築20年マンションは後悔する？メリット・デメリットを徹底解説

築20年前後のマンションは、適切に管理されていれば、長く住み続けられる可能性があります。新築よりも価格を抑えやすく、物件の選択肢も多いというメリットもあります。

一方で「買ったあとにどれくらいお金がかかるのか」「資産価値は下がりすぎないか」といった不安を抱える方も多いのではないでしょうか。

このような悩みをもつ方に向けて、この記事では築20年のマンションを選ぶメリット・デメリットや後悔しやすい事例、管理状況のチェックポイントなどをわかりやすく解説します。
築20年のマンションを検討している方は、ぜひ最後までお読みいただき、購入の際の参考にしてください。

築20年の中古マンション購入は後悔する？

築20年のマンションで後悔しやすいのは、築年数そのものよりも、管理状況やお金の見通し（修繕積立金・将来の修繕費など）を十分に確認しないまま購入してしまうケースです。

特に、修繕積立金の変動や将来の修繕費など、お金の見通しが甘いと後に負担を感じやすくなります。

一方で、築20年であれば、新耐震基準で建築されているため、安全面での不安は比較的少ないといえます。さらに、新築や築浅物件よりも価格を抑えやすく、好立地の物件が数多く存在しているといったメリットもあります。

そのため、管理体制が整っており、将来の修繕計画が現実的な物件を選べれば、後悔する可能性は低くなるといえるでしょう。

築20年の中古マンションを購入するメリット

築20年の中古マンションには、選択肢の多さや価格が抑えられるなど、新築にはない魅力があります。
中古マンションを購入するメリットを以下にまとめました。

次からは、それぞれのメリットについてわかりやすく解説します。

物件の選択肢が多い

中古マンション市場では、築20～30年前後の物件がもっとも流通量の多い層です。
実際に、東日本レインズの首都圏不動産流通市場の動向（2025年）では、首都圏の中古マンション成約件数が49,114件と3年連続で増加し、成約物件の平均築年数も26.58年となっています。

このことから、市場でよく動いている物件がこの築年数帯に集中しているといえるでしょう。

新築マンションの供給が減少するなかでも、中古市場では幅広い条件から自分に合った物件を探しやすくなります。

参考：首都圏不動産流通市場の動向（2025年） 公益財団法人東日本不動産流通機構

適正価格で購入しやすい

築20年前後の中古マンションは、同じような条件の取引事例が多いため、価格の目安となる情報を集めやすいのが特徴です。

そのため、検討中の物件が相場に対して高いのか妥当なのかを判断しやすく、納得感のある価格で購入しやすくなります。

一方、首都圏の新築マンションは2025年に平均価格が9,182万円まで上昇しており、希望条件を満たそうとすると総額が膨らみやすい状況です。

その点、中古マンションは流通量が多く、立地や広さ、築年数が近い物件を見比べながら検討できます。
価格に差がある場合でも、修繕積立金や管理状態、リフォーム内容などを見比べれば、価格が高い理由・安い理由が整理しやすくなり、納得できる価格かどうか判断しやすくなります。

参考：首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年12月（株式会社不動産経済研究所）

立地の良い条件を選びやすい

都心部では、すでに土地の多くが住宅や商業施設として使われているため、新築マンションを建てられる場所が限られています。

そのため、駅から近い物件や生活利便性の高いエリアほど、新築は少ない傾向にあります。

一方で、中古マンションはこれまでに建てられてきた物件の中から探せるので、駅から徒歩圏内など、自分の希望に合った立地でも見つかりやすいのが特徴です。

新耐震基準を満たしている

築20年のマンションは、1981年6月以降の「新耐震基準」で建てられています。

新耐震で建築された建物であるかどうかの目安は以下の通りです。

表からも分かるように、築20年のマンションは新耐震基準の厳しい基準で建設された建物であるため、耐震面においてひとつの安心材料になります。

住宅ローン控除が利用できる

中古物件であっても、一定の要件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。

前述した新耐震基準で建築された建物であることも、住宅ローン控除を受けるための要件のひとつです。（※1）

住宅ローン控除を利用できる主な要件を、以下にまとめました。

2025年度までは、中古住宅の控除期間は一律10年間でしたが、2026年度の税制改正により、中古住宅でも環境性能によって控除期間が異なるようになりました。（※2）

