不動産価値の5つの調べ方とは？自分で調べる方法やポイントを解説
「自分の所有する不動産の価値はいくらなのだろうか」「相続する予定の土地の価値を知りたい」など、不動産の価値を知りたいという方は少なくありません。
不動産会社に確認する以外にも、自分で不動産の価値を調べる方法を知っておくと不動産の売却や将来の資産形成を考える際に役に立つので重要と言えるでしょう。
不動産の価値（資産価値）は、その不動産を何らかの方法で評価した価格のことを言います。不動産の評価においては土地と建物が対象となり、その不動産が今いくらなのかを示す指標になります。
不動産の価値を評価する方法は複数存在し、評価方法によって価格が異なる場合があるので、いくつかの方法で算出した価格を複合して判断することにより実際に近い不動産の価値を知ることができます。
今回の記事では、不動産の価値の調べ方と新築マンションの10年後の不動産価値の目安について詳しく解説します。
不動産の売却で損をしたくない、現在の不動産価値を知っておくことで将来に備えたいといった人は最後までこの記事を読んでください。
不動産価値の5つの調べ方
今後、ご自身の所有する不動産の売却を考える際や将来の資産形成をするために不動産価値を確認しておくことは重要です。
不動産価値を評価する方法は複数あります。評価方法によって価格が異なる場合があるので、いくつかの方法で算出した価格を複合して判断することにより実際に近い不動産の価値を知ることが可能になります。
ここでは、不動産価値の5つの調べ方について解説していきます。
不動産の一括査定サイトで確認する
不動産価値を調べる方法として便利なのが、不動産会社が多数参加している不動産の一括査定サイトで確認する方法です。
不動産の一括査定サイトでは、所有する不動産の住所、土地の面積、建物の延床面積や構造、マンション名といった情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
査定には机上で行う簡易査定と実際に物件を見て査定してもらう訪問査定の2種類があります。
訪問査定となると時間がかかってしまうので、現在の価値を知りたいだけの場合は簡易査定で依頼すると良いでしょう。
最近ではAI査定ができるサイトも増えています。
不動産価値を判定するために、弊社が運営するスマトリの無料AI査定サービスを利用することもオススメです。
簡単な物件情報を入力するだけで瞬時に売却可能価格の査定をしてくれます。
手軽さに加え、メールアドレスのみで匿名での査定が可能なところや、しつこい営業電話も一切ないという点も、手軽に査定金額を知りたい方にとってメリットとなるでしょう。
是非不動産価値を調べる際の１つの方法としてご活用ください。
【無料査定】スマトリのAI査定サービスを使ってみる
＞ 詳細はこちらから
不動産のポータルサイトを参考にする
不動産の物件情報を掲載しているポータルサイトを参考にするのもひとつの方法です。
同じような条件の不動産がどれくらいの価格で売り出しているかを確認することで、およその不動産価値がわかります。こちらも１社だけではなく複数のサイトを見比べておくと良いでしょう。
ただし、売り出し中の物件は少し高めに価格設定していることが多いというのを頭に置いておくことが大切です。
マンションの場合、ポータルサイトによってはマンション名で検索すると売買の掲載履歴や成約想定価格が確認できます。マンションの方はそちらも確認してみてください。
固定資産税納税通知書（固定資産評価証明書）で確認をする
固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確かめることで不動産の価値を知ることができます。
固定資産税納税通知書を使って不動産の価値を確認することができるのは土地の価格です。
固定資産税納税通知書は、その年の1月1日の所有者に市町村などの行政庁から送付される書類で、固定資産税評価額、納付すべき固定資産税額、支払期限などが記載されています。
不動産の実勢価格の代用として使われる指標に公示価格がありますが、固定資産税評価額は公示価格のおよそ7割程度と言われているので、以下の計算式で不動産の価値を計算することができます。
固定資産納税通知書を使った不動産価値の計算方法
公示価格＝固定資産税評価額 ÷ 0.7
固定資産税納税通知書を紛失してしまった場合は、役所で固定資産税評価額の記載された固定資産評価証明書を取得することで代用できます。固定資産評価証明書は公的な書類になるので、入手の際は免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類と手数料が必要ですので忘れないようにしましょう。
国土交通省・土地総合情報システムで確認する
