築40年のマンションは何年住めるの？検討する際のポイントと注意点

「築40年のマンションはあと何年住めるの？」「老朽化による将来の負担が増えそう」など、築40年以上のマンションの購入にあたっては、検討する際のポイントや注意点について気になる人も多いでしょう。

価格の手ごろさや立地条件の良い物件が多いことから、築年数の経ったマンションを検討する人が増えています。

築40年のマンションを購入するにあたっては、物件選びが重要です。

マンションの寿命は、築年数だけで判断できるものではなく、適切なメンテナンスを実施することで寿命が延びるケースもあります。

購入にあたっては、法定耐用年数や建物構造といった基本的な要素に加え、管理組合の体制や大規模修繕の実施状況、修繕積立金の積立額などの実績も確認しましょう。

今後10年、20年住むためには、管理費や修繕積立金の負担の増加や建て替えの可能性なども考慮しておくことが大事です。

今回の記事では、実際にマンションは何年住めるのかの基本的な考え方をはじめ、検討する際のポイントや購入するメリットなどについて解説しますので、最後まで読んでいただければと思います。

築40年のマンションはあと何年住める？

国土交通省の築40年以上のマンションストック数の推移の資料によると、2022年末時点で築40年以上の分譲マンションは約126万戸です。

今後10年で約261万戸、20年後にはおよそ445万戸まで増加することが予想されています。

参考：築40年以上のマンションストック数の推移（国土交通省）

増え続ける築40年以上のマンションを有効活用することが大事になってきますが、実際にはマンションの寿命はどのくらいあるのでしょうか。

マンションの築年数＝寿命ということはなく、メンテナンスの状況によって住める年数は大きく変わることを理解することが大切です。

マンションの寿命を表す指標に法定耐用年数がありますが、実際の寿命とは異なる点には注意する必要があります。

ここでは、築年数40年のマンションの寿命を考えるうえで押さえておきたいポイントについて解説します。

マンションの法定耐用年数は47年

マンションは鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられているケースが多いです。

税法では、建物や設備などの資産について、税務上どのくらいの期間で価値が減少するかを法定耐用年数として定めています。

法定耐用年数は、主に減価償却費を計算するための基準として使われますが、構造だけでなく、事務所や店舗、住宅など用途によっても違います。

参考：主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁）

鉄筋コンクリート造（RC造）の住居の場合の法定耐用年数は47年です。

ただし、この法定耐用年数は建物に住めなくなる年数ではなく、あくまで減価償却の計算に使われる会計上の基準なので、耐用年数を過ぎたからといって、すぐに住めなくなるわけではない点には注意する必要があります。

鉄筋コンクリート造住宅の平均寿命は68年

国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、RC系住宅は68年、RC系事務所は56年です。

この数値については、固定資産台帳の滅失データを基に、区間残存率推計法を用いて、家屋の平均寿命(残存率が50％となる期間)を推計しています。

参考：期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について

適切なメンテナンスが行われた場合を前提とした数値ではありますが、メンテナンス次第では、築40年のマンションでも、30年近く使用できる可能性があることを示しています。

適切なメンテナンスの実施で寿命が延びる

マンションの寿命を延ばすためには、管理の質の高さと計画的な修繕が大切です。

外壁補修や防水工事、給排水管の更新などを適切な時期に行うことで、建物の劣化を抑え、長期的な居住が可能になります。

大規模修繕工事は12～15年周期で行うのが一般的ですが、国土交通省の調査では、約7割のマンションが12年～15年の間に大規模修繕工事を行っています。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省）