中古物件でも条件を満たせば住宅ローン控除が使えるため、税負担を抑えながら購入できる点は大きなメリットです。

（※1）旧耐震基準であっても、耐震基準適合証明書等の提出があれば、控除が受けられるケースがあります
（※2）省エネ基準適合以上の住宅の場合、控除期間が13年間となるケースがあります。

参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（国土交通省）
参考：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！ ～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～（国土交通省）

築20年の中古マンションを購入するデメリット

築20年の中古マンションはメリットも多い一方で、お金や設備の面で、購入後の負担につながりやすい点もあります。ここでは、主なデメリットを整理します。

次の項で、それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

ローンの借入期間が短くなる可能性がある

住宅ローンの借入期間は最長で35年組めるケースが多い一方で、築20年の中古マンションでは、金融機関や審査条件によって、借入期間が短く設定されることがあります。

金融機関によっては、返済期間の上限を「建物の法定耐用年数」を目安に決める場合があります。

たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は47年とされているため、返済期間は「法定耐用年数（47年）−築年数」。

この場合、築20年の物件は最長で27年程度しかローンを組めず、月々の返済額が予想より高くなるケースがあります。購入前に借り入れ条件や返済額を確認し、無理のない資金計画を立てておくことが重要です。
参考：主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁）

設備や内装の老朽化が進んでいる

築20年の中古マンションは、見た目がきれいでも、設備や内装の老朽化が進んでいる場合があります。

特に水回りや金属製の配管の耐用年数は20～30年とされているため、購入後すぐに交換が必要になることもあります。

内見では、結露やカビ、におい、壁や天井のシミなどを確認し、給湯器や水回りの設備の交換時期、リフォーム済みの場合はその内容も確認しておくと安心です。

修繕積立金や管理費が高くなりやすい

築20年前後の中古マンションは、修繕積立金や管理費が高くなりやすい傾向にあります。

修繕や設備更新は築年数が進むほど必要になるため、将来の修繕に備え、積立額の見直しが行われやすいためです。

実際に国土交通省の調査では、計画上の積立額に対して積立金が不足しているマンションの割合は36.6％に達しています。

購入前は現在の金額だけでなく、今後の値上げ予定や積立金がどれくらいあるのか、また今後の長期修繕計画も確認し、月々の支払いが家計に無理なく収まるか検討しておくことが大切です。

参考：高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に ～令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～（国土交通省）

中古マンション購入の後悔事例

中古マンションは条件の合う物件に出会えれば、満足度の高い買い物となりますが、確認不足のまま購入してしまうと、以下のような点で後悔することがあります。

たとえば、室内がきれいでも、給排水管や電気設備などの劣化が進んでいると、追加工事が発生してしまい、リフォーム費用が膨らむことがあります。

また、修繕積立金が不足している物件では、購入後に値上げが行われ、ローン返済と合わせた家計負担が重くなるケースも考えられます。

後悔を防ぐためには、室内の状態だけでなく、管理状況の確認や、予想外のリフォーム費用発生の可能性まで含めて予算を見積もっておくことが大切です。

築20年の中古マンションを選ぶポイント

築20年の中古マンションを選ぶ際、後悔を減らすために必要なポイントを以下にまとめました。

それぞれのポイントについて、次の項で見ていきます。

周辺の相場価格と比較する

中古マンションを購入する際は、周辺の相場価格と比較することが大切です。
築年数や、駅からの距離、広さ、間取り、日当たり、階数など、条件をできるだけそろえてチェックしましょう。

条件が近い物件をそろえて比べると、検討している物件が相場から大きく外れていないかがわかりやすくなります。

物件の管理状況を確認する

中古マンションを選ぶ時は、建物の状態だけではなく、管理状況も確認しておくことが大切です。
管理状況は、住みやすさだけではなく、将来の資産価値や修繕にかかる追加費用にも直結します。

管理状況で主にチェックしておきたい点は以下の通りです。

これらは「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」で確認できます。

特に築20年の物件はこれまでの修繕履歴や、今後の修繕計画の内容によって建物の質に差が出やすいため、購入前にしっかり確認しておきましょう。

耐震基準と建物構造を把握する

『2.4 新耐震基準を満たしている』でも解説した通り、「新耐震基準」で建築されているか、まず、チェックしておきます。

さらに、将来のメンテナンスがしやすい構造かどうかや、建物の遮音性についても確認しておくと安心です。
以下に確認しておきたい項目を整理しました。

住まいの安全やリフォームのしやすさ、住み心地にかかわるため、図面や重要事項説明書のほか、内見でも遮音性などを確認しておくことが大切です。

築20年の中古マンション購入が向いている人

築20年の中古マンションは、「価格が安いから選ばれる物件」というイメージを持たれがちですが、実際には考え方やライフスタイルが合う人にとって非常に合理的な選択肢です。

