市街化調整区域とは？建築できる条件と活用方法について詳しく解説
「市街化区域と市街化調整区域って何が違うの？」「市街化調整区域の土地って安いけど買っても大丈夫？」など、市街化調整区域の土地について詳しく知りたい方もおられるでしょう。
市街化調整区域は、宅地開発やビルの建設などの市街化を抑制する地域を指します。
都市計画区域で決定されますが、農業や漁業を営んでいる郊外のエリアが指定されることが多いです。
今回の記事では、市街化調整区域の特徴を中心に、購入時の注意点や活用方法について詳しく解説します。
これから市街化調整区域の土地や家の購入を検討している人は最後まで読んでいただければと思います。
目次
市街化調整区域とは「宅地開発やビルの建設などの市街化を抑制する地域」を指す
市街化調整区域とは、宅地開発やビルの建設などの市街化を抑制する地域を指します。
市街化を抑制する市街化調整区域では、新たに宅地や住宅を建設することは難しいことが多いです。
いくら土地が安くても、家が建てられなければ購入する意味がありません。
まずは、市街化区域と市街化調整区域の違いについて理解を深めましょう。
市街化区域と市街化調整区域の違い
自治体が管轄する地域は、街の開発を進めるにあたって都市計画地域を決定します。
都市計画地域には、市街化区域と市街化調整区域があります。
市街化区域は、宅地開発やビルの建設などの市街化を推進する地域です。
市民の生活の利便性を向上させるために、ライフラインや電車、バスなどの交通網などのインフラ整備も積極的に行われます。
一方で市街化調整区域は、宅地開発やビルの建設などの市街化を抑制する地域です。
農業や漁業のしやすい環境や森林の維持を目的としており、原則として住宅や商業施設の建設許可がでません。
中古物件の増改築やリノベーションは自治体の許可が必要
市街化調整地域では、中古物件の増改築やリノベーションは自治体の許可が必要です。
市街化調整区域内に既存の中古物件がある場合でも、増改築やリノベーションには多くの制限がかかります。
自治体の許可を取るためには、都市計画法34条に定められている基準を満たす必要があります。
基準については、一例をあげておきますが、詳しくは開発許可等に関する立地基準 （都市計画法第34条関係）（千葉市）をご参照ください。
・当該市街化調整区域周辺に居住している者の日常生活に必要なもの
・当該市街化調整区域内に存する鉱物資源、観光資源等の有効利用のために必要なもの
・温度、湿度、空気等について特別な条件を必要とする事業の用に供するもの他
市街化調整区域で中古物件の増改築やリノベーションの許可が必要になるかは物件の状況によって異なります。
外壁や屋根の塗装、設備の交換程度であれば特に許可は必要がありませんが、増改築やリノベーションをする場合は10㎡以下でも許可が必要です。
増改築が10㎡を越えると建築法上の許可も必要になるので注意しましょう。
市街化調整区域の5つの特徴
市街化調整区域は、郊外の緑のある地域に位置していることが多く、便利な生活がしたい人だと生活が大変で
す。
しかし、建物の建築許可が取れれば、安く土地を購入することができ、自然の多い環境でのびのびと生活することができるといったメリットがあります。
まずは、市街化調整区域の特徴を理解し、実際に土地や家を購入した際にどういった対応が必要かを把握しておく必要があります。
ここでは、市街化調整区域の5つの特徴について解説します。
建物の建築や土地の開発に多くの制限がある
原則として、市街化調整区域は住宅や商業施設を建てる場所ではないので、建物の建築や土地の開発に多くの制限があります。
また、住宅として建築の許可が出ても、事務所や倉庫など違う用途に使う場合は規制を受ける点には注意が必要です。
物件ごとに条件が異なるので、土地の購入や家の建築をする場合は事前に管轄の自治体に相談をしておくと良いでしょう。
土地のインフラが整備されていない場合がある
市街化調整区域では、水道やガス、電気などの土地のインフラが整備されていないケースが多いです。
周辺に住宅がある場合は、生活に関するインフラが一通り整っていることが多いです。一方で、新たに自分の土地にインフラを引き込むには費用がかかります。
周辺に住宅が無い場合は、インフラの整備に多額の費用がかかるので住宅の建築は難しいでしょう。
土地の価格が低く設定される傾向がある
市街化区域と比較して、市街化調整区域は安価で土地を購入できる点は大きなメリットと言えます。
市街化調整区域においては住宅が建てづらい、利便性が悪いといった理由で土地の価格が低く設定される傾向にあります。
市街化調整区域の土地は、市街化区域などの都市部の土地の70%～80％程度です。
状況によっては半額以下というケースもあるので、土地の購入費を抑えたお金で家をグレードアップもできます。
生活に必要な施設が近くにない場合がある
市街化調整区域は、郊外に位置していることが多く、商業施設や教育機関、医療施設といった生活に必要な施設が近くにない場合があります。
サービスを受けるには市街地に行く必要があり、日々の買い物でスーパーに行くのも一苦労です。
一方で、周辺に大きなビルが建つことはないので、騒音や日当たりなどの問題が起こることはほとんどないでしょう。
交通機関が発達していない可能性がある
市街化調整区域では、電車やバスなどの交通機関が発達していない可能性があります。
やはり、住んでいる人が少ないこともあって、電車やバスの交通網の構築ができないケースがほとんどです。
将来的にも交通機関が発達する可能性は低く、市街化調整区域では、車がないと生活は難しいでしょう。
一方で、交通量は少ないので、静かな環境で暮らせるのはメリットと言えます。
市街化調整区域の土地や建物を購入する際の注意点
市街化調整区域の土地や建物は、上手に活用できれば、市街化区域よりも安く買えるメリットがあります。
しかし、市街化調整区域内の土地や建物の取り扱いは難しく、購入時の維持管理や資産価値が下がるリスクには注意が必要です。
市街化調整区域の不動産を購入する前に、注意点をしっかりと確認しておきましょう。