一方で、築年数が経っているにもかかわらず、大規模修繕工事を適切な時期に行っていないマンションには注意が必要です。

築年数に囚われず、管理組合の運営状況や修繕履歴を確認し、長期的に居住ができるかを判断しましょう。

築40年のマンションを検討する際のポイント

築40年のマンションの購入を検討する際には、さまざまなポイントを確認する必要があります。

将来の負担を抑えるためにも、住宅ローンの利用の可否や管理組合の体制、大規模修繕の実施状況といった点について、事前に確認することが大切です。

ここでは、築40年のマンションを検討する際のポイントについて解説します。

住宅ローンの利用可否

金融機関によっては、築年数や耐震基準を理由に住宅ローンの融資が利用できないケースもあります。

そのため、築40年のマンションを購入する際には、購入したい物件が住宅ローンを利用できるかについて確認しておくことが大切です。

住宅ローンの融資の可否に関する条件には以下のようなものが挙げられます。

また、住宅ローンの融資が可能な場合でも、融資期間が短くなるケースや融資額が減額されるケースもある点には注意が必要です。

購入を検討し始めた段階で、事前に複数の金融機関に相談し、条件を確認しておきましょう。

管理組合の体制

管理組合が機能していないマンションでは、修繕の遅れや積立金不足といったケースがあります。

まずは、管理組合の総会の実施状況や管理会社へ委託の有無を確認し、管理組合が機能しているかを確認することが大切です。

管理組合の運営については、自主管理と管理委託の2種類があります。

基幹業務を含む全ての業務を管理会社に委託しているマンションは全体の72.9%、一部委託は9.8%です。

管理会社が管理業務を全て実施しているマンションは全体の5.2%とほとんどありません。

しかし、昭和49年以前のマンションでは、管理組合が全ての管理事務を実施している割合は、全体の31.9%、以降54年までが22.0%、以降59年までが14.3%と自主管理の割合が高くなる傾向にあります。

参考：令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕（国土交通省）

自主管理のマンションは、管理委託しているマンションより金融機関からも担保評価が低くなる傾向にあるので、物件を選ぶ際には注意が必要です。

また、管理組合の運営状況については、総会の実施状況を議事録で確認できます。

マンションの契約を進めるにあたっては、事前に不動産会社から取得しましょう。

修繕積立金の額

修繕積立金の積立額は、マンションによって異なります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、全体の修繕積立金の平均額11,521万円です。

令和8年1月における築40年前後のマンションについて、昭和59年～平成元年が当てはまりますが、平均金額9,768万円と他の築年数と比べると少ない傾向にあります。

修繕積立金の額の分布としては2,000万円超5,000万円が33.0%と最も多く、5,000万円超1億円は15.9%、1億円超2億円は15.9%となっています。

参考：令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕（国土交通省）

計画通りに修繕積立金が徴収できていれば、年数を重ねることで積立額は増えるはずです。

しかし、大規模修繕工事の実施時期やエレベーター・機械式駐車場の更新状況によっては、長期修繕計画に対して修繕積立金が十分に確保できていないマンションもあります。

計画どおりに修繕積立金が集まっていないと、購入後に修繕積立金の値上げや臨時徴収されるケースもあり、将来的な負担増につながる可能性がある点には注意が必要です。

大規模修繕の履歴と修繕計画

築40年のマンションであれば、これまでに複数回の大規模修繕が実施されているはずです。

一般的には、大規模修繕工事は、おおむね12年～15年程度の間隔で行われますが、実際の修繕時期は、建物の規模や構造、周辺環境、外壁や設備の劣化状況によって前後することがあります。

国土交通省の資料によれば、約7割のマンションが12年～15年の周期で大規模修繕を実施しています。

築40年のマンションでは、3回以上実施しているマンションが46.5%、2回が26.5%と2回以上は約7割が実施しており、実施が1回以下という場合は注意が必要です。

参考：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省）

また、大規模修繕工事については、ほとんどのマンションで長期修繕計画を作成しています。

国土交通省の調査では、長期修繕計画を作成しているマンション管理組合は90.9%、作成していないマンションは7％となっています。

参考：平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状（国土交通省）

長期修繕計画には、工事の予定以外に修繕積立金の値上げの予定なども記載されているので、契約前に確認しておくことが大切です。

リフォームの可能範囲

築40年のマンションを購入するにあたり、リフォームを検討する人もいると思います。

しかし、築年数の古いマンションでは、管理規約による制限や柱・梁が多くて自由にリフォームができないケースも多いです。

管理規約における制限には、以下のようなものがあります。

使用する床材については、L45以上の遮音等級の素材の使用を記載しているケースが多いです。

Ｌ値というのは、スリッパの音や物を落とした時の音などの軽量床衝撃音に対する遮音性能を表す数値で、数値が小さいほど遮音性能が高く、音が伝わりにくいことを意味します。

国土交通省の調査では、上階の生活がL45ですと多少意識される、L50以下になると意識されるとなっています。

参考：⽊造建築物の床衝撃⾳対策（一般社団法人木を活かす建築推進協議会）

また、築年数の古いマンションの場合、電力の供給量が小さく設定されており、分電盤や共用部の電気設備の仕様上、ブレーカーの容量を簡単に増やせないことがあるので注意が必要です。

