事前に知っておきたい！中古マンション購入時の2つの注意点を解説

「中古マンションを検討しているけど注意すべきポイントを知りたい」「築年数何年ぐらいまでのマンションなら購入しても安心なの？」など、中古マンションの購入後に後悔や失敗をしないかが心配という人も多いでしょう。

中古マンションの購入後に、「入居後に室内を点検すると設備の故障が多かった」「大規模修繕の費用が不足していてメンテナンスが不十分で住みにくい」といったことで後悔しているといったケースは少なくありません。

新築マンションの高騰が続く中、価格も手ごろということで中古マンションを購入する人が増えています。

しかし、中古マンションは新築とは違い、築年数が経っているので建物・室内の経年劣化や管理・メンテナンス状況など購入前に注意すべき点が多いです。

特に、12年～15年に一度ある建物全体の大規模修繕はお金が掛かるので、マンション全体でしっかりと積み立てできているかなど資金面について確認しておく必要があります。

又、購入時に掛かる費用だけでなく、購入後にどの程度費用が掛かるかを計算しておくことも重要なポイントです。

今回の記事では、中古マンションを購入時に特に注意したい二つのポイントについて解説していきます。

これから中古マンションの購入を検討している、購入前に注意点を知っておきたいという人は、この記事を最後まで読んでいただければと思います。

中古マンション購入時に特に注意したい2つのポイント

新築マンションよりもエリアの選択肢が多く、価格が手ごろということで中古マンションを購入する人が増えています。

しかし、中古マンションの場合は、築年数やリフォーム実施の有無など室内や建物全体の状態も様々です。
ここでは、中古マンション購入時に特に注意したい2つのポイントについて解説します。

築年数に伴う費用や資産価値について知り、計画を立てておく

中古マンションの購入においては、築年数に伴う費用や資産価値を知った上で資金計画を立てることが重要です。
まずは、予算を決めてエリア、築年数などを比較しながら内覧する物件を選びましょう。

内覧時には、リフォームの必要性の有無を確認し、最終的に予算内で収まるかを確認する必要があります。
又、住宅ローン控除は新耐震基準か、それに準ずる耐震性がないと利用できないので事前に築年数や耐震診断の実施有無なども確認するようにしましょう。

経年劣化による傷みやそれに伴う管理がされているかを確認する

中古マンションの場合は、物件の状態と管理状況を確認することが重要です。
中古マンションの資産価値は、室内だけでなく、建物全体の管理状況も大きく影響します。
築年数が新しくても管理が悪いマンションより築年数が古くても管理がしっかりとできているマンションの評価が高い場合もあります。

物件の状態については、外観や室内の経年劣化による傷み、天井や壁の雨漏りの確認、管理状況については、共用部の設備の管理やメンテナンス状況をチェックしましょう。

中古マンション購入の注意点①：築年数に伴う費用の調査・資金計画を立てる

中古マンション購入の注意点としてまず挙げられるのが、築年数に伴う費用の調査方法と資金計画の立て方についてです。中古マンションの購入で一番先に情報として入ってくるのが築何年の物件ということでしょう。

また、築年数に伴った資金の計画等も中古マンションを購入するうえでは重要になってきます。

予算内でどのくらいの築年数のマンションに住めるかを計画しておく

同じエリア、条件であれば築年数によってマンションの価格は大きく変わります。
予算内でどのくらいの築年数のマンションに住めるかを事前に計画しておくことが重要です。
ここでは、築10年、築20年、築30年、それ以上に分けて、築年数ごとにどんなポイントがあるかについて解説します。

①築10年

新築と変わらないような比較的新しい物件に住みたいと思っている人は、築10年未満のマンションを選びましょう。
設備等も新しいので、壁紙や床などの表層リフォーム程度で住むことができますが、中にはリフォームなしでそのまま住めるケースもあります。

新築よりも価格は少し安いことが多いですが中古の中では最も高い価格帯です。
そのため、ある程度資金に余裕のある人向けと言えます。

②築20年

築20年の物件は、築10年の物件よりも手ごろな価格で購入することができます。
設備については、10年を越えると故障するケースが多く、設備の交換やリフォームを行っていない場合は念入りに状態をチェックしましょう。
この築年数になってくるとリフォーム物件も多いです。

リフォームを行っていない物件については100万円～200万円程度（専有面積60㎡～70㎡の場合）のリフォーム予算を確保しておく必要があります。
リフォームに余りお金を掛けたくない、リフォーム物件を購入したいという人におすすめです。
築20年までのマンションは、室内や建物の状態もある程度保たれているケースが多く、価格の下落幅も小さくなってくる年数なので、割安に購入できるので人気が高いです。

