4000万円の家を買える人の年収は？ローンを返済する際のポイントを解説

「4000万円の家を買うのに年収はいくら必要なの？」「年収が低いと毎月の返済は厳しくなる？」など、希望の価格帯の家を購入するにあたって、気になるのが住宅ローンの返済でしょう。

住宅ローンの借入において、重要なのが年収と返済負担率です。

一般的に、物件価格は年収の5～6倍、返済負担率は20～25%に抑えるのが適正と言われています。

住宅ローンは長期間にわたる大きな支出となるため、銀行の審査をとおるかどうかだけで購入を判断してしまうと、毎月の返済に追われて、購入後の生活が苦しくなるケースもあります。

重要なのは、無理なく返済を続けられる年収水準と、将来のライフイベントまで考慮した資金計画を立てることです。

ローン返済を成功させるためのポイントや注意点を理解し、後悔しない住宅購入の判断基準を身につけましょう。

今回は、4000万円の住宅を購入する場合を想定し、年収別の返済シミュレーションを通して返済がイメージがしやすい内容となっておりますので、最後まで読んでいただければと思います。

4000万円の家を買える人の年収はいくら？

4000万円の住宅を検討する際に気になるのが、自分の年収で無理なく返済できるのかという点です。

住宅ローンは最長で35年と長期間に及ぶため、購入時点の年収だけでなく、将来の生活費や教育費、老後資金まで見据えて判断する必要があります。

ここでは、家の購入価格の目安として使われる年収倍率と返済負担率という2つの観点から、4000万円の家を買える人の年収について解説します。

年収の5～6倍の価格が適正

一般的に、家の適正な購入価格は、年収の5～6倍と言われています。

4000万円の家を購入する際の年収の目安は以下のとおりです。

※年収倍率は「住宅価格 ÷ 年収」で計算するため、倍率が高くなるほど必要な年収は低くなります。

実際に、住宅金融支援機構の2024年度のフラット35利用者調査では、全国の住宅購入に所要した資金の平均が3868.2万円であり、年収の平均669.4万円で割ると約5.77倍となっています。

参考：フラット35利用者調査（2024年）住宅金融支援機構

一方で、機構からの貸付金の平均は3179.1万円となっており、住宅ローンの借入は年収の約4.74倍と5倍程度です。

返済負担率は20～25%が適正

返済負担率とは、年収に対するローン小返済額の比率のことで、年間返済額÷世帯年収で計算します。

返済負担率は、一般的に20～25％が適正と言われています。

上記の4,000万円の家を購入する際の適正な年収を参考に、年収600万円～800万円の返済負担率の目安は以下のとおりです。

また、住宅金融支援機構の2025年4月度の住宅ローン利用者調査では、返済負担率は20～25％は18％となっています。

参考：住宅ローン利用者調査（2025年4月）住宅金融支援機構

返済負担率の区分としては、15％超～20％以内が24.3％と最も多く、25％以内が全体の77.5％です。

世帯によって借り入れの状況は異なるので、約8割の世帯が、比較的無理のない返済負担率で住宅ローンを利用していることが分かります。

【年収別】4000万円の返済シミュレーション

マイホーム購入を検討する際、「4,000万円の住宅ローンは自分の年収で借入できるのか？」という点が気になる人も多いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は、年収や返済負担率が基準になりますが、同じように4,000万円を借りても、年収によって、毎月の返済が家計に与える影響は異なります。

ここでは、世帯年収500万円、600万円、700万円、800万円の4つパターンでシミュレーションします。

年収ごとの返済負担率や返済のイメージを確認し、自分にとって無理のない返済額を検討することが大切です。

年収500万円の場合

世帯年収が500万円以下の場合、4,000万円の住宅ローンの毎月の返済額が、無理のない範囲かを慎重に見極める必要があります。

住宅ローンの審査では、年収に対して返済額がどの程度を占めるかを示す返済負担率が重視されますが、年収500万円で4,000万円を借りると、この返済負担率はおおよそ30％前後です。

