結束が強化されます。

官民連携によって遊休地を再整備することは、地域の課題解決や住民ニーズに応じた施設提供を可能にし、地域全体の魅力向上に寄与するでしょう。

このように遊休地の適切な活用は、単なる土地の有効利用を超えて、地域社会全体の持続的な発展と活性化を実現する重要な手段となります。

遊休地を活用する際の3つのポイント

遊休地を活用することで、さまざまなメリットを得られることがわかっていただけたでしょうか。
ここからは、遊休地を活用する際に押さえておくべきポイントを解説します。
以下の3つのポイントは、確実に押さえておきましょう。

1.法令を遵守する必要がある
2.土地の立地や特性を把握する
3.周辺環境に配慮する必要がある

法令を遵守する必要がある

遊休地を活用する際には、法令遵守が不可欠です。

土地の利用は、都市計画法や建築基準法によって規制されており、市街化区域や工業地域など、地域によっては特定用途のみが許可される場合があります。

土地の用途地域（13種類）を確認し、それぞれの規制を理解することが重要です。例えば、第一種低層住居専用地域では住宅以外の建物に制限があります。

法令違反は建築許可が下りない、または違法建築とみなされるリスクがあるため、自治体の担当部署に相談し、手続きや規制について確認することが必要です。

また、自治体独自の規制や支援制度が設けられている場合もあるため、事前に情報収集するようにしましょう。

法令を遵守することで、遊休地の有効活用が可能になり、法的トラブルを回避できます。

土地の立地や特性を把握する

遊休地を活用する際には、土地の立地や特性を把握することが重要です。

立地条件として、市街地、農村、工業地域などの地域特性を確認し、特定用途のみ許可される場合があるので注意が必要です。
また、駅や商業施設などの周辺環境を分析することで、土地の価値やニーズを正確に把握できます。

土地の特性として、広さや形状が建物の種類を決定する点が挙げられます。

小規模な土地は戸建て住宅や小さな店舗に適し、大規模な土地はマンションや商業施設の建設が可能です。
さらに、土壌の質や地形、植生、水路の有無などの自然環境も評価する必要があり、建設コストなどに影響します。

これらの要素を考慮することで、遊休地を効果的に活用することが可能です。

周辺環境に配慮する必要がある

遊休地を活用する際には、周辺環境への配慮が必要です。

騒音や振動が発生する場合には、その影響を最小限に抑える必要があります。
特に住宅地や学校、病院の近くでは静寂を保つようにしましょう。

また、活用によって交通量が増加する可能性がある場合は、周辺の道路状況や駐車スペースの確保を考慮し、交通渋滞や駐車困難を避ける計画が必要です。

さらに、土地の活用が周辺の景観に調和するよう配慮することも重要です。
緑地や自然空間を都市に組み込むことで、環境負荷を減らし、住民の憩いの場を提供できます。

周辺環境に配慮しながら遊休地を活用することで、地域社会との良好な関係を構築することができます。

遊休地を活用する9つの方法

遊休地を活用するメリットでも触れさせていただきましたが、遊休地の活用方法はさまざまです。
ここからは、遊休地を活用する9つの方法を解説します。

まずは、以下の表をご覧ください。

賃貸住宅

賃貸住宅は遊休地活用の有効な選択肢です。
特徴としては、マンションやアパート、一戸建てなど様々な形態があり、入居者のニーズに合わせた設計が可能です。

メリットは安定した家賃収入が得られること、長期的な資産価値の維持、初期投資の回収が見込めることが挙げられます。

一方、デメリットとしては初期投資の負担、空室リスク、継続的な管理や修繕費用の発生などがあります。

地域の需要を見極め、適切な物件タイプを選定することが成功の鍵です。

駐車場

遊休地の活用に手軽に始められるのが、駐車場経営です。
個人経営や一括借り上げ、管理委託などの経営スタイルがあり、ゲート式や月極など様々な形態が選べます。

メリットは初期投資が少額で済むこと、固定資産税などをカバーできること、狭小地でも活用可能なこと、将来的な転用が容易なこと、管理の手間が比較的少ないことなどが挙げられます。

一方、デメリットは、立地によっては収益が見込めないこと、他の活用法と比べて収益性が低いこと、一定の管理が必要なこと、不法投棄などの問題が起こりうることです。

太陽光発電

太陽光発電は、環境に優しい遊休地の活用方法です。
日当たりが良く平らな土地が適しており、約4万平方メートルで1メガワットの発電ができます。

メリットは、再生可能エネルギーの活用による環境保全、電力供給の安定性向上、地域経済の活性化、電力コストの削減、農業との併用可能性などです。

一方、デメリットとしては他の賃貸経営と比べて収益性が低いこと、自然災害や盗難のリスク、初期投資の回収に長期運用が必要なこと、立地条件に制約があることなどがあります。

