中古マンションの5つのデメリットとは？メリットや購入に向いている人を解説

不動産会社の公式サイトがお届けするこの記事では、初めてマンションを購入する30代夫婦の方に向けて中古マンションのデメリットとメリットを解説します。
中古物件の購入で失敗しないために、知っておくべき注意点や中古マンションが向いている人の特徴もご紹介します。

中古マンションの5つのデメリット

中古マンションには注意しておきたいデメリットがいくつかあります。ここでは、中古物件ならではの代表的な5つのデメリットを見ていきましょう。

築年数により設備が古い可能性

中古マンションでは築年数が古くなるほど、給排水管や電気配線など見えない部分の設備が劣化・老朽化している可能性があります。
新しいマンションでは標準の設備が、築古物件では未設置だったり旧式になっているケースも多く見られます。例えば以下のような例が挙げられます。

このような中古物件では、入居後に設備の交換費用が発生し、想定外の出費につながるリスクも考慮しましょう。購入前に各設備の状態や更新履歴を確認し、将来的な修繕コストを見積もっておくことが大切です。

修繕費用が将来的に高くなるリスク

築年数が経った中古マンションでは、管理費や修繕積立金が将来的に値上がりしていくリスクがあります。実際、築年数の経過に伴い大規模修繕費用がかさむため、多くのマンションで修繕積立金を段階的に増額しています。

出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年）」の目安表

修繕費が多くかかる主な工事例: 外壁や屋上防水の改修、エレベーター設備の交換、給排水管の更新など
購入前には管理組合の長期修繕計画を確認し、今後の管理費・修繕積立金の推移や臨時徴収の予定がないかチェックしましょう。将来かかるコストを見込んで資金計画を立てておくことが、中古物件購入で失敗しないためのポイントです。

耐震性に不安がある物件も

1981年6月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」のマンションは、現行の耐震性能を満たしておらず地震への安全性に不安が残る場合があります。震度6～7クラスの大地震で倒壊しないよう設計された「新耐震基準」に比べ、旧耐震の建物は大規模地震時の倒壊リスクが高いとされています。

そのため旧耐震マンションでは、将来的に高額な耐震補強工事が必要になる可能性も否めません。

住宅ローン審査がやや厳しくなることも

中古マンションでは築年数や耐震性によって、住宅ローン審査が新築より厳しくなる場合があります。例えば築古物件ではローン返済期間が35年より短く制限され、20〜25年程度までになるケースも見られます。返済期間が短くなれば毎月の返済額が増えるため、その分だけ借入可能額も抑えられてしまいます。

また、1981年以前の旧耐震マンションは担保評価額が低いため、金融機関によっては住宅ローンの審査に通りにくい場合があります。このように築古物件ではローン審査のハードルが上がる傾向があり、十分な頭金の用意や年収などに余裕が求められることもあるでしょう。

最新設備・間取りの自由度が低い

築年数の古いマンションでは、現代のライフスタイルに合わせた最新の住宅設備や間取りの自由度が新築ほど高くないケースがあります。例えば、古い物件ではキッチンや浴室の設備が旧式で使い勝手が悪かったり、ガスや電気容量の制限で最新の家電やシステムキッチンを導入できない場合があります。間取りについても建物構造上、希望するレイアウトに変更しきれないことがあるでしょう。

こうした設備や間取り面での制約があるため、理想の住環境を実現するには追加のリフォーム費用が必要になる点はデメリットと言えます。事前に管理規約を確認し、どこまでリフォーム可能か把握しておくことも大切です。

中古マンションの5つのメリット

ここまでデメリットを見てきましたが、中古マンションにはメリットも数多く存在します。新築にはない中古物件ならではの魅力として、代表的な5つのメリットを確認しましょう。

新築より価格が抑えられる

中古マンション最大のメリットは、価格が新築より抑えられることです。一般的に建物の価格は築年数とともに下落し、築20年程度で新築時の半額ほどになるケースも多いとされています。同じ予算であれば、新築より中古マンションの方がより便利な立地や広い間取りの物件を選べる可能性が高まります。

また、物件価格が安い分、月々の住宅ローン返済額や頭金の負担も小さく済みます。固定資産税などの維持コストも、新築より低く抑えられる傾向があります。資金に限りがある場合でも、中古物件なら手が届きやすく、家計に余裕を持ちやすいでしょう。