適正な返済負担率と言われる20～25%を大きく上回るので審査も厳しくなります。

ここでは、4,000万円を金利1.5％・35年返済で借入したケースを想定し、年収500万円の場合の返済負担率を確認してみましょう。

返済がまったく不可能というわけではありませんが、毎月12万円を超える返済額は、収入から考えると大きな負担です。

その結果、日々の生活費や教育費、将来に向けた貯蓄に充てられる余裕が限られ、家計にかかる負担は大きくなります。

年収500万円以下でマイホームを検討する場合は、頭金をできるだけ多く用意するなど資金計画に工夫を加えることが現実的な選択と言えるでしょう。

年収600万円の場合

世帯年収が600万円の場合、4,000万円の住宅ローンは返済可能ではありますが、家計の管理が重要です。

住宅ローンの返済額が年収に占める割合は約25％前後となり、金融機関の審査基準としては比較的妥当な範囲に収まります。

ここでは、4,000万円を金利1.5％・35年返済で借りたケースを想定し、年収600万円の場合の返済状況を見てみましょう。

返済負担率は25％を下回っており、日常生活を維持しながら返済を続けることは十分に可能です。

ただし、教育費や車の購入、将来の貯蓄などを同時に考えると、あまり余裕はない水準と言えます。

支出が増えるタイミングによっては、家計が窮屈に感じられる場面も想定される点には注意が必要です。

年収600万円で4,000万円の住宅ローンを組む場合は、返済期間や金利タイプを慎重に選ぶなど、長期的な視点での資金計画が重要になります。

年収700万円の場合

世帯年収が700万円であれば、4,000万円の住宅ローンは無理なく購入を検討できる水準です。

返済負担率をおおむね20％前後に抑えることができ、住宅ローン審査でも比較的有利に進めやすくなります。

ここでは、4,000万円を金利1.5％・35年返済で借り入れたケースを想定し、年収700万円の場合の返済負担率を確認してみましょう。

年収700万円であれば、日々の生活費や教育費を踏まえても、住宅ローンの返済に充てられる余力は比較的十分です。

一方で、子どもの進学費用や車の買い替え、老後に向けた資金準備など、まとまった支出が重なる時期には、家計への負担を考慮しながら資金計画を立てる必要があります。

年収800万円の場合

世帯年収が800万円を超えていれば、4,000万円の住宅ローンであれば、比較的ゆとりを持った返済計画を立てることが可能です。

返済負担率は20％未満に収まり、金融機関の審査においても、信用情報に問題がなければ承認を得られる水準と言えます。

参考として、4,000万円を金利1.5％・35年返済で借り入れたケースを想定し、年収800万円の場合の返済負担率を確認してみましょう。

貯蓄や資産形成に資金を回しやすく、病気や事故といった予期せぬ出来事が起きた場合でも、比較的余裕をもった対応が可能です。

収入とのバランスを意識しながら、住宅ローンだけでなくライフプラン全体を見据えた、無理のない返済計画を立てましょう。

4000万円のローンを返済する際のポイント

4,000万円という高額な住宅ローンは、返済期間が長期にわたるため、借入時の判断や返済中の工夫によって総返済額や家計への負担が大きく変わります。

無理のない返済を続けるためには、月々の返済額だけでなく、金利条件や税制優遇、将来のライフイベントまで見据えた計画が重要です。

ここでは、4,000万円のローンを返済する際のポイントについて解説します。

頭金を用意しておく

頭金が用意できれば、借入額を減らせるため、月々の返済額や総返済額を抑えることができます。

また、金融機関によっては、頭金の割合が高いほど金利条件が有利になるケースもあります。

将来の教育費や老後資金とのバランスを考えつつ、無理のない範囲で頭金を準備することが大切です。

低金利の住宅ローンを選ぶ

住宅ローンは金利がわずかに違うだけでも、35年などの長期返済では総返済額に大きな差が生じます。

複数の金融機関を比較し、金利タイプだけでなく、保証料や手数料を含めたトータルコストで判断することが大切です。

特に4,000万円規模の借入では、金利差0.1%違うだけでも総返済額は大きく異なります。

わずか0.1％の金利差でも、総返済額は約83万円の差です。

4,000万円クラスのローンでは、金利差の影響が非常に大きいことが分かります。

購入後の生活を少しでも楽にするには、いかに安い金利で住宅ローンの借入ができるかが重要と言えます。

固定・変動金利を比較する

住宅ローンの金利タイプは、大きく固定金利と変動金利に分かれます。

固定金利は、借入時に決まった金利が返済終了まで、または一定期間変わらないため、毎月の返済額が安定し、将来の家計計画を立てやすい点が特徴です。

教育費や老後資金など、将来の支出を見据えて堅実に返済したい方に向いています。一方で、変動金利と比べると、当初の金利水準はやや高めに設定される傾向があります。

変動金利は、一般的に固定金利よりも金利が低く、金利の変動がなければ返済負担を抑えやすい点が魅力です。

ただし、近年は金利上昇の動きも見られるため、変動金利を選ぶ場合は、返済額が増えるリスクがある点には注意する必要があります。

参考：日銀0.75%に利上げへ、30年ぶりの水準に　19日金融政策決定会合

どちらの金利タイプが適しているかは、家計にどれだけ余裕があるか、金利上昇時にも対応できるかといったリスク許容度によって異なります。

将来の収入見通しやライフイベントも踏まえたうえで、自分に合った金利タイプを慎重に選ぶことが重要です。

繰り上げ返済を検討する

余裕資金がある場合は、繰り上げ返済を活用することで、元金を早く減らし、支払う利息を軽減できます。

繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型があるため、ライフステージに応じて使い分けると効果的です。

たとえば、返済期間短縮型は、利息軽減効果が高いので、早くローンを完済したい人に向いています。

一方で、家計に余裕がない時期や支出が増える予定がある場合は、返済額軽減型を選ぶことで家計の安定につなげることができます。

ただし、手元資金が不足して生活が困ると大変なので、生活防衛資金を確保し、無理のない範囲で行いましょう。

住宅ローン控除を活用する

住宅ローン控除を利用すると、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、所得税および住民税から一定期間控除され、実質的な返済負担を軽減することが可能です。