環境配慮型の土地活用として注目されていますが、長期的視点での計画が必要です。

トランクルーム

トランクルームは、小規模な遊休地でも始められる活用方法です。
コンテナ設置型や鉄骨造倉庫型があり、24時間無人で運営することができます。

メリットは、収益が安定していること、維持管理コストが低いこと、特に都市部では住宅の狭小化により需要が高いこと、賃貸需要がない地域でも収益化できること、運営会社への委託も可能なことなどがあります。

一方、デメリットは、需要がない地域では収益が見込めないこと、土地を貸すだけの場合は収益性が低いこと、防犯対策などの初期投資が必要なこと、立地調査が重要なことです。

コインランドリー

コインランドリーは、小規模な遊休地でも始められます。
自ら経営するモデルと、土地貸しモデルがあり、基本的に無人運営が可能です。

メリットは、収益性が高いこと、景気変動に左右されにくく安定した収入が見込めること、ランニングコストが低いこと、相続税対策に有効なこと、管理の手間が少ないことがあります。

一方、デメリットは、初期費用が高額なこと、客単価が低いこと、競合との差別化が難しいこと、セキュリティリスクがあること、天候に左右されることなどです。

資材置き場

資材置き場は、建設業者や土木業者が資材や機材を保管するために土地を提供する遊休地の活用法です。
更地のまま使用でき、建物を必要としません。

メリットは初期投資が少ないこと、長期契約で安定収入が得られること、狭い土地などでも活用可能なこと、管理の手間が少ないこと、他用途への転用や売却がしやすいことがあります。

一方、デメリットは、他の活用法と比べて収益性が低いこと、建物がないため税制上の優遇が受けられないこと、騒音や粉塵による近隣トラブルのリスクがあること、需要が地域の建設状況に左右されることなどです。

医療・福祉施設

医療・福祉施設は、社会貢献と収益を両立できます。
医療モールの建設・テナント経営、施設を建設してから賃貸、土地の賃貸など様々な形態があります。

メリットは、高齢化社会で需要が高く安定していること、社会問題解決への貢献、税金対策になること、周辺環境の治安向上、社会的信用の向上などです。

一方、デメリットとしては、施設建設に初期投資が必要なこと、運営には専門知識が必要なこと、様々な法規制があること、立地条件に制約があることなどがあります。

収益性と管理負担のバランスを考慮した運用方法の選択が重要です。

定期借地

定期借地は土地を10～50年程度の長期間貸し出す遊休地の活用方法です。
一般定期借地権（50年以上）、事業用定期借地権（10年以上）などの種類があります。

メリットは。建物建設などの初期投資が不要なこと、長期間の安定した地代収入が得られること、固定資産税や相続税の軽減効果があること、まとまった保証金が入る場合があること、契約終了時に土地が返還されることなどです。

一方、デメリットとしては、長期間土地を自由に使えないこと、契約中は売却ができないこと、他の活用法と比べて収益性が低いこと、契約更新が不確実なこと、需要が限られることなどがあります。

土地売却

土地売却は、不動産業者を通じた仲介売却と業者による買い取ってもらう方法です。

メリットは、迅速な現金化ができること、固定資産税や維持管理の負担から解放されること、土地活用に伴う投資リスクを回避できること、建物がない更地は売却しやすいこと、所有に関する煩わしさから解放されることなどがあります。

一方、デメリットとしては、将来的な土地価格上昇の恩恵を受けられなくなること、長期的な収益機会を失うこと、譲渡所得税が発生する可能性があること、立地条件によっては買い手が見つかりにくい場合があることなどです。

まとめ

遊休地を放置すると固定資産税等の負担、不法侵入や違法駐車のリスク増加、土地価値の低下といったデメリットが生じます。
一方、有効活用すれば継続的な収益確保、節税効果、地域社会の活性化といったメリットが期待できます。

遊休地活用の際は、法令遵守、土地の立地・特性の把握、周辺環境への配慮が重要です。

活用方法としては、賃貸住宅、駐車場、太陽光発電、トランクルーム、コインランドリー、資材置き場、医療・福祉施設、定期借地、土地売却など多様な選択肢があります。

それぞれに初期投資額や収益性、管理の手間などの特徴があるため、土地の条件や所有者のニーズに合わせた最適な活用法を選択することが大切です。

遊休地の有効活用は、個人の資産価値向上と地域社会への貢献を両立させる重要な取り組みといえるでしょう。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。