マンション最上階のペントハウスとは？高級邸宅の魅力や注意点を解説

「マンションの最上階にある高級な住戸、ペントハウスのことが知りたい」「ペントハウスに住むメリット、デメリットはある？」など、ペントハウスについて興味をお持ちの方もおられるかと思います。

また、韓国ドラマのペントハウスが近年話題になっていることから高層マンションや特殊な住宅が気になる方もおられるでしょう。

ペントハウスは、通常のマンションの部屋とは異なり、同じ建物内に一戸または数戸しかない特別な住居のことをいいます。

この記事では、ペントハウスの特徴や、メリット、デメリットについてお話します。また、ペントハウスはどのような人が住むのに向いているのかについても解説していくので、知識を深めたい方や購入を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

ペントハウスとは「建物の最上階に造られる特別な仕様の住居」のこと

ペントハウスは、高級マンションの最上階に造られた贅沢な仕様の住戸です。

広さ、設備のグレード、内装などが同じマンションの他の住戸よりも高級な造りとなっています。さらにプライベートも保たれるなど、特別な仕様の住宅であるといえます。

ここでは、ペントハウスの特徴について解説していきます。

ペントハウスの間取りは通常の部屋よりも豪華

ペントハウスは最上階に造られ、さらに一つのフロアに設けられる住戸数が少ないといった特徴があります。
また、マンションの最上階に1戸だけというケースもあります。

そのようにフロアの住戸数を限定することにより、1住戸あたりの面積を広く確保できるため、専有面積が100㎡以上という広い物件が一般的です。なかには300㎡以上といった物件も存在します。

居室が広く設計されているのはもちろん、廊下や玄関など居室以外の空間もゆったりとした設計になっているなど、贅沢な間取りです。

メゾネット形式で上階とつながっていて、一戸建てのように2階が居住空間となっているケースもあります。

上記のように広々とした贅沢な間取りが、ペントハウスの特徴の一つです。

ペントハウスによく見られる部屋の特徴

贅沢な仕様で、広々としたペントハウスは他の住戸とは違った特別な空間になっています。ここでは、ペントハウスによく見られる特徴をご紹介します。

・テラスやバルコニーが付いている
・専用のエレベーターや廊下などがある
・部屋内に階段が付いている
・天井が高かったり、大きな窓を設けていたりする
・間取りが特別仕様になっている

ペントハウスには下の階の屋根を利用したテラスや、バルコニーが設置されていることがあります。
隣接する建物の日照確保のために設けられている北側斜線制限により、建物の北側に一定の勾配が必要となることから、そのような仕様になるケースが多いのです。

また、フロアが上下に分かれ、2階分を使用して室内に階段を設けたメゾネットタイプの間取りも存在しています。縦に居住空間を広げるという、最上階だからこそ可能となる間取りです。
天井を高くしたり、大きな窓を設けたりすることによって開放感が得られる造りになっています。

居室だけでなく、キッチンや玄関、廊下といったスペースまで広々としたスペースが確保され、同じマンションでも他の住戸より間取りが特別な仕様になっています。

ペントハウスに住む際の5つのメリット

ペントハウスに住むと、実際にどのようなメリットがあるのでしょうか。最上階にあることで感じられる長所はいくつかありますが、ここでは、ペントハウスに住む主な5つのメリットを解説します。

最上階にあるためプライバシーが守られる

ペントハウスはフロアに1戸～数戸程度しかないため、プライバシーが守られやすい環境にあるといえます。

ペントハウスがマンションに1戸のみの場合、ワンフロアすべてを占有できます。エレベーターを降りたところから、プライベート空間となるのです。

物件によってはペントハウス専用のエレベーターを設けているところもあるので、他の住人が最上階フロアに立ち入ることはありません。セキュリティの面でも安心であるといえるでしょう。

最上階なので上階の入居者の足音などもありません。騒音トラブルが発生する可能性も低く、快適な暮らしを実現できるでしょう。

希少性があるため資産価値が下がりづらい

ペントハウスは立地が良く、人気も高いエリアに建つマンションで販売されることがほとんどです。

そのため資産価値が高いことはもちろん、最上階という希少な物件であるため流通は多くありません。また、住宅の価値が下がりづらい傾向にあることもメリットといえます。

ペントハウスの物件価格は高額ですが、売却したい時も相応の価格で処分できるため、資産価値が維持しやすいといえるでしょう。

部屋の窓やバルコニーから見える眺望が良い

ペントハウスは最上階にあるので、部屋の窓やバルコニーから見える眺望がよいこともメリットです。

部屋の多方向に窓があったり、窓の面積が大きかったりなど、室内からでも眺望を満喫できる工夫がされています。

マンションの周辺環境にもよりますが、遠くの眺めまで楽しめることもあります。自宅にいながらバルコニーやテラスに出て、景色を楽しみながらくつろぎの時間を過ごせるでしょう。

