新築マンションを買うなと言われる7つの理由！失敗しないための注意点を解説
「新築マンションは買わないほうがいい」という内容の記事を目にすることもあるかと思います。
実際、価格の高騰や購入後の後悔を不安に感じて、慎重になる人も多いのではないでしょうか。
近年では、建築資材の高騰や海外資本の流入などの影響により、新築マンションの価格は年々上昇していますが、部屋の広さは以前より狭くなり、設備や仕様のグレードも下がっている物件が少なくありません。
こうした背景から、「新築マンションは割高だ」として購入をすすめない声があるのも事実です。
新築マンションを選ぶ際には、価格の妥当性や毎月のランニングコスト、将来のライフスタイルに合った間取りかどうかなど、さまざまな観点から慎重に判断する必要があります。
また、資金面に余裕を持ちたい方や、立地や間取りにこだわりたい方には、中古マンションなど新築以外の選択肢を検討するのも有効な手段と言えます。
大切なのは、自分や家族にとって最適な住まいを選ぶことです。
そのためにも、新築マンションのメリット・デメリットをしっかり理解しておくことが欠かせません。
これからマイホームの購入を考えている方は、新築マンションで失敗しないためにも、ぜひ最後までこの記事を参考にしてみてください。
目次
新築マンションは買うなと言われる理由
新築マンションは買うなと言われる理由には、格の高騰や利便性の低下、資産価値の下落リスクなどの要因が存在します。
特に、住宅は人生でも大きな買い物のひとつです。
見た目の新しさやイメージだけで判断するのではなく、将来を見据えた冷静な判断が求められます。
ここでは、新築マンションを購入する際によく指摘される、買うなと言われる理由を7つの視点から詳しく解説していきます。
新築物件の価格が高騰しているため
近年、国土交通省や不動産経済研究所の調査によると、新築マンションの価格は全国的に上昇傾向です。
たとえば、不動産経済研究所が発表した「2024年の首都圏新築マンション市場動向（2024 年 4 月～2025 年 3 月）」によると、首都圏の新築マンションの平均価格は約8,135万円と、過去最高を更新し続けています。
参考：2024年の首都圏新築マンション市場動向（2024 年 4 月～2025 年 3 月）（不動産経済研究所）
新築マンションの価格上昇は、低金利、海外資本の流入に加えて、建築資材費や人件費の高騰が価格上昇に拍車をかけています。
国土交通省の建設工事費デフレーターによると、建築総合の値は、2015年度を100とすると2024年は128.4と3割程度上昇しています。
現在の状況が続けば、今後も新築価格の高止まりが続く可能性が高いと言えるでしょう。
部屋が狭くグレードが低くなるため
近年の新築マンションでは、物件価格は上昇しているにもかかわらず、同じ価格帯であっても専有面積が縮小され、グレードが低くなる傾向が強まっています。
実際、国土交通省「建築着工統計調査（住宅）」によると、首都圏の分譲マンションの1戸あたりの平均床面積は、2007年には約86㎡だったのに対し、2024年では約66㎡程度です。
参考：建築物着工統計（政府統計の総合窓口(e-stat)）2007年
建築物着工統計（政府統計の総合窓口(e-stat)）2024年
また、販売価格を抑えるために、水回りの設備グレードを最低限に抑える、収納を減らすといった設計が採用される事例が増えています。
参考：なぜ｢新築マンション離れ｣が起きているのか…｢高い､狭い､チープ｣でステルス値上げを図る住宅政策の大問題（PRESIDENT Online）
そのため、過去に同価格帯で販売されていた中古マンションと比べると、「部屋が狭い」「内装がチープに感じる」といった印象を持たれやすく、コストに対する満足度が低下する要因となっています。
駅近など好立地の新築物件が少ないため
都市部では、駅周辺や幹線道路沿いといった好立地の土地はすでに開発が進み、新たにマンションを建てられる空き地はほとんど残っていません。
特に東京23区、大阪市中心部、名古屋駅周辺などでは、再開発区域や建て替え案件以外では新築の供給が難しくなっているのが現状です。
