中古マンションの初期費用はいくら？抑えるためのポイントと注意点を解説

「中古マンションの初期費用にはなにが必要なの？」「初期費用ってどれくらいかかるか知りたい」など、中古マンションの購入において、初期費用にいくらかかるかが不安な人も多いでしょう。

中古マンションを購入するためには、仲介手数料・登記費用・住宅ローン手続き費用・保険料といった初期費用が必要です。

初期費用を計算せずに物件価格だけを見て予算を組んでしまうと、購入時に資金繰りであわてることになります。

さらに中古の場合、新築とは違って修繕履歴の確認やリフォーム費用、入居後の設備交換なども発生しやすく、予算に余裕をもたせておくと安心できます。

一般的に、中古マンション購入にかかる初期費用は、物件価格の約6％〜10％が目安とされていますが、購入金額に応じて、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

今回の記事では、中古マンション購入時に必要な初期費用の内訳を詳細に解説するとともに、3,000万円・4,000万円・5,000万円という価格帯別の具体的なシミュレーションを通じて、実際にいくら必要になるのかを解説します。

ご自身の予算に合わせた正確な資金計画が立てられる内容になっていますので、最後まで読んでいただければと思います。

中古マンション購入の初期費用はいくらかかる？

中古マンションの購入を検討する際、物件価格に加えて無視できないのが初期費用（諸費用）です。

初期費用は、物件の引き渡しを受けるまでに必要な各種税金、手数料、保険料などが含まれ、原則として物件価格とは別に現金で用意する必要があります。

中古マンションの購入にかかる初期費用（諸費用）は、物件価格の概ね6％から10％が目安です。

例えば、物件価格が3,000万円の場合、初期費用として180万円から300万円程度を、物件価格とは別に現金で用意する必要がある計算になります。

初期費用が物件価格に占める割合は、新築マンションよりも中古マンションの方が高くなる傾向があります。

新築マンションの初期費用は物件価格の概ね3％から5％ですが、中古の場合、売主と買主の間に不動産仲介業者が入ることが多く、仲介手数料が発生するためです。

中古マンションの初期費用に含まれるもの

中古マンションの初期費用は、購入前の準備段階で必要な費用、物件購入から引き渡しまでにかかる諸費用、そして購入後に必要となる支出の3段階に分けて整理すると全体像が把握しやすくなります。

購入検討の早い段階で全体像を把握し、資金計画のズレや予想外の出費を防ぐことが大切です。

ここでは、中古マンションの初期費用に含まれるものについて解説します。

初期費用

契約・手続きにかかる費用は、購入の意思を固め、売買契約を締結する際に発生します。

初期費用として必要な費用は以下のとおりです。

不動産会社によっては、上記以外にも物件の申し込みをする段階で、申込金が必要なケースもあります。

物件を購入したいという意思を示すために支払う預かり金で1～10万円程度を払います。

申込金については、契約すれば手付金に充当され、契約しなければ返金されるのが一般的です。

物件購入から引き渡しにかかる諸費用

契約後に必要になるのが、住宅ローンを利用する場合や物件の所有権移転の手続きに伴って発生する費用です。

物件購入から引き渡しにかかる諸費用には以下のようなものがあります。

住宅ローンを使用しない場合は、ローン事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険は不要です。

物件の引き渡し時には、名義を変更するために登記が必要になります。

登記は司法書士に依頼するのが一般的ですが、登録免許税は手続きを行う司法書士が代理で支払うため、司法書士費用の見積りに含まれているケースがほとんどです。

物件購入後にかかる諸費用

引き渡し後、新生活を始めるために必要となる費用です。

物件購入後にかかる諸経費には以下のようなものがあります。

不動産取得税は、不動産の所有権移転登記からおおよそ3ヶ月～1年程度で都道府県税事務所から送付されるのが一般的です。

引っ越しをしてから一定期間が経ったころに納税通知書が届くので、生活費とはわけて用意しておく必要があります。

購入前の準備段階で必要な費用、物件購入から引き渡しまでにかかる諸費用は削減が難しいですが、引っ越し後の費用については、引っ越し費用の交渉、家具・家電のグレードを下げるなど、工夫次第で削減が可能です。