不動産の取引価格や公示価格が簡単に検索できる国土交通省・土地総合情報システムでも不動産価値を確認することが可能です。土地総合情報システムでは、【不動産取引価格の情報】と【地価公示都道府県地価】の調査ができます。
検索結果では、所在地、最寄り駅、取引価格、土地の面積や形状、建物の面積・間取り・構造・築年数・用途、取引時期を見ることができます。
自身が所有する不動産に似ている売却実績を参考に大まかな不動産の価値を把握しておきましょう。
再調達価格で計算する
建物の価値を調べる方法としてよく使われるのが再調達価格で計算する方法です。
再調達価格とは、同じ建物を再度調達した場合にかかる費用のことを言います。金融機関などで用いられることが多く、以下の計算式で算出します。
再調達価格を用いた建物の価値を算出する計算式
建物の評価額 = 再調達価格 × 残存法定耐用年数 ÷ 法定耐用年数
再調達価格は、再調達単価×延床面積（建物各階の面積の合計）で計算することができます。再調達単価は、各金融機関によって異なりますが、およその目安は以下の表の通りなので確認しておきましょう。
| 建物構造 | 再調達単価（円/㎡） |
| W造（木造） | 約12万円～16万円 |
| S造（軽量鉄骨） | 約12万円～17万円 |
| S造（重量鉄骨） | 約17万円～18万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 約18万円～22万円 |
法定耐用年数は、法令で定められた減価償却の耐用年数のことです。減価償却資産の耐用年数については、国税庁の資料で確認することができます。構造によって耐用年数は異なる点に注意しましょう。残存耐用年数は、法定耐用年数－築年数で計算します。
| W造 | 22年 |
| モルタル造 | 20年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 |
2024.02.10
「鉄骨と鉄筋コンクリートと言われても違いがよくわからない」「住むならやはり鉄筋コンクリートの建物の方がメリットは多い？」など、住む家を選択す...
不動産価値を決める5つの評価額
不動産の価値を判断する際には、さまざまな評価額が用いられます。評価額には複数の種類があり、それぞれ目的や算出方法が異なります。
主な指標として使用される5つの評価額は以下のとおりです。
・実勢価格
・公示地価
・路線価
・固定資産税評価額
・鑑定評価額
この章では、代表的な5つの評価額について解説していきます。それぞれの特徴を理解することで、不動産の適正な価値を把握するための基礎知識を身につけましょう。
実勢価格
実勢価格とは、実際の市場で取引される不動産の価格を指します。
不動産の適正な価格を知る上で最も重要な指標ですが、流動的であるため、他の評価額と組み合わせて判断することが望ましいでしょう。
実勢価格の詳細については、国土交通省が公表している「不動産情報ライブラリ」をご確認ください。
2025.03.13
「公示価格や路線価と実勢価格の違いがわからない」「実勢価格の調べ方を知りたい」など、土地や建物などの不動産の購入の際には、実勢価格を参考にす...
公示地価
公示地価は、国土交通省が毎年1度、土地価格を評価して公表する基準価格です。
全国の標準地を対象に、不動産鑑定士が評価を行い、市場の指標として用いられます。公示地価は、土地取引の適正化や公共事業の補償算定基準となるほか、一般の取引価格の目安としても利用されます。
しかし、公示地価は実際の取引価格と異なる値が設定されることが多いため、参考値としての活用が推奨されます。
路線価
路線価は、国税庁が毎年発表する評価額で、相続税や贈与税を算出する際の基準となります。
主要な道路ごとに1㎡あたりの土地価格が定められ、土地の面積にこの価格を掛け合わせることで評価額を算出します。
公示地価の約80％を目安に設定されることが多いため、実際の取引価格とは異なる点に注意が必要です。
また、路線価は市街地を中心に設定されるため、地方の不動産では基準となる路線価がない場合もあります。
参考：路線価図・評価倍率表(国税庁)
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、市町村が課税のために算定する評価額で、固定資産税や都市計画税の計算基準となります。
公示地価の約70％を目安に設定されることが一般的で、3年ごとに見直しが行われます。
固定資産税評価額は、課税の公平性を保つために安定した価格となるよう調整されており、市場価格の変動に対して比較的緩やかに推移するのが特徴です。
そのため、実勢価格とは大きく異なることがある点に留意が必要です。
2024.08.04
「固定資産税の調べ方や計算方法がわからない」「固定資産税評価額って物件の価格なの？」など、固定資産税評価額という言葉を初めて聞いたという人も...