天井が高く空間にゆとりを感じられる

一般的な天井の高さは2.3～2.5ｍほどですが、ペントハウスは、3ｍを超える高さを確保している物件も少なくありません。

最上階なので天井を高くしたり、吹き抜けを設けたりしている物件が数多くあるのです。

また、天井が高いと開放感を感じられ、部屋全体も広く感じます。家で過ごす時間が多い人にとっては、開放感のある空間でリラックスした時間が過ごせるのはうれしいメリットといえるでしょう。

充実した設備が整っていること

ペントハウスは、設備や仕様が充実していることが特徴です。

パウダールームに2つの洗面台が設置されていたり、建具や床材に高級な木材が使用されていたりと、豪華な造りになっています。内装も大理石を用いるなど、質の高い資材で造られています。

キッチンや浴室といった水回りの設備もハイグレードで、見た目だけでなく使い勝手も考慮されたものがそろえられているので、快適で豊かな生活が送れるでしょう。

また、ペントハウスは面積が広いので、トイレが2つ設置されていることもあります。それぞれの設備のサイズ感も大きめになっていることが多いので、生活のストレスも解消されやすくなるでしょう。

さらに、新築予定の物件では、購入者の希望に合わせて内装をおこなうケースもあります。

ペントハウスを造る物件は減ってきているので、見つけるのは難しいかもしれませんが、自分好みにデザインされた部屋が手に入るのはペントハウスの魅力の一つです。

ペントハウスに住む際の5つのデメリット

ここまでは、ペントハウスに住む上で知っておきたい特徴やメリットを解説してきました。しかし、特別な住居だからこそ気を付けておきたいこともあります。

ここでは、ペントハウスに住む際の5つのデメリットについて以下で解説していきます。

物件価格が同じマンションの部屋よりも高額になる

マンションの分譲価格は、上層階ほど高額になる傾向にあります。

さらに最上階のペントハウスは専用のエレベーターが用意されているなど、ほかのどの部屋よりもプレミアム感を感じられるつくりになっています。専有面積も広いですが、物件価格が高くなる傾向があります。

床材や建具、壁紙といった内装の素材の他、キッチンや浴室などの設備もグレードの高いものを使用しているので、ペントハウスは建物の中で最高額の住戸となるのが一般的です。

ペントハウスの購入価格が数億円することは珍しくなく、賃貸であっても数十万～数百万円という場合もあります。

快適で贅沢な空間は、その高い価値に見合っているといえますが、住むためにはかなりの資金が必要となります。

共益費や管理費などの維持費がかかる

ペントハウスは、専有面積が広いため、同じマンションの他の住戸と比べて共益費や管理費などの維持費が多くかかります。共益費や管理費は、専有面積に応じて負担額が決まるケースがあるからです。

さらにルーフテラスやルーフバルコニーはマンション住人全体で所有する共用部にあたるので、使用する住戸の住人は、使用料を払わなくてはなりません。

毎月の管理費や共益費、修繕積立金に加えてルーフテラスの使用料を支払うことになるため、同じマンション内でも他の住戸より月々の維持費がかかってしまいます。

ペントハウスの購入を検討している方は、事前に月々の支払額がどの程度必要になるかを確認しておく必要がるでしょう。

地震や強風などの影響を受けやすい

ペントハウスは最上階に位置するため、地震が起きた際は下の階よりも揺れが大きく、長く感じることがあります。家具や家電が倒れやすくなる可能性も高いでしょう。

また、災害時などに停電でエレベーターが止まった場合、高層階だと上り下りに不便を感じるかもしれません。非常用電源で対応するケースも多くありますが、いざという時には最上階から階段で避難する必要も出てくるでしょう。

さらに、マンションは高層階ほど風が強くなります。バルコニーなどに物や植物を置いておくと飛ばされてしまう可能性もあるので、風が強い日は特に注意が必要です。

断熱性や遮光性に注意する必要がある

ペントハウスは眺望を満喫するために大きな窓が設置されていることが多いので、断熱性や遮光性には注意が必要です。

窓などの開口部から熱が出入りする割合は以下に示す通りです。

・冬の暖房使用時には58％の割合で熱が放出
・夏の冷房使用時には73％の割合で値が流入

参考：開口部からの熱の出入りは、どの位あるのですか？(一般社団法人日本建材・住宅設備産業協会)

窓が大きいことにより夏は暑く、冬は寒いということになる可能性が高くなります。快適な環境を保つため、冷暖房の使用が増えるケースもあるでしょう。そうなると電気代も高くなってしまいます。