③築30年

築30年の物件になると、室内のリフォームや建物の大規模修繕をきちんと行っているかで資産価値が大きく変わってきます。

全くリフォームを行っていない物件の場合、フルリフォームを考えると400万円～500万円程度（専有面積60㎡～70㎡の場合）のリフォーム予算を確保しておく必要があります。
フルリフォームをして住みたい、リフォーム物件を購入したい人におすすめです。

④それ以上

築30年以上を越えるとマンションについては、大規模修繕などのメンテナンスをきちんとしている物件以外は購入対象から外したほうが良いでしょう。
マンションは大規模修繕などメンテナンスをきちんとしていれば100年くらい大丈夫と言われていますが、計画通りメンテナンスがされていない物件が多いのが現状です。

いくら室内がきれいにリフォームされていても、メンテナンスが行き届いていないと資産価値が下がる可能性は高くなります。
ただ、中古マンションの中では最も安い価格帯になるので資金的に余裕がない場合は築30年以上の物件を選ばないといけないケースもあるでしょう。
その場合は、他の築年数のマンションよりもより慎重に物件のチェックを行う必要があります。
取扱いが難しいので初めて物件を購入する人は、築年数30年以下の物件にする方が良いでしょう。

同じエリア・同等の築年数の物件を複数見て相場の比較をする3

中古マンションを選ぶ際には、同じエリア・同等の築年数の物件を複数見て相場を確認しておく必要があります。
マンションの相場を把握する方法としては、ポータルサイトなどでエリア、築年数、㎡数、間取り、リフォームの有無などの条件で物件の検索を行います。
検索して出たマンションの坪単価を比較することで、そのエリアのおよその相場価格の把握が可能です。

又、REINS Marketinformationや土地情報総合システムなどの情報サイトを使って、周辺エリアの過去の成約事例を調べられます。
直近の成約事例があれば実態に近い相場価格を把握することができます。

リノベーションやリフォームの必要性がある物件かどうか確認する

内見の際にリノベーションやリフォームの必要性がある物件かどうかを確認することは非常に重要です。
中古マンションの場合は、リノベーションやリフォームの必要性の有無によって資金計画が大きく変わります。

築10年未満であれば大きなリフォームやリノベーションが必要なケースは少ないですが、築15年以上のマンションについては基本的にはリフォームが必要です。
特に浴槽やキッチンなどの水回りに費用が掛かるので念入りに確認するようにしましょう。

住宅ローン控除を利用する場合、新耐震基準の物件であるか

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合は、新耐震基準の物件（昭和57年以後）であるかの確認が必要です。
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に対して0.7%の所得税控除を受けられる制度で、中古マンションの場合は10年間受けることができます。

住宅論控除を受けるための要件については、これまで築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）となっていますが、令和４年度税制改正で「昭和57年以後に建築された住宅」（新耐震基準適合住宅）に緩和されています。
住宅ローン控除を受けたい場合は、新耐震基準である昭和57年以降のマンションを選ぶことが重要です。

将来売却を考えているなら資産価値の高いエリアを選ぶ

将来売却を考えているなら資産価値が高いエリアを選ぶことも重要なポイントです。
資産価値が高いエリアというと、都心部である、駅からの距離が近い又は直結している、大型商業施設が近い、学校区が良いなどがあります。
売却を考えているのであれば、資産価値が高く、将来的にも価格が上昇しそうなエリアを選びたいところです。

売却時に高く売ることができれば、それだけ資金に余裕もできます。
一方で、資産価値の高いエリア＝物件価格も高いので、無理して購入するとローンが払えないなど後悔することも多いです。
ご自身の予算に合わせて出来るだけ資産価値の高いエリアを選ぶようにしましょう。

物件価格＋諸費用、リフォーム費用も含めた資金計画を立てる

中古マンションを購入する場合、物件価格だけでなく、諸費用、リフォーム費用も含めた資金計画を立てることが大事です。
特に諸費用やリフォームについては、事前にきちんと確認しておく必要があります。
一般的なマンションの購入に掛かる諸経費は以下のとおりです。

諸経費一覧
・仲介手数料（物件価格の3%＋6万円+消費税）
・売買契約書の収入印紙（価格によって変動）
・登記費用（所有権移転、抵当権設定等）
・手付金（物件価格の5%~10%）
・引越費用