立地条件の良い物件が多い

中古マンションは過去に多数建設されてきた経緯もあり、駅周辺や都心部など立地条件の良いエリアの物件が豊富です。新築マンションは開発可能な土地が限られるため物件数も限られますが、中古なら希望の地域で条件に合う物件を見つけやすい利点があります。特に都心の人気エリアでは、新築では手の届かない立地でも中古なら購入できるケースも少なくありません。

また、築年数が古くても立地が良ければ資産価値が維持されやすく、高値で売却できる例も見られます。将来売却を視野に入れても、立地の良い中古マンションは有利に働く可能性が高いと言えるでしょう。

実際の建物・周辺環境を確認できる

中古マンションは実際に完成・運用されている物件なので、購入前に現物を自分の目で確認できるのがメリットです。図面だけではわからない部屋の日当たりや風通し、周辺の騒音やにおいなども、現地でしっかりチェックできます。「思っていたより暗い」「隣の道路がうるさい」などのギャップを事前に把握でき、入居後の後悔を減らせるでしょう。

さらに共用部や周辺環境も事前に確認できます。エントランスや廊下、ゴミ置き場の清掃状況を見ることで、管理状態や住民のマナーを推し量ることも可能です。建物だけでなく周辺の治安や生活利便性も体感できるため、「思っていたイメージと違った」という失敗を防ぎやすい点は中古物件ならではです。

管理状況を事前にチェックできる

見るもの 良い状態の例 注意サイン
共用部の清掃 いつ見ても清潔 張り紙だらけ・汚れ放置
議事録 課題と対策が明確 住民対立・未解決の連発
長期修繕計画 更新されている 計画が古い／不足感

中古マンションは既に管理組合が運営されており、その管理状況を購入前に確認できるのも利点です。エントランスや共用廊下が清潔に保たれているか、掲示板に苦情が貼り出されていないかなどを見れば、管理の良し悪しや住民マナーがある程度わかります。

さらに管理組合の総会・理事会の議事録や、これまでの修繕履歴・長期修繕計画を閲覧させてもらうことで、より踏み込んだ情報を得ることも可能です。こうした情報を購入前に把握できるのは中古物件ならではの強みであり、入居後のトラブルリスクを軽減して安心感につながります。

リノベーションで自由にカスタマイズ

中古マンションは購入価格を比較的安く抑えられるため、その分をリフォームやリノベーションの費用に充てやすいというメリットがあります。築古物件であっても、購入後に自分好みに内装を一新したり、間取りを変更して広いリビングを作ったりすることが可能です。新築では難しい大胆な改造も、中古なら既存の枠にとらわれず実現できる柔軟さがあります。

例えば、水回り設備を最新仕様に交換したり、壁を取り払って開放的なワンルームにするなど、住空間を自由にカスタマイズできる点は中古マンションの大きな魅力です。家族構成やライフスタイルに合わせて、世界に一つだけの理想の住まいをつくり上げられるでしょう。

中古マンションを購入する際の注意点

最後に、中古物件を購入する際に注意すべきポイントを確認しましょう。事前に以下の点をしっかりチェックしておくことで、中古マンション購入で失敗するリスクを減らすことができます。

管理状況と修繕履歴を必ず確認

購入前にはマンション全体の管理状況と修繕履歴を入念に確認しましょう。エントランスやゴミ置き場など共用部分の清掃が行き届いているかで、管理の質や住民マナーがある程度わかります。

さらに、過去に行われた大規模修繕の履歴や現在の修繕積立金の残高、今後の修繕計画（スケジュール）なども要チェックです。修繕積立金の残高が不足している場合、近い将来に積立金の値上げや臨時徴収が行われる可能性があります。管理組合から長期修繕計画書を入手できるなら、しっかり目を通しておきましょう。

住宅ローン控除の条件をチェック

中古マンションでも住宅ローン減税（住宅ローン控除）を利用できますが、適用には物件が一定の条件を満たしている必要があります。特に築年数の要件に注意しましょう。2022年の税制改正により、1982年以降に建築された住宅であれば耐震基準適合証明書なしで控除対象となりますが、1981年以前に建築確認された旧耐震住宅は控除適用に耐震基準適合証明書が必要です。

また、住宅ローン控除には床面積50㎡以上などの要件もあります。購入予定物件が控除条件を満たすかどうか、必ず事前に確認しましょう。条件を満たさないと控除が受けられず、後から税負担が増える可能性があります。

建物の耐震基準と構造を確認

中古マンション購入時は、その建物が新耐震基準か旧耐震基準かを必ず確認してください。先述のとおり1981年6月以降の新耐震基準に適合するマンションであれば一定の耐震性が確保されていますが、それ以前の旧耐震マンションの場合、耐震診断済みかや耐震補強工事の有無をチェックすることが重要です。