また、吹き抜けの天井がある場合、物理的に空間が広くなるため冷暖房がききにくくなる傾向があります。
天井にシーリングファンを取り付けて空気の循環をおこなったり、床暖房を設置したりと対策が必要となってくるケースもあります。

断熱性能が向上してきている最近の物件では改善傾向にありますが、中古マンションのペントハウスでは、断熱性、遮光性について許容できる、あるいは対策できる範囲であるか確認しておきましょう。

物件数が少ない

ペントハウスは、マンションの最上階のすべてに造られるわけではありません。立地が良く、人気も高い地域に建てられたグレードの高いマンションに造られます。

対象となるマンションが少ないうえに、最上階に1戸～数戸程度しかないため、物件の数が少ないことはデメリットといえるでしょう。なかなか希望する物件に出会えない可能性があります。

選択肢の中に中古マンションなども視野に入れて検討しておかないと、候補を見つけるのは難しくなるでしょう。

ペントハウスの物件を探す際の3つのポイント

ペントハウスの物件探しは、一般的な物件よりも選択肢が少なく、特有の条件が求められるため、計画的な準備が重要です。

希望する物件を見つけるためには、専門知識を持つ不動産会社に相談し、希望エリアの市場動向を把握した上で、購入か賃貸かを事前に決めておくことが大切です。

この段階をしっかりと踏むことで、自分のライフスタイルに合った理想のペントハウスを効率よく探すことができます。

専門知識を持つ不動産会社に相談する

ペントハウスは一般的な物件よりも取り扱いが少なく、高級物件に特化した不動産会社が情報を多く持っています。

初めてペントハウスを検討する場合、自分で全てを調べるのは難しいため、信頼できる不動産会社を探して相談することが重要です。

希望条件や予算を具体的に伝えることで、効率的に物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

また、専門知識を持つ担当者であれば、購入や賃貸時の注意点についても適切なアドバイスを受けられます。

希望エリアの市場動向を調べる

ペントハウスはエリアによって価格や条件が大きく異なるため、希望エリアの市場動向を把握することが大切です。

不動産情報サイトや地元の不動産会社から、価格帯や流通状況をリサーチし、現実的な予算や条件を整理します。

また、エリアごとの眺望や周辺環境の特徴を知ることで、物件選びがスムーズになるでしょう。

市場動向を理解しておくことで、物件を見つけた際に迅速な判断ができるようになります。

購入か賃貸かの方向性を決める

ペントハウスは購入と賃貸で必要な予算や契約条件が大きく異なります。

まず、自分のライフスタイルや将来の計画を考え、どちらがより適しているかを判断しましょう。

購入は資産としての価値が期待できますが、高額な初期費用が必要です。

一方、賃貸は初期費用を抑えつつ柔軟に住み替えが可能です。

不動産会社に相談する際には、この方向性を決めておくことで、より具体的な提案を受けられます。

ペントハウスは経済的に余裕があり眺望や設備の良い部屋に住みたい人向け

ペントハウスは、経済的に余裕がある人に向いている物件といえます。

購入や月々の支払いが高額でも負担と感じない経済的な余裕があり、眺望のよさや設備の良い部屋で豊かな生活を送りたい人に向いている物件です。

また、以下のような条件で住居を探している人にもおすすめです。

・開放的な空間の部屋を探している人
・景色の良い物件に住みたい人
・プライバシーが守られた家に住みたい人

広々とした空間で快適な暮らしたい人にとって、ペントハウスは向いている物件といえるでしょう。

ペントハウスは人気の立地に建てられた高級マンション中でも、さらにグレードの高い設備を備えた最上階物件です。そのため、購入価格も非常に高いものとなります。

広々とした居住空間であるため、専有面積に応じて決まる管理費や修繕積立金の負担も大きくなります。共用部分となるルーフテラスがあれば、その使用料も払わなければなりません。

また、空間や窓が大きいため冷暖房や照明などの使用量が増え、光熱費の負担も多くかかる傾向にあることも前述した通りです。

さいごに

この記事では、ペントハウスは最上階に造られた専有面積の広い高級住戸で、眺望がよく、プライバシーが守られた快適な空間であることを解説しました。

住宅ローンのほか、共益費や管理費など他の住戸に比べて経済的な負担が大きいので、月々の出費を把握し考慮した上で生活していけるかどうかをきちんと検討しておくことが重要です。

また、災害の影響も受けやすいといったデメリットもあるので、地震や火災などにそなえて非常電源の有無や避難経路なども把握しておく必要があります。

希少性があるため資産価値が落ちにくい物件で、自分だけの贅沢なスペースを存分に味わいたいという方は、この記事を参考にペントハウスの購入を検討してみてください。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。