容量を増やせないと、電子レンジなどの電力消費の多い家電製品を使用するとブレーカーが落ちてしまいます。

購入後にリフォームの計画を立てると、希望通りのリフォームができないケースもあります。

事前に管理組合に確認し、リフォーム業者に見積もりを依頼しておくことが大切です。

築40年のマンションを購入するメリット

築40年前後のマンションは築年数が古いので価値が低いと思うかもしれませんが、実は購入するメリットは意外に多いです。

新築や築浅物件と比べて購入価格を抑えられるだけでなく、立地の良さや住環境、利便性に優れたマンションも多く、条件次第では高い満足度が得られます。

ここでは、築40年のマンションを購入するメリットについて解説します。

コストパフォーマンスが高い

築40年のマンションは、同じエリアの新築・築浅物件に比べて、購入費用を抑えることができます。

東日本不動産流通機構の調査によると、2024年の築年数ごとの成約価格は、0～5年が7,808万円に対して、築41年以上は2,351万円です。

参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）（REINS TOWER）

リノベーション費用を含めても新築や築浅物件を購入するよりも安く、同じエリア内で購入できるのであれば、築40年のマンションはコストパフォーマンスが高いと言えるでしょう。

立地条件が良い

築年数の古いマンションは、駅近や都心部などの新たに新築を建てることが難しい好立地に建てられているケースが多いです。

マンションが多く供給された当時、利便性の高いエリアから優先的に開発が進められていたことが背景にあります。

現在では、同じような好立地に新たにマンションを建設しようとしても、土地価格の高騰や用地不足の影響でかなり難しいでしょう。

そのため、立地条件の良さという点において、築年数の経ったマンションは希少性が高いです。

新耐震基準をクリアしている

昭和56年（1981年）6月以降に建築確認を受けたマンションは、新耐震基準に基づいて設計されています。

令和8年（2026年）1月時点で、築40年のマンションの建築年度は1986年となるので新耐震基準です。

新耐震基準は、震度6強から7程度の大規模地震において、建物が倒壊・崩壊しないことを目的として基準が定められており、旧耐震基準と比べて安全性が大きく向上しています。

築40年というと古く感じるかもしれませんが、築年数だけで耐震性について過度に心配する必要はありません。

ただし、大規模修繕工事を実施していない建物については、新耐震基準をクリアしていても実際には建物の劣化が進んでいるケースがあるので、購入時に大規模修繕工事の実施状況を確認しておくことが大事です。