新築マンションは開発可能な郊外部や都心から離れた場所に建てられることが多いため、「駅から遠い」「商業施設が少ない」「通勤に不便」といった物件が増えています。
資産価値が大きく下がる可能性があるため
新築マンションは、購入した瞬間から「中古物件」として扱われるため、購入直後に資産価値が下がるリスクがあります。
新築時のプレミアム価格には広告費、モデルルーム設営費、人件費、販売管理費などが上乗せされており、購入価格の約1〜2割が販売経費です。
このため、都市部や駅近などの一部の人気エリアを除いては、新築マンションを購入後、たとえ数年しか経っていなくても、中古市場での査定価格は1割〜2割程度安くなってしまいます。
特に、立地や利便性の悪いエリアでは、下落幅が大きくなる点には注意しましょう。
入居後のトラブルが発生しやすいため
新築マンションでは、完成して間もないために実際に居住してみて初めて判明する初期トラブルが多いです。
初期トラブルには、施工ミスや設備不良、騒音・振動といった構造上の欠陥、さらには管理体制の未整備などがあります。
また、新築物件では管理組合の立ち上げがまだ十分に整っておらず、ごみ置き場の運用や共用部の清掃体制が確立していないなど、管理面でのトラブルが起こるケースもあります。
これらは、中古マンションには見られにくい、新築ならではのリスクといえるでしょう。
最新設備の維持コストがかかるため
新築マンションには、床暖房、ディスポーザー、スマートロックやIoT対応のスマートホーム機能など、最新の住宅設備が備えられていることが一般的です。
これらの設備は居住性や利便性を高める魅力的な要素であり、購入時の大きな決め手となって購入する人も多いでしょう。
しかし、最新機能を搭載した設備ほど技術的な専門性が求められるため、トラブル時の対応に時間がかかるうえに費用も高くなります。
最新設備のある新築マンションには高い快適性がある反面、将来的なコスト負担やメンテナンスの手間についても事前に理解しておくことが重要と言えるでしょう。
新築後数年は地震に弱い期間があるため
新築マンションはコンクリートが完全に乾燥・硬化するまで数年を要するとされており、その間は本来の耐震性能を発揮しにくいと言われています。
一般的に、鉄筋コンクリート造（RC造やSRC造）に使われるコンクリートは、施工後も長期間にわたって水分が内部に残り、完全な乾燥・硬化には3～5年程度を要するのが一般的です。
もちろん構造上の安全性は確保されていますが、地震に対する耐久性を重視する人には懸念材料と言えるでしょう。
新築マンション購入時に注意するポイント
新築マンションの購入時に、物件価格や将来の資産価値、ランニングコストなど、注意すべきポイントが多いです。
特に新築マンションは完成前に販売されることが多く、図面やモデルルームだけで判断しなければならないケースもあります。
パンフレットの印象にとらわれず、冷静に物件の本質を見極める目が必要です。
ここでは、新築マンション購入時に注意するポイントについて解説します。
新築価格の妥当性を相場と比較して検討する
新築マンションの価格は、周辺の中古物件に比べて割高になるケースが多いです。
設備や内装が最新である点は魅力的ですが、購入直後から新築プレミアムと呼ばれる価値が落ちてしまうと、短期間で資産価値が下がってしまいます。
購入を検討する際は、同じエリアの築浅中古物件や、近隣で過去に販売された新築マンションの価格と比較し、価格の妥当性を相場と比較して検討する必要があります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリー」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索などの公的データを活用しましょう。
資産価値が下がりにくい立地の物件を選ぶ
マンションの資産価値は、立地や周辺環境によって大きく左右されます。
物件を選ぶ際には、将来的な売却を想定し、駅からの距離、周辺の商業施設や学校、病院などの利便性に注目することが大事です。