鑑定評価額
鑑定評価額は、不動産鑑定士が個別の不動産について専門的な評価を行い算出する価格です。
不動産の所在地、形状、利用状況、周辺環境など多くの要因を考慮し、公示地価や実勢価格を基準に評価します。
鑑定評価額は、裁判所の判断基準や企業の資産評価、担保価値の算定などに用いられるため、他の評価額よりも専門性が高いのが特徴です。
実際の売買価格と一致しないこともありますが、公平な価値を示す基準として重要な役割を持ちます。
マンションの不動産価値の調べ方とポイント
実際に新築マンションを購入した場合、10年後に不動産価値がどの程度下がるかを把握しておくと将来のライフプランも立てやすくなります。
ここでは新築マンションの10年後の不動産価値の目安や価格を下げないためのポイントについて解説します。
新築マンションの10年後は約10%～15%値下がりする
新築マンションの場合、築年数が経つほど不動産価値が下がるのが一般的です。
REINS TOPIC築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）においても、首都圏の新築マンションの築年数による価格は、新築マンションの場合は10年後に成約価格ベースで約10%値下がりしています。購入するエリアによって15%以上下落するケースもあるので、購入するエリアの大まかな下落率を知りたい場合は、そのエリアの築10年後の物件がいくらで売り出しされているかを確認すると良いでしょう。
不動産価値を決める5つの評価ポイント
マンションの不動産価値の決め手となる評価ポイントは大きく分けて４つあります。
マンションの不動産価値の決め手になる評価ポイント
・立地（駅からの距離、買い物などの利便性、学校区等）
・広さ、間取り
・築年数（リフォーム費用がどの程度必要か）
・大規模修繕の実施状況（実施実績、次の予定、修繕積立金の値上げの有無など）
・デベロッパー（ブランド力）
①立地
マンションを含めた不動産において一番重要なのはやはり立地です。
駅に近く、周辺に商業施設も多いエリアの物件は人気が高い傾向にあります。
駅からの距離については10分以内であれば駅近マンションと言われることが多いですが、6分を越えると不動産価値の下落率が大きくなります。
②広さ、間取り
広さについては、ファミリー層の場合は60㎡～80㎡を選ぶ人が多く、50㎡前後だと単身、DINKS向けに限定されてしまうのでそのあたりも意識して購入すると良いでしょう。
間取りはその時の流行りなどもありますが、最近ではリビングの広いマンションが人気が高いですね。
③築年数
築年数が古くなると室内のリフォームが必要になるケースがほとんどです。
全面リフォームが必要だと購入者の負担が増えるので不動産価値の下落につながります。
④大規模修繕の実施状況
マンションの場合は、建物全体の状況も価格に影響します。
そのため、新築から12年前後にマンション全体の大規模修繕を実施することが多いです。実施をしていなくても実施する予定があると不動産の価値にはプラスに働きます。
ただし、マンションによっては、新築時の修繕積立金を低く設定しており、修繕積立金が不足しているケースもあります。その場合は、大規模修繕の前に大幅な修繕積立金の値上げの可能性があります。
修繕積立金の値上げは、マンションの場合は不動産価値に大きな影響を及ぼすことになるので、購入時に長期修繕計画を必ず確認しましょう。
⑤デベロッパー
マンションをどのデベロッパーが建築したかという点もマンションの不動産価値に影響します。
三井不動産、住友不動産、東急不動産といった大手デベロッパーの物件はブランド力という点でやはり人気が高いです。
大手が手掛ける物件については大規模開発を行っていることも多く、そのエリア全体の不動産価値の向上に貢献しているケースもあります。
不動産価値を下げないためにできること
新築マンションを購入後に、不動産価値を下げないために努力することも重要なポイントです。
同じマンションでも築年数が経つと使い方次第で不動産価値は大きく異なります。