今後10年・20年住むための注意点

築40年のマンションは、今後10年・20年と長期間住み続けることを考えると、新築や築浅物件とは異なる視点で確認する必要があります。

管理費や修繕積立金の負担の増加や建て替えの可能性などについて、購入前に確認しておくことが重要です。

ここでは、築40年のマンションの購入を検討するにあたって、今後10年・20年住むための注意点について解説します。

管理費や修繕積立金の負担が増加する

築40年を超えるマンションでは、建物や設備が老朽化するに伴い、管理費や修繕費用は増加する傾向にあります。

マンションの修繕積立金については、均等積立方式と段階増額積立方式があります。

特に、段階増額方式では、長期修繕計画の作成にあたって、一定の期間ごとに値上げをする計画を立てていますが、実際には値上げができていないケースも多いです。

国土交通省の調査では、築40年にあたる昭和59年以降平成元年においては、計画通りに修繕積立金の値上げが出来ているマンションは全体の54.1%となっています。

参考：令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕（国土交通省）

管理費や修繕積立金の値上げについては、最終的には総会で決まります。

値上げの時期については、総会の議事録や長期修繕計画、重要事項調査報告書で確認が可能です。

購入後に困らないためにも、契約前に不動産会社から資料を取得しましょう。

築50～60年で建て替えの可能性がある

築40年のマンションに今後10年、20年と住むと、建物の築年数は築50年～60年となります。

築50年～60年を迎えると、建物の老朽化や耐震性、設備の限界などを理由に、建て替えの議論が持ち上がるマンションも多いです。

令和8年1月現在の築50年～60年に該当するのは、昭和41年～51年にあたります。

国土交通省の調査によると、昭和49年以前に建築されたマンションにおいて、建て替え・解体、修繕・改修などの議論を行ったマンションは全体の51.5％です。

参考：令和5年度マンション総合調査結果〔データ編〕（国土交通省）

しかし、実際に建て替えを行ったマンションは、2025年3月31日時点において全国で323件とそれほど多くはありません。

参考：マンション建替え等の実施状況（国土交通省）

マンションの建て替えは、区分所有者の5分の4の合意形成が必要であり、建て替えが進まず、修繕を重ねながら使い続ける選択をするマンションのほうが多いです。

ただし、購入したマンションが建て替えをしないとは限りません。

万が一、建て替えが進むとなると多額の出費が必要になる可能性があります。

過去に建て替え検討の履歴があるか、管理組合内でどのような方針が共有されているかについて、総会の議事録などを参考に、事前に把握しておくことが大切です。

今後発生しやすい修繕箇所を把握する

築40年のマンションでは、これまでに実施した大規模修繕に加え、設備の更新など新たに対応が必要となる修繕箇所が増えるでしょう。

注意しておきたい修繕箇所については以下のとおりです。

特に、エレベーターや機械式駐車場の改修・交換には数千万円かかるケースもあるので、現在の稼働状況や改修・交換の実績を把握しておくことが大切になります。

修繕履歴については、重要事項調査報告書で確認できます。

契約をする前に、すでに実施済みの工事内容と今後予定されている修繕項目を把握し、将来的に費用が発生する可能性について検証しておくことが重要です。

築40年のマンションに関するQ&A

築40年のマンションに住む場合に気になるのは、住める期間や住宅ローンの組める年数などの将来への不安です。

築年数が経過している物件だからこそ、事前に確認しておくべきポイントがあります。

ここでは、築40年のマンションを購入する際に多い疑問について解説します。

あと何年くらい住み続けられる？

前述のとおり、マンションの平均寿命は68年です。

築40年のマンションでも、適切な大規模修繕や建物管理が実施されていれば、今後20年〜30年以上住み続けられます。

マンションの寿命において重要なのは、築年数ではなく、建物のメンテナンスの実施状況と言えます。

築40年のマンションの購入にあたっては、重要事項調査報告書で大規模修繕の実施状況や長期修繕計画の進捗に問題ないかを確認することが大切です。

住宅ローンは最長で何年組める？

マンションの場合は、築年数でローン期間を設定しているケースはほとんどありません。

築40年のマンションの場合、新耐震基準を満たしているので、基本的には35年の借り入れは可能です。

しかし、中には法定耐用年数である47年を基準に考える金融機関もあり、その場合は借入期間が短縮されます。

築年数が古いマンションでは、借入期間よりも担保評価が低くなるので希望の金額が借入できないことが問題になることが多いです。

金融機関や物件の評価によって条件は大きく異なりますが、管理状態が良好で立地評価が高いマンションであれば、比較的高い担保評価をしてもらえるケースもあります。

購入の検討にあたっては、事前に金融機関に融資条件の確認をしましょう。

断熱性や騒音はリフォームで解決できる？

築40年のマンションにおいては、断熱性や騒音が気になるところです。

断熱性や騒音は、リフォームである程度解決できます。

リフォームの例としては以下のようなものがあります。

ただし、内窓はマンションの共用部リフォームにおいては注意が必要です。

内窓については、法律上は共用部にあたり、居住者には専用使用権が認められています。

そのため、リフォームにあたっては管理組合の許可が必要となるケースがあるので、事前に管理組合に確認しましょう。

まとめ

今回は、築40年のマンションについて、購入後に住める期間や購入するメリットなどについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

築40年のマンションは、新築や築浅と比べると安く、立地のよい物件が多いことからコストパフォーマンスの良さが魅力です。

一方で、築年数が経っていることから、今後住み続けられる期間や管理費・修繕積立金の増加、修繕や建て替えなど、気になる点もあります。

そのため、物件選びに際しては、管理組合の運営や大規模修繕の実施状況、修繕積立金の積立額といった点を確認することが大切になります。

築40年のマンションでも、メンテナンスがしっかりとできていれば、20年～30年住むことが可能です。

これから築年数の古いマンションの購入を検討している人は、この記事を参考に、将来的にも長く住めるマンションを選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。