初期費用のシミュレーション

初期費用が物件価格の6%～10%と言われても、具体的な金額のイメージがわかりにくいという人もいると思います。

初期費用を段階ごとにわけて分類し、漏れのないようにシミュレーションすることが大切です。

ここでは、物件価格3,000万円、4,000万円、5,000万円の価格帯別の初期費用をシミュレーションします。

3,000万円の中古マンションを購入した場合

物件価格3,000万円の場合、初期費用は約251.6万円となり、物件価格の約8.4％を占めます。

手付金については、住宅ローンの融資を受けた段階で戻ってくるので、初期費用には今回のシミュレーションでは含んでおりません。

手付金（150万円など）を支払う場合は、契約にあたっては合計で400万円程度の現金の準備が必要です。

印紙税については、印紙税の軽減税率が適用されており、2027年3月31日までは以下の通りとなっています。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）

印紙税は、物件価格が上がると想定以上に高くなるので注意しましょう。

マンションの引き渡し時に、その他の諸経費として、管理費、修繕積立金や固定資産税の日割り分を清算金も準備する必要があります。

4,000万円の中古マンションを購入した場合

物件価格4,000万円の場合、初期費用は約316.6万円となり、物件価格の約7.9％を占めます。

売買契約時に支払う手付金200万円を合算すると、引き渡しまでに必要な現金は、初期費用約316.6万円＋手付金200万円＝約516.6万円です。

500万円を超える大きな金額となるので、物件探しと並行して、現金の準備を綿密かつ計画的に行うことが極めて重要になります。

5,000万円の中古マンションを購入した場合

物件価格5,000万円の場合、初期費用は約381.6万円となり、物件価格の約7.6％を占めます。

売買契約時に支払う手付金250万円を合算すると、引き渡しまでに必要な現金は、初期費用約381.6万円＋手付金250万円＝約631.6万円となり、600万円を超える非常に大きな金額です。

このクラスの物件が購入できる属性の人であれば、お金の準備は問題ないかもしれませんが、ギリギリの予算で購入する場合は、より慎重に資金の準備を進める必要があります。

中古マンションの初期費用を抑える3つのポイント

中古マンション購入時の初期費用は、物件価格の1割近くに上るケースもあり、自己資金で準備する金額としては大きな金額です。

しかし、この初期費用には、税金のように減額が難しいものもあれば、工夫や比較検討によって節約できる項目も多く含まれています。

ここでは、特に高額になりやすい項目に注目し、購入者の負担を軽減するために、費用を賢く抑えるための具体的な3つのポイントを紹介します。

地震保険や火災保険を見直す

住宅ローンを利用する際、火災保険への加入は必須条件ですが、保険料は初期費用として一括で支払うことが一般的です。

負担額も大きく、地震保険や火災保険を見直すことで初期費用を抑えることができます。

火災保険や地震保険は、保険会社や代理店によって保険料が大きく異なるので、複数の保険会社で見積りをとって比較検討することが大切です。

補償内容や割引制度を確認し、最低限必要な項目に絞ると保険料を抑えることができます。

また、火災保険は最長5年の契約が可能です。

長期になるほど割引率が高くなりますが、資金的に準備が難しい場合は、短期契約も検討するのもよいでしょう。

住宅ローンの手数料や保証料を比較する

住宅ローン関連費用は、金額が大きくなるので、仲介手数料に次いで大きな初期費用です。

住宅ローンの手数料や保証料は、金融機関によって費用の体系が大きく異なるため、慎重に比較検討をする必要があります。

事務手数料には、定額制（3万円～5万円程度）と、融資額に対する定率制（融資額の2.2%程度など）があり、借入額が大きい場合は定額制の方が初期費用を抑えられます。

また、金融機関によっては、保証会社の利用が必須となっているケースもあり、その場合に必要なのが保証料です。

近年は、保証料が不要な代わりに事務手数料が高めに設定されているネット銀行などもあります。

保証料がないから安いと考えずに、事務手数料と保証料を合算して比較検討することが重要になります。

仲介手数料を抑えられるサービスを利用する

初期費用の中で最も高額になるのが仲介手数料です。

仲介手数料を抑えることができれば、初期費用全体を大幅に削減できます。

たとえば、所有者が不動産会社のリノベーション物件の場合は、売主と直接の契約になるので仲介手数料は無料です。

他にも、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取れる両手仲介の物件だと、買主の仲介手数料を割引してくれるケースもありますし、最近では、最初から買主は仲介手数料が無料の不動産会社も存在します。