ここでは、築20年の中古マンション購入が特に向いている人の特徴を具体的に見ていきましょう。

購入価格を抑えて立地を重視したい人

築20年の中古マンションは、価格が落ち着いている分、立地条件を優先しやすいという大きなメリットがあります。同じエリア・同じ駅距離で比較すると、新築や築浅物件では予算オーバーになるケースでも、築20年であれば現実的な価格帯に収まることが少なくありません。

通勤・通学の利便性、駅までの距離、生活施設の充実度など、日々の暮らしに直結する条件を重視したい人にとっては、築年数よりも立地を取る判断は合理的です。

特に将来売却や賃貸を視野に入れる場合でも、立地の良いマンションは需要が落ちにくく、資産価値を保ちやすい傾向があります。

新築にこだわらずコストを抑えたい人

「新築であること」よりも「無理のない資金計画」を重視する人にも、築20年の中古マンションは向いています。新築マンションは購入直後から価格が下がりやすい一方、築20年前後の中古マンションはすでに価格が安定しており、割高感が少ない点が特徴です。

購入価格を抑えられることで、住宅ローンの借入額を減らしたり、将来の教育費や貯蓄に余裕を持たせたりすることができます。また、毎月の返済負担が軽くなることで、ライフスタイルの変化にも対応しやすくなります。

堅実に住まいを選びたい人にとって、築20年の中古マンションは現実的な選択肢と言えるでしょう。

リフォーム・リノベーションを前提に考えている人

自分たちの暮らしに合わせて住まいをつくりたい人には、築20年の中古マンションは非常に相性が良い物件です。新築より購入価格を抑えられる分、その予算をリフォームやリノベーションに回すことで、内装や設備を一新することができます。

間取りの変更や水回りの刷新などを行えば、見た目や使い勝手は新築同様にすることも可能です。また、実際の建物を確認したうえで工事計画を立てられるため、「完成後のイメージと違った」といった失敗が起こりにくい点も中古ならではのメリットです。

住まいにこだわりを持ちたい人にとって、築20年の中古マンションは自由度の高い選択肢と言えます。

築20年の中古マンション購入に関するQ&A

築20年の中古マンション購入に関してよくある質問に回答します。

築20年の中古マンションで後悔しやすいケースは？

築20年の中古マンションで後悔しやすいのは、購入後にかかるお金を想定できていなかったケースです。
たとえば、修繕積立金の値上げや一時金徴収の発生により、月々の負担が想定より重くなったり、想定していなかったリフォーム費用が発生したりする場合です。

購入前に、修繕積立金の今後の値上げ予定や長期修繕計画を確認し、リフォーム費用も含めて資金計画を立てておくことをおすすめします。

築20年の中古と新築、どちらがおすすめ？

最新の省エネ性能や保証の手厚さを重視する場合は新築が向いています。一方で、立地や広さ、総費用を優先したい場合は中古のほうが物件の数は多く、選択肢も増えるのでおすすめです。

ただし、中古マンションは管理状況によって住み心地や資産価値が大きく変わります。購入前に管理体制が整っているか確認しておくことが大切です。

内見時に特に注意して見るべきポイントは？

内見では室内状態だけではなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場の清掃状態など、共用部の管理状況も必ず確認しておくことが大切です。

また、サッシや玄関ドアは共用部に該当するケースが多く、個人の判断で自由に交換できないことがあります。開閉のしやすさや建付けなど、不具合がないかあわせてチェックしておくと安心でしょう。

まとめ

この記事では、築20年のマンションを購入するメリット・デメリット、後悔しやすい事例、選び方のポイントなどを解説しました。

築20年の物件は、新築よりも価格を抑えやすく、駅近など立地の良い物件も探しやすいのが魅力です。その一方で、ローン期間が短くなる可能性があることや、水回りの設備更新、修繕積立金の増額といった負担が出てくる可能性もあります。

購入前に、周辺相場と比べて価格の妥当性を確認し、修繕積立金や長期修繕計画など管理の状況もチェックしておきましょう。あわせてリフォーム費用を見込んで、総額で無理のない資金計画を立てると安心です。

価格や立地、間取りだけでなく、修繕積立金や長期修繕計画など管理状況、将来の修繕費まで見通したうえで検討しましょう。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。