物件価格＋諸費用、リフォーム費用を算出して予算を超えないように資金計画を立てる必要があります。
リフォーム費用に関しては上振れすることも多いので、見切り発車せずに事前に見積もりを取った上で売買契約をするようにしましょう。

中古マンション購入の注意点として2つ目に挙げられるのが、物件状態と管理状態のチェックの仕方についてです。ここでは、中古マンションを購入する際に注意して確認すべきポイントを解説していきます。物件を選ぶ際の参考にしてみてください。

外観に経年劣化による傷みがないか

マンションの場合は、築年数が経つほど外観にひび割れや剥離などの経年劣化による傷みが出てきます。
外観はマンションの第一印象を左右しますので、マンションの外壁にひび割れや剥離、カビが生えている状態だと資産価値への影響も大きいです。

外観は設備とは違って確認がしやすいので、内覧時には外壁や廊下などの共用部にひび割れや剥離などの経年劣化による傷みがないかを確認しましょう。

室内に経年劣化による傷みがないか

室内についても築年数が経つと壁や床、設備など経年劣化による傷みが出やすくなります。築年数が浅くても、所有者の使い方によっては傷みが激しいこともあるのです。
築年数に捉われずに内覧時には室内の経年劣化による傷みがないかを確認しましょう。

内覧時に室内の経年劣化による傷みについてチェックしておきたい点は以下のとおりです。
給湯器や建具のチェックは忘れる人が多いので注意しましょう。

室内の経年劣化による傷みのチェックリスト
・壁紙の剥がれや劣化、床の痛みはないか
・天井に水漏れのシミはないか
・押し入れや収納の中に水漏れのシミはないか
・ドアや窓はスムーズに開閉するか
・キッチン、浴槽、洗面台、トイレなどの水回りの交換は必要か
・水回り付近で嫌な臭いはしないか
・窓や窓枠などに水滴がついていないか、カビが生えていないか
・給湯器の製造年月日はいつか（10年以上前だと交換が必要）
・建具はそのまま使えるか、交換が必要か

マンションの共用部分の設備や管理がされているか

中古マンションにおいては、共用部分の設備や管理がきちんとされているかも重要なポイントです。
共用部には、エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場、駐車場などがあります。
共用部のチェックしておきたい点は以下のとおりです。

共用部のチェックリスト
<エントランス>
・きちんと清掃されているか
・掲示板の情報は更新されているか
・集合ポストのチラシの管理はできているか（床に散乱していないか）
・宅配ボックスはあるか
・防犯カメラはついているか
<廊下>
・電灯は切れていないか
・床の防水膜が剝がれていないか
・床や手すりはきちんと清掃されているか
<エレベーター>
・老朽化していないか（交換しているか）
・何台あるか（戸数が多い場合は特に注意）
・汚れや落書きはないか
<その他>
・ゴミ置き場の管理状況
・駐車場の駐車台数や空き状況

騒音など周辺環境に問題はないか

騒音など周辺環境に問題はないかもチェックしましょう。
マンションの場合、線路や幹線道路が近いと騒音が気になる人も多いはずです。
騒音が気になる場合は、室内の窓が二重サッシなどの防音対策がされているかを確認しましょう。
又、周辺に広い空き地や駐車場がある場合は、将来マンションが建つ可能性も考慮する必要があります。
マンションが建つと眺望が無くなる、日当たりが悪くなることもあり、生活がしにくくなるだけでなく、資産価値が低下する要因にもなります。

給排水管やガス管などのメンテナンスが定期的にされているか

中古マンションにおいて、共用部の給排水管やガス管などは管理組合が定期的にメンテナンスをする必要がある部分です。
給排水管やガス管のメンテナンスは、管理組合が大規模修繕時にメンテナンスを行うかを決めます。
給排水管の交換時期については、給水管は30年、排水管は40年くらいが一般的な目安と言われています。

ガス管については、平成以降の建物であれば耐腐食性のある「ポリエチレン管」や「ポリエチレン被覆鋼管」が使われているので30年くらいは大丈夫です。
しかし、昭和50年代以前に建てられたマンションでは白ガス管と言われる亜鉛メッキの鋼管が使われていることがあります。

白ガス管の場合は、10年～15年で交換する必要があるので、メンテナンスがきちんと行われているかを確認しましょう。
給排水管、ガス管の交換時期から考えると、築30年以上の中古マンションを検討する際にはメンテナンス状況を入念にチェックしておく必要があります。

又、室内の排水管も腐食や詰まるやすいので、管理組合が主導して年1回くらいの頻度で洗浄を行うのが一般的です。
購入を検討している部屋も毎年排水管洗浄を行っているかを確認するようにしましょう。