4,000万円の住宅ローンでは、毎年の税負担軽減効果も大きく、資金計画を考えるうえで重要な制度と言えます。

ただし、控除の対象となるローン残高には上限（借入限度額）があり、住宅の性能区分によって異なります。

対象となる主な住宅の性能区分の借入限度額は以下のとおりです。

控除率は一律0.7％ですが、実際の控除額は年末ローン残高と所得税・住民税額によって決まります。

所得税額を超えて控除することはできず、所得税で控除しきれなかった分は、住民税から控除されますが、住民税には上限（最大13万6,500円／年）があります。

また、適用には床面積や居住要件、借入期間などの条件があり、入居翌年には確定申告が必要です。

制度内容は税制改正により変更されることがあるため、住宅購入前には最新の控除率や限度額を確認し、住宅ローンの借入額や返済計画とあわせて活用を検討しましょう。

参考：住宅ローン減税（国土交通省）

4000万円のローンを組む場合の注意点

4,000万円の住宅ローンを組む場合、シミュレーションを行い、将来を見据えた資金計画を立てることが大切です。

金融機関の審査で借りられるかどうかだけで判断してしまうと、返済の負担が家計を圧迫し、生活が苦しくなってしまうことも考えられます。

ここでは、4,000万円のローンを組む場合に注意しておきたいポイントを解説します。

手取り収入をもとに返済計画を立てる

住宅ローンの返済計画は、年収ではなく、手取り収入を基準に考えることが重要なポイントと言えます。

額面年収が高くても、税金や社会保険料を差し引いた後の可処分所得は想像以上に少ないケースがあります。

返済負担率の数字を鵜呑みにせず、手取り収入を元に家計を組み立てることが大切です。

月々の返済額は、生活費や教育費、貯蓄を確保したうえで無理なく支払える水準に抑えましょう。

結婚や出産などのライフイベントを考慮する

結婚や出産、子どもの進学などのライフイベントは、支出が大きく増えるタイミングです。

共働き前提でローンを組むと、出産や育児による一時的な収入が減少した際に、家計の負担は増加します。

また、教育費は長期間にわたって発生するため、住宅ローンとの同時負担を想定しておく必要があります。

購入の時点で、将来の生活変化を見越し、余裕を持った返済計画を立てておくことが大事です。

病気や転職などの収入リスクを理解する

長期間にわたる住宅ローンでは、病気やケガ、転職、勤務先の業績悪化など、収入が不安定になるリスクを理解しておくことが重要です。

団体信用生命保険による保障内容を確認するとともに、万が一に備えた貯蓄や保険の見直しをしておくと、いざというときも焦らずに対応できます。

資金計画を立てる際に、最悪のケースでも一定期間は返済を続けられるかを想定し、過度な借入にならないように注意しましょう。

4000万円の家を検討する人のよくある質問

4000万円の家を購入することは、人生の中でも大きな決断のひとつと言えます。

購入時の価格だけでなく、毎月のローン返済額や家計への影響をしっかり考えることが重要です。

適正な年収や毎月のローンの返済額、新築・中古の良し悪しなど、家の購入は初めてのことなので疑問も多いと思います。

ここでは、4000万円の家を検討する際によくある質問を取り上げ、資金計画の考え方を交えながら、分かりやすく解説します。

年収はいくらあれば4000万円の家を購入できる？

一般的に、住宅ローンの返済負担率（年間返済額÷年収）は20〜25％以内が無理のない目安とされています。

この基準で考えると、4000万円の住宅を購入する場合、前述のシミュレーションからも年収の目安はおおよそ600万以上必要です。

また、年収でみると適正な価格は5倍～6倍と言われており、おおよそ700万円～800万円が目安となります。

ただし、頭金の有無や借入期間、金利、他のローン（車や教育ローンなど）の有無によって適正年収は大きく変わります。

頭金が準備できる場合は、返済負担率を下げることができるので年収が低くても4,000万円の家の購入は可能です。

適正な年収や返済負担率は、あくまで目安として捉え、現在の余剰資金、家族構成や将来の支出も踏まえたうえで購入を検討しましょう。