ただし、仲介手数料無料の不動産会社は、物件が少ない、担当者の対応が悪いといったケースもあるので注意しましょう。

中古マンション購入時の注意点

中古マンションの購入は、新築と比較して価格が抑えられる魅力がありますが、建物の状態や管理体制が物件ごとに大きく異なります。

購入後に後悔しないためにも、契約前に、建物や周辺環境、維持費などについて確認しておくことが大切です。

ここでは中古マンション購入時の3つの注意点について解説します。

建物の管理状況や修繕履歴を確認する

中古マンションの資産価値と住み心地を大きく左右する重要なポイントです。

マンションの寿命や快適性は、管理体制によって決まると言えます。

まずは、建物の管理状況や修繕履歴を確認しましょう。

建物の管理状況や修繕履歴を確認する際のポイントは以下のとおりです。

管理組合の活動状況は、管理規約や総会の議事録、掲示板等で確認が可能です。

トラブルや未解決の課題がないかをチェックしましょう。

建物の管理については、自主管理と管理会社への委託管理があります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査結果によると、全国のマンションのうち、居住者がすべての管理業務をおこなっている自主管理マンションの割合は5.2%です。

参考：令和5年度マンション総合調査結果（国土交通省）

ほとんどのマンションが基幹事務のすべてまたは一部を管理会社に委託していますが、自主管理の場合は、輪番制で役員が回ってくるなど、居住者全員が管理組合の運営に参加しないといけないケースもあるので、事前に確認しておく必要があります。

また、マンションでは、長期修繕計画に基づいて、大規模修繕を12年～15年のサイクルで実施するのが一般的です。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査（国土交通省）

しかし、中には長期修繕計画がない、修繕積立金の不足が原因で大規模修繕が実施されていないケースもあります。

大規模修繕が実施されていないマンションの場合、購入後に大規模修繕の実施のために、臨時の修繕積立金が徴収されるケースもあるので、修繕積立金の積立額を確認することも大切です。

大規模修繕の実施状況や修繕積立金額については、重要事項調査報告書で確認ができるので、不動産会社を通じて事前にチェックしましょう。

固定資産税等の維持費を把握する

購入価格だけでなく、毎月・毎年必ずかかるランニングコストを正確に把握しないと、住宅ローンの返済と合わせて家計を圧迫する可能性があるので注意が必要です。

まずは、毎月の維持費と年間の維持費に分けて整理しましょう。

毎月、毎年の総維持費を試算し、月々の手取り収入に対して無理のない範囲に収まっているか、厳しくシミュレーションすることが重要です。

購入前にシミュレーションをしておくと、購入後に資金面で慌てることはなくなるので、安心して生活を送ることができます。

立地条件や周辺環境を調べておく

生活の利便性だけでなく、資産性の観点からも立地条件や周辺環境を調べておくことは大切です。

立地条件と周辺環境は、マンションの価値を決める重要な要因になります。

駅までの距離や都心へのアクセスの利便性がよく、商業施設や公共施設が充実しているエリアは、マンションの資産性を維持しやすく、人気も高いです。

立地条件の調査ポイントとしては、広告にある徒歩分数（80m＝1分）が、実際の歩道状況（坂道、信号の数）によって体感時間は異なるケースもあるので、実際に歩いて確認するとよいでしょう。