加えて、マンションの構造についても確認しましょう。一般的に鉄筋コンクリート（RC）造や鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造のマンションは耐久性が高いとされます。物件概要や重要事項説明書で構造種別を確認し、自分が安心できる強度の建物かどうか見極めましょう。

修繕積立金や管理費の今後の推移

月々支払う管理費や修繕積立金が将来どのように推移していくかも確認が必要です。築年数の経過とともに修繕積立金が段階的に値上げされるマンションが多いため、現在の金額だけでなく将来的な増額予定を把握しておきましょう。

また、現在の修繕積立金の残高や直近の工事履歴もチェックポイントです。蓄えが不足している場合、予定外の臨時徴収が発生するリスクがあります。購入後に予想外の負担増とならないよう、事前に資金計画へ織り込んでシミュレーションしておきましょう。

瑕疵担保責任の有無・期間を確認

中古マンションでは売主側の契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の取り扱いも確認が必要です。これは引き渡し後に見つかった隠れた欠陥について売主が負う責任のことで、民法で定められています。売主と買主の合意で、この責任を契約上免責とする特約を付けることも可能です。

特に個人が売主の中古物件では、契約不適合責任を負わない「免責」のケースが多い点に注意しましょう。免責の場合、引き渡し後に欠陥が見つかっても売主に補償を求められません。保証がない分、ホームインスペクション（住宅診断）を購入前に実施したり、既存住宅売買瑕疵保険に加入したりすると安心です。一方、不動産会社が売主の場合は独自のアフターサービスや一定期間の保証が付くことも多いため、保証内容と期間を確認しておきましょう。

中古マンション購入をオススメする人の特徴

以上のメリット・デメリットや注意点を踏まえて、中古マンションの購入が特に向いている人の特徴を挙げてみます。新築にはない中古ならではの魅力を活かせるのは、以下のようなタイプの人です。

賢くコストを抑えて家を持ちたい人

購入価格を抑えたい、できるだけ住宅ローンや月々の支出を減らして賢くマイホームを持ちたい人には中古マンションが向いています。新築より安い中古物件なら、頭金やローン返済の負担を軽減でき、家計にゆとりを持ちやすくなります。さらに中古は購入後の価格下落幅が小さい傾向にあり、資産価値が大きく目減りしにくい点も魅力です。

「新築にこだわらず、費用を抑えて良いマンションに住みたい」という合理的な考えを持つ人にとって、中古マンションは最適な選択肢と言えるでしょう。

自分好みにリノベしたい人

自分好みの住まいを実現したい人、インテリアや間取りに強いこだわりがある人にも中古マンションはおすすめです。購入費用を抑えられる分、リノベーションに予算を充てて、理想の空間を作り上げることができます。一からデザインを考え、キッチンや浴室の設備、内装材など細部まで自分の趣味やライフスタイルに合わせて自由にカスタマイズできるのは中古物件ならではの醍醐味です。

「せっかくなら一味違う、自分たちらしい家にしたい」と考える人は、新築の画一的な仕様よりも、中古を購入してリノベするほうが満足度の高いマイホームを手に入れられるでしょう。

立地や利便性を重視したい人

住むエリアの利便性や周辺環境を最重視する人にも中古マンションはピッタリです。新築では数が少ない都心の好立地物件も、中古なら選択肢が豊富にあります。駅近や商業施設が充実したエリアに住みたい場合、築年数には目をつむってでも利便性を取る価値は大いにあるでしょう。

「便利な場所に住みたいけど新築だと予算オーバー…」という人こそ、中古マンションの出番です。築古でも立地が良ければ資産価値が大きく落ちにくい傾向もあり、長く住んでも安心感があります。生活環境を優先したい人に中古物件はうってつけと言えます。

まとめ

中古マンションには新築にはないメリットが数多くある一方、デメリットや注意点も存在します。重要なのはメリットとデメリットを正しく理解し、物件の現状や将来性を見極めることです。今回ご紹介したポイントを押さえておけば、中古マンション選びで失敗する可能性はぐっと減らせるでしょう。

新築・中古のどちらを選ぶにしても、大切なのは自分たちの希望やライフスタイルに合った物件を選ぶことです。中古マンションの豊富な選択肢の中から、ぜひ納得のいく一戸を見つけてください。困ったときは信頼できる不動産会社の担当者にも相談しながら、後悔しないマイホーム選びを実現しましょう。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。