ここでは、市街化調整区域の土地や建物を購入する際の注意点について詳しく解説します。
購入後の維持管理に費用がかかる
市街化調整区域の土地や建物は、購入後の維持管理に費用がかかることがあります。
自然環境に囲まれた地域が多いだけでなく、自分で建物の維持や管理を行う範囲も多く、自宅周辺の木々の剪定や道路の整備などの費用が発生します。
市街化調整区区域の土地は、面積が広いことが多いので多額の費用が必要になる可能性も考えられます。
住宅ローンの審査に通らない可能性がある
市街化調整区域内の建物は住宅ローンの審査で落ちてしまうことがあります。
市街化区域にある土地であれば、流動性が高く、売却するのも難しくありません。
しかし、市街化調整区域の土地は、売却に時間がかかることもが多く、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。
特に、自治体から建築許可をもらえない土地は、担保として評価されにくくなるのでローンが組めません。
ローンを前提に市街化調整区域の土地や建物を購入する場合は充分に注意が必要です。
資産価値が下がるリスクを考慮する必要がある
市街化調整区域内では、建物を建築する際に自治体の許可が必要である、インフラが整っていないといった理由から、土地の活用が難しく、購入する人も少ないです。
そのため、市街化を抑制した区域にある不動産は、将来的な資産価値が下がる可能性があります。
市街化調整区域の土地を購入する際には、資産価値が低下するリスクを理解しておくべきでしょう。
市街化調整区域の土地の活用方法
市街化町営区域の土地は、自治体の許可が出れば建築できますが、許可が出ない場合にはどういった活用方法があるのかが気になるところです。
許可が出ない土地には、農地や畑なども多く、転用する方法なども確認しておく必要があります。
ここでは、市街化調整区域の土地の5つの活用方法をご紹介します。
農業用地や畑
農業用地や畑として活用するのは、市街化調整区域の最も一般的な活用方法です。
市街化調整区域は、農業や漁業を推進するエリアなので、農業用地や畑であれば規制を受けることがほとんどありません。
駐車場経営
市街化調整区域の活用方法において、駐車場経営も有効な手段と言えます。
駐車場経営には、決まった利用者に貸す月極と誰でも利用できるコインパーキングがありますが、市街化調整区域の場合は、コインパーキングの利用者はそれほど多くないので月極駐車場のほうがおすすめです。
月極駐車場であれば、コインパーキングと比べると設備などもいらないので、金銭的リスクを抑えることができます。
ただし、自分の土地を農業用地や畑を駐車場や太陽光発電などの他の用途で活用する場合は、農業委員会に申請を行い、都道府県知事からの「許可」を取る必要があります。
期間としては、問題が無ければ1か月～2か月、長い場合は1件以上掛かることもあります。
また、対象農地が4ヘクタールを超える場合は農林水産大臣と協議が必要になるので注意しましょう。
太陽光発電
最近では、市街化調整区域の土地を太陽光発電に利用する人が増えています。
太陽光発電の場合は、建築基準法上の建築物に該当しないので、自治体から開発許可を受ける必要がありません。
そのため、他の土地活用と比べて比較的簡単に始められる点が太陽光発電の人気の要因と言えます。
ただし、農地転用する場合は、注意が必要です。
農地は、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5種類に区分されており、市街化調整区域に多い、農用地区域内農地、甲種農地では開発許可が必要で原則転用は認められません。
そのため、市街化調整区域で太陽光発電を設置するのであれば、市街地に近い第3種農地または第2種農地エリアが対象となります。
第3種農地または第2種農地エリアであれば、農業委員会への届け出だけで設置可能です。
また、資材をおくための小屋など付属の建物を建築する場合は、他の建物と同様に自治体の許可が必要になるので注意しましょう。
高齢者施設
高齢化社会が進む日本では、高齢者施設を運営するのも有効な土地活用の手段です。
以前は、高齢者施設は市街化調整区域でも許可は不要という緩和措置によって建設できましたが、平成18年の都市計画法の改正によって現在では開発許可を取得しなければなりません。
高齢者施設の開発許可においては、自治体によってばらつきがあるので、建設する際には所属する自治体に条件を確認する必要があります。
建設しやすいという点では、市街化調整区域でもほとんどの自治体で認められている障害福祉サービス事業所の建設を検討してもよいでしょう。
資材置き場
建設業などの事業を行っている場合は、資材置き場として使うのもよいでしょう。
資材置き場については、基本的には開発許可は不要です。
ただし、農地転用する場合は、市街化調整区域の場合は、農業委員会に申請を行い、都道府県知事からの「許可」を取らないといけません。
建築資材置き場にする場合は、所有者が建設関連に従事しているかを確認するために、建築士、土木事業者資格を求められる場合があります。
最後に
今回は、市街化調整区域の特徴や土地や建物を購入する際の注意点、土地の活用方法について解説してきましたがいかがでしたでしょうか。
広い土地を安く購入できる点において、市街化調整区域の土地は非常に魅力的です。
建物の建築には自治体の開発許可が必要ですが、交通量が少なく、商業施設も建設されることがないので、静かな環境で快適に暮らせます。
しかし、インフラや交通の整備がされておらず、スーパーや医療施設がないので、利便性を求める人には厳しい環境にあると言えます。
住宅需要の少ないエリアになるので、将来的に資産価値が下がる可能性がある点にも注意が必要です。
今回の記事を参考にしていただき、リスクを理解して上で市街化調整区域の土地や建物の購入を検討していただければと思います。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