月々のローン返済額はいくらになる？

住宅ローンの月々の返済額は、金利と返済期間で大きく変わります。

たとえば、4000万円を住宅ローンで借り入れ、固定金利1.5％・35年返済と仮定した場合、月々の返済額は約12.3万円です。

金利（1.0%・1.5%）と返済期間（30年・35年）の違いによる月々の返済額の違いは以下のとおりとなります。

金利は下がれば下がるほど、返済期間は延びれば延びるほど、毎月の返済期間は減少します。

ただし、返済期間については、延ばすことで最終的な総支払額が増える点には注意が必要です。

マンションの場合は、毎月の管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税、戸建ての場合であれば、修繕費やメンテナンス費用など、住宅ローン以外にも費用がかかります。

住宅ローン以外の費用も含め、住居費全体として捉えて、無理のない資金計画を立てましょう。

中古と新築はどちらの方がオススメ？

中古と新築には、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。

そのため、どちらが正解かではなく、自分たちのライフスタイルや資金計画に合っているかを基準に考えることが大切です。

新築住宅は、最新の設備や仕様が整っており、断熱性・省エネ性能も高いため、快適に暮らしやすい点が魅力と言えます。

購入後しばらくは大きな修繕費がかかりにくく、将来の維持管理に対する不安が少ない点もメリットです。

一方で、同じ4000万円でも立地や広さに制約が出やすく、物件価格が割高になります。

不動産経済研究所の調査によると、2025年9月度の首都圏の新築マンション価格の平均は9,956万円となっており、首都圏や人気エリアでは4,000万円で新築マンションの購入は難しいでしょう。

参考：首都圏新築分譲マンション市場動向2025年9月（不動産経済研究所）

中古住宅は、価格が比較的抑えられている分、同じ予算でも駅近や人気エリア、広めの間取りなど選択肢が広がりやすいのがメリットです。

アットホームの調査によると、2025年6月における首都圏の中古マンション価格の平均価格は4,659万円となっており、エリアによっては購入できる価格帯になっています。

また、物件価格を抑え、その分をリフォームやリノベーションに充てることで、自分好みの住まいを実現できるケースもあります。

ただし、建物の劣化状況や修繕履歴をしっかり確認し、将来的な修繕費用も見込んだ資金計画を立てることが重要です。

4000万円の予算では、都市部の物件は予算的に厳しいケースが多く、購入できる物件は都市の中心部から離れてしまいます。

ライフスタイルや通勤・通学の利便性など、何を優先するかを明確にすることで、4000万円という予算をより有効に活かす選択をしましょう。

まとめ

今回は、4000万円の家を購入するための年収について、年収別のシミュレーションやローンを返済する際のポイントや組む場合の注意点について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

4000万円の家を購入することは、人生の中でも大きな決断のひとつです。

無理なく返済を続けるためには、物件価格だけでなく、年収や毎月の返済額、将来の家計への影響まで含めて考える必要があります。

一般的に、住宅の購入価格は年収の5〜6倍、返済負担率は20〜25％以内が目安とされており、この基準から考えると、4,000万円の住宅を検討する場合、年収はおおよそ600万〜800万円がひとつの目安です。

ただし、年収が600万円以下だからといって、4,000万円の家が購入できないわけではありません。

頭金の有無や金利、返済期間によっては、年収が500万円でも購入できるケースもあります。

年収が低い場合は、頭金を入れて返済負担率を25％以下に下げるなど、購入後に無理のない資金計画を立てることが大切です。

これから4,000万円の価格帯の家の購入を検討している人は、何を優先するかを明確にし、ライフプランに合った住まいを選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。