また、再開発エリアや人口増加が見込まれる地域では、将来の資産価値が維持または上昇する可能性もあります。
利便性が低く人口減少が進むエリアでは、資産価値が急落する恐れもあるので、立地や周辺環境を確認し、資産価値が下がりにくい物件を選びましょう。
修繕積立金や管理費の金額を確認する
新築マンションの販売初期は、修繕積立金が意図的に低く設定されていることがよくあります。
これは購入者の心理的ハードルを下げるためです。
そういった物件の場合、将来的には大幅な引き上げがある可能性があります。
管理費や修繕積立金の引き上げは、長期修繕計画に基づいて段階的に行われます。
購入時に管理費・修繕積立金の内訳をしっかり確認し、長期修繕計画の内容をチェックしましょう。
モデルルームと実際の暮らしを比較する
新築の場合は、完成が先になるので、モデルルームを見学して物件を決定するのが一般的です。
モデルルームは販売促進のために設計されており、豪華な家具やオプション仕様、演出用の照明で実際より広く・高級に見えるよう工夫されています。
そのため、モデルルームの印象だけで判断すると、実際に入居した際に「思っていたのと違う」と感じるケースも多いです。
実際の暮らしと比較するのは難しいですが、資料などで間取りを確認し、家具の配置や収納スペースの量をイメージしましょう。
将来のライフプランを見据えて間取りを選ぶ
現在の生活スタイルに合わせて間取りを選ぶだけでなく、将来のライフステージの変化も見越した設計選びが重要です。
新築マンションを購入する際は、今の生活スタイルにぴったり合う間取りを選ぶことはもちろん大切ですが、同時に「将来どう暮らしていきたいか」というライフプランを見据える視点も欠かせません。
たとえば、現在は夫婦2人の生活でも、今後子どもが生まれる可能性がある、あるいは親との同居を考えている場合は、部屋数や収納スペースにゆとりのある間取りを選ぶとよいでしょう。
将来的な家族構成の変化に柔軟に対応できるよう、可変性の高い設計（可動間仕切りなど）を取り入れた住戸もおすすめです。
一方で、「家族が増えたらそのときに住み替えを検討する」という考え方もあります。
そうした場合は、現時点では最低限の間取りにして、初期費用や住宅ローンの負担を抑えつつ、将来のための資金を計画的に貯めておくという戦略と言えます。
新築マンション以外の選択肢を検討するメリット
新居としてマンション購入する場合、新築を買いたいという人が多いと思います。
しかし、都市部や人気エリアでは、新築マンションの価格が高騰しているため、無理な予算設定になりがちです。
そのため、中古マンションやリノベーション物件など、選択肢を広げることでより満足度の高い住まいが見つかるケースもあります。
新築マンション以外の選択肢を検討するメリットを確認しておきましょう。
新築より価格が安く予算に余裕が生まれる
新築マンションと比べると中古マンションは購入価格を抑えられるのが一番のメリットと言えます。
物件によっては、新築と同じエリア・同程度の広さでも、数百万円から数千万円もの価格差が生じることもあります。
例えば、首都圏では、新築分譲マンションの価格が約8,000万円に対して約4,650万円と、価格の差は3,350万円です。
参考：2025年6月 首都圏における「中古マンション」の価格動向（アットホーム）
こうした価格の差は、購入者にとって大きなメリットとなり、総予算に余裕が生まれます。
予算にゆとりがあれば、家具や家電の購入費や内装のリフォームやリノベーションの工事代金に充てることも
可能です。
また、住宅ローンの借入額を抑えられることで、月々の返済額も軽くなり、家計にかかる負担を減らせます。
浮いた資金は将来の教育費、老後資金、旅行や趣味といった人生を豊かにするための用途に回すことができ、長期的に見ても大きな経済的メリットがあると言えるでしょう。
希望するエリアや間取りが設定できる
新築マンションは、分譲されるタイミングやエリアが限られており、間取りや階数、方位などもあらかじめ決まっているため、希望に合致する物件を見つけるのは簡単ではありません。