特に女性や子供がいる家庭では、夜間の人通りや街灯の整備状況、最寄りの交番の位置や過去の犯罪発生情報なども確認しておく必要があります。

周辺環境の調査ポイントとしては、日常的に利用するスーパーマーケット、病院、金融機関、役所などが、無理なく歩ける範囲にあるかを確認することが大事です。

また、近くに幹線道路、線路、工場、学校などがある場合、窓を開けた際の騒音レベルや振動の有無をチェックしましょう。

他にも、自治体が公開している洪水、土砂災害、液状化などのハザードマップを参照し、そのエリアの災害リスクを事前に把握しておくと安心です。

中古マンションの初期費用に関するよくある質問

中古マンションの購入を検討する際、多くの人が不安に思うのが資金計画、特に物件価格以外にかかる初期費用（諸費用）についてです。

初期費用をいかに抑えるかで、購入後の生活にも大きな影響を与えます。

ここでは、中古マンションの初期費用に関するよくある質問について解説します。

頭金なしでも中古マンションを購入できますか？

結論としては、頭金なしでも中古マンションの購入は可能です。

頭金なしで中古マンションを購入する方法としては、フルローンとオーバーローンが利用できます。

フルローンは、物件価格の100%を住宅ローンとして借入する融資方法です。

多くの金融機関が対応していますが、物件の担保価値や申込者の属性（年収、勤続年数、信用情報）について、通常の住宅ローンより厳しくチェックされます。

オーバーローンは、物件価格の100%に加えて諸経費まで借り入れする融資方法です。

フルローンと比べると対応している金融機関は少なく、審査はより厳しくなります。

フルローンやオーバーローンは、初期費用を抑えるには有効な方法です。

ただし、毎月の返済や総返済額が増えるので、しっかりと資金計画を立て、万一のリスクに備える準備をする必要があります。

仲介手数料を安くする方法はありますか？

仲介手数料は、法律で上限（物件価格×3％＋6万円＋税） が定められていますが、必ず満額を支払わなければならないわけではなく、交渉が可能です。

仲介手数料を安くする方法としては以下のようなものがあります。

不動産会社と仲介手数料を交渉するにあたっては、人気物件や新築は難しいですが、売れ残り物件や中古は交渉しやすい傾向にあります。

物件によって異なりますが、値引き幅は10～20%程度が現実的です。

半額や無料など、あまり極端な値引き交渉をすると、仲介を断られる可能性もあるので注意しましょう。

また、単に手数料が安いだけで選ぶと、サポートや説明が不十分といったサービスが十分でないケースもあります。

ネットの口コミや評判を参考に、費用とサービス内容のバランスを見極めることが大切 です。

初期費用を住宅ローンに組み込めますか？

数は少ないですが、物件価格だけでなく、諸費用も含めて借りられる諸費用ローンやオーバーローン に対応している金融機関もあります。

住宅ローンに組み込める主な初期費用は以下のとおりです。

ただし、諸費用分は 金利が高めに設定されることが多く、審査条件が厳しくなる点には注意する必要があります。

諸費用ローンやオーバーローンは、初期費用を抑えられる一方で、長期的な返済負担が増える可能性があるため、自己資金とのバランスを考えて判断しましょう。

まとめ

今回は、中古マンションの初期費用について、価格別のシミュレーションや購入にあたっての注意点などを解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

中古マンションの購入では、物件価格だけでなく、仲介手数料や登記費用、住宅ローン関連費用、保険料など、さまざまな初期費用が発生します。

一般的には物件価格の6〜10％程度が目安となりますが、自身が購入する物件に当てはめてシミュレーションを行うなど、事前に全体像を把握しておくことが大切です。

また、購入時だけでなく、引き渡し後にかかる固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費も含めて、長期的な資金計画を立てる必要があります。

火災保険や住宅ローン手数料の見直し、仲介手数料を抑えられるサービスの活用など、工夫次第で初期費用を軽減しましょう。

初期費用を減らす方法として、フルローンや諸費用込みローン、オーバーローンといった選択肢もありますが、将来の返済負担を踏まえ、自分に合った購入方法を選ぶことが大切です。

これから中古マンションの購入を検討している人は、今回の記事を参考に、初期費用を抑えて、満足度の高い中古マンション購入に繋げていただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。