消防点検などが定期的にされているか3

中古マンションの購入において、消防点検などの法令点検が定期的に行われているかを確認することも重要です。
中古マンションなどの集合住宅においては、消防点検は年に2回。そのうち住戸内での点検は年に1回です。

火事が起きた際の避難はしごや消火器などの設備や避難経路について点検を行います。
法令点検なので必ず実施しないといけませんが、管理状態の悪いマンションの場合、消防点検を実施していないケースも見受けられますので注意しましょう。
消防点検が必要な建物は以下のとおりです。

（1）延べ面積1000m2以上の特定防火対象物
（2）延べ面積1000m2以上の非特定防火対象物で、消防長または消防署長が指定するもの
（3）特定一階階段等防火対象物

マンションの管理組合がきちんと機能しているか

マンションでは管理組合が中心となって物事を決めるので、きちんと機能しているかは非常に重要になります。
マンションの建物全体の管理は、マンション管理会社に任せているところが多いですが、運営については基本的に管理組合が中心となって行っています。
管理組合では、メンテナンスや大規模修繕工事などの実施、マンション内でのトラブル等について話し合いと行います。
管理組合の理事同士の仲が悪い、参加者が集まらないのでほとんど機能していない状態だと運営が上手くいきません。
大きなお金が必要なメンテナンスや大規模修繕工事を行う場合など、話がまとまらずに工事を進めることができないということで放置されているマンションも多いです。
そうなるとメンテナンスが行き届かず、マンションの老朽化が進むなど資産価値が下がってしまいます。

管理組合の運営状況については中々確認が難しいですが、管理会社や所有者に状況を聞くなどして情報を収集しましょう。
又、管理組合の理事は輪番制になっていることが多いので、どの程度の頻度で回ってくるのかも確認しておく必要があります。

今までの修繕の記録やこれから修繕の計画があるか

中古マンションの場合、12年～15年に一度大規模修繕工事を行います。
そのため、築10年以上のマンションの場合は、大規模修繕が実施されているか、これから大規模修繕の計画があるかを確認しておくことが重要です。

大規模修繕の実施状況については、不動産会社経由でマンションの管理会社又は管理組合が発行してくれる、重要事項に係る調査報告書で確認することができます。
重要事項に係る調査報告書では、マンションで実施した工事やメンテナンスの内容が記載されているだけでなく、直近で大規模修繕を行うかどうかについても記載されています。
又、管理組合によっては大規模修繕について長期修繕計画表を作成しているケースも多いです。

長期修繕計画表を見れば、大規模修繕の実施予定年度や修繕積立金の値上げの計画などを確認することができます。
15年を過ぎても大規模修繕が実施できてないマンションは、資金がないなど何か問題を抱えているケースが多いので、実施できない理由について確認するようにしましょう。

築40年以上の場合、建て替えの可能性などが無いか

築40年以上のマンションの場合、建て替えの話が進んでいるケースもあるので注意が必要です。
せっかく購入したのにすぐに建て替えとなると又住むところを探さないといけませんし、建て替えたマンションに住むために追加で資金が必要なケースもあります。

建て替えについてはマンション所有者の4/5の賛成が必要なので、慎重に進めているケースが多く、総会で何度も議論されることが多いです。
建て替えの話が進んでいるかを確認する方法としては、管理組合の総会議事録が参考になります。

総会議事録は、その年の総会後にマンションの所有者に配布されますが、所有者が捨てているケースも多いので購入を担当している不動産会社に依頼して入手するようにしましょう。

さいごに

今回は、中古マンション購入時に注意したい2つのポイントについて詳しく解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

中古マンションは新築と比べると安く購入できますが、全てが新しい新築と違って注意するべきポイントが非常に多いです。

マンションを購入する前には、諸経費やリフォームの有無を調査して資金計画を立てる、内覧時には外観・室内の物件の状態や共用部のメンテナンス、管理状況なども確認することが重要になります。

資金計画を立てる際は築年数が大きく影響してきますので、築年ごとにどういった特徴があるのかを把握しておく必要があります。

又、建物や室内をチェックする際には、目で見えるものだけでなく、重要事項に係る調査報告書や長期修繕計画表、総会議事録などの資料を活用することが重要です。

購入後に後悔しないためにも、資金計画と物件状態、管理状態の両方のチェックを行い、条件をクリアした物件を選ぶようにしましょう。

これから中古マンションの購入を検討している人は、この記事を参考に購入後に後悔しない中古マンションを選んでください。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引主任者
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。