特に都市部では、人気のエリアに新築物件が建つ機会自体が少なく、仮に販売されたとしても価格が高額になりがちで、予算内に収めるのが難しいケースも多いです。
一方で、中古マンションはすでに多くの物件が市場に出回っており、築年数や間取り、立地条件など、多種多様な選択肢の中から自分の希望に合った物件を見つけやすいのが大きな魅力と言えます。
たとえば、「駅から徒歩5分以内」「日当たりの良い南向き」など、こだわりの条件を複数同時に満たす物件に出会える可能性が高いです。
入居前に建物や周辺環境を確認できる
中古マンションの大きなメリットのひとつが、購入前に実際の建物や生活環境を細かくチェックできる点です。
新築マンションでは完成前に契約をするケースが多く、図面やモデルルームだけで判断しなければならないこともありますが、中古マンションは実物を見てから購入を検討できるため、具体的な暮らしをイメージしやすくなります。
建物の管理状況だけでなく、周辺の交通量や騒音、夜間の雰囲気、近隣住民の様子といった「住んでみないとわからない」要素も、あらかじめチェックできるので、引っ越し後のトラブルも発生しにくい点もメリットと言えます。
資産価値が下がりにくい
中古マンションはすでに一度または複数回売買されており、市場価格がある程度落ち着いている状態で取引されるので、新築マンションと比べて資産価値が下がりにくいです。
築10年、20年と経過する中で価格が下がるスピードも緩やかになっていることが多く、今後の価格変動リスクも新築と比べると低くなります。
ただし、管理状況によっては、大きく資産価値が低下する恐れがあるので、現状だけでなく、大規模修繕工事の実施状況や長期修繕計画を確認しましょう。
リノベーションが検討しやすい
中古マンションは、新築物件と比べてリノベーションの自由度が高い点が大きな魅力です。
既存の間取りを変更したり、キッチンや浴室などの水回りを刷新したりと、ライフスタイルや好みに合わせて空間を一から構築できます。
たとえば、家事動線を改善した間取りに変えたり、在宅ワークのための書斎スペースを確保したりするのもよいでしょう。
ただし、マンションによっては、管理規約や梁や柱など構造上の問題で、間取り変更などの大掛かりな工事は出来ない場合がある点には注意が必要です。
中古マンションを購入してリフォームをする場合は、事前に不動産会社を通じて、希望のリフォームの実施が可能かを確認しましょう。
【仲介手数料無料物件あり】中古マンション購入はスマトリがおすすめ
中古マンションを購入する際、多くの方が悩むのが「仲介手数料」などの諸費用です。
物件価格に加えて数十万円ものコストがかかるため、予算に余裕がないと理想の住まいを諦めざるを得ない場合もあります。
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まとめ
今回は、新築マンションのメリット・デメリットや購入時の注意点、新築以外の選択肢などについて解説をしてきましたがいかがでしたでしょうか。
新築マンションを購入する際には、価格の妥当性や立地、管理費・修繕積立金の水準、モデルルームとのギャップ、そして将来のライフスタイルに合った間取りかどうかなど、多角的な視点で検討することが重要です。
しかし、新築マンションにおいては、価格の高騰をしているにもかかわらず、間取りの狭さ、グレードの低下もあり、条件にあった物件を選べないケースが増えています。
一方で、中古マンションという選択肢には、多くのメリットがあります。
新築に比べて価格が抑えられるだけでなく、エリアや間取りの自由度が高く、実際の建物や周辺環境を事前に確認できるので安心です。
また、リノベーションによる住まいの自由なカスタマイズも可能で、資産価値の安定性という点でも有利なケースが少なくありません。
この記事を参考に、マイホーム選びは、目先の「新しさ」だけで判断せず、長期的な視点と自分自身のライフプランに照らし合わせて、後悔のない選択をしていただければと思います。
＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。