リフォーム時にお金の掛かる浴室やキッチンについてはきれいな状態を保っておくようにしましょう。
また、購入時に先述した不動産価値の決め手になる評価の４つのポイントを押さえておくことも重要です。
中でも立地や広さ、間取りは購入後に変更することが難しいので、購入する際に売却することも想定して選ぶようにすると良いでしょう。
マンションを高く売るための4つの注意点
・複数の不動産会社に査定を依頼する
・築年数を考慮する
・売却時期を1月～2月に設定する
・大規模修繕直後を狙う
①複数の不動産会社に査定を依頼する
マンションを高く売るのに最も重要なのはやはり不動産会社選びです。
不動産会社を選ぶ際には、1社ではなく、複数社に査定依頼をしましょう。
査定金額は各不動産会社の査定方法によってバラツキが出るので比較検討することでより適切な売り出し価格を設定することができます。
また、1社だと担当と合わない、対応が悪いといった場合も変更しにくいので、査定と担当者の対応なども含めて不動産会社選びを行いましょう。
②築年数を考慮する
マンションの築年数も高く売るためには重要な要素です。
マンションの不動産価値は日に日に下がりますので、1日でも早く売る方が高く売れるのは当然と言えます。
10年を越えると設備等の故障が増えるので10年前後が最初の売り時になります。
また、上記の首都圏のマンション築年数別の成約価格表からもわかるように、築年数が20年を越えると下落率が一気に高くなります。
新築から21年～25年のマンションの下落率は約39%です。マンションを高く売りたい場合は、新築購入から20年以内に売るのが良いでしょう。
③売却時期を1月～2月に設定する
マンションの取引が年間で一番多いのが繁忙期と呼ばれる1月～2月です。
売却する時期を1月～2月に設定することで通常の月よりも高く売ることができます。
3月まで繁忙期と言われることもありますが、引き渡し後にリフォームをして住み始めるとなると購入者側としては2月末までには引渡しを完了させたいというケースが多いです。
逆に、7月～8月の暑い時期は、夏季休暇などもあって不動産の売買が少なくなる時期なので避けた方が良いでしょう。
④大規模修繕直後を狙う
一般的にマンションの場合、築年数が12年を越えるとマンション全体の大規模修繕を実施します。
大規模修繕では、外壁塗装、給排水管の交換、屋上防水工事、廊下などの共用部の補修などを行います。
大規模修繕直後は、マンションの印象も良くなるので内覧にもプラスになります。
大規模修繕が実施される予定がある場合は、大規模修繕が終わるまで待つほうが良いでしょう。
さいごに
今回は、不動産の価値を調べる方法と新築マンションの10年後の不動産価値の目安、高く売却する方法について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
自分で不動産の価値を調べる方法を知っておくと、売却や将来の資産設計を考える上で非常に便利です。
ご自身で不動産の価値を調べられるようになると、売却を進める際に不動産会社が提示してきた金額が相場と比較して妥当なのかを判断が可能になり、将来の不動産価値がどのくらいになるのかを予想することもできます。
また、これから新築マンションを購入する人は、購入前に不動産価値の決め手になる評価の４つのポイントを確認しておくことが重要です。
不動産価値の決め手になる評価ポイントが高い物件を選んでおくと価値の下落を抑えることができます。
大切な自分の不動産の価値をきちんと把握して有効に活用しましょう。是非、今回の記事を参考にして、ご自身の所有している不動産やこれから購入する物件の価値を確認してみてください。
2024.06.25
「不動産売却はどのくらいの期間がかかる？」「相続した家を売却する際の相談先を探している」など、不動産の売却方法についてお悩みの方もおられるの...
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
