知っておきたい不動産会社の選び方！媒介契約の種類と注意点を解説

「不動産会社はどうやって選べばいいの？」「何社くらい比較すべきなの？」など、不動産を購入するにあたっての不動産会社選びに不安を感じる人も多いでしょう。

不動産取引を成功させるためには、物件だけでなく、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

そのためには、不動産会社の役割や取引の仕組み、注意すべきポイントを理解しておく必要があります。

不動産会社を選ぶ際には、仲介会社の種類や媒介契約の違いだけでなく、宅建業免許の更新回数や営業担当の対応力、過去の実績や口コミ評価の調査など、さまざまな視点から判断することが大切です。

実際の交渉では、急かす業者や諸費用や契約内容の説明が曖昧な業者といった心ない業者もいます。

慌てて契約するのではなく、信頼できる不動産会社かどうかを慎重に判断する心構えが必要です。

今回の記事では、不動産会社を選ぶための基礎知識から信頼できる不動産仲介会社の選び方や注意点について解説しますので、最後まで読んでいただければと思います。

不動産会社を選ぶための基礎知識

戸建てやマンションの購入を検討する際に、重要なのが不動産会社の選び方です。

不動産の売買は専門知識が多く求められるため、不動産会社に依頼したほうが安心して取引できます。

まずは、不動産仲介業者の仕事の内容と種類について解説します。

不動産仲介業者の仕事

不動産の売買における仲介業者の仕事は、売主または買主の代理人として、円滑に取引を進めることです。

業務内容は、売主側と買主側で異なるので、それぞれの立場から確認しておく必要があります。

売主側の主な業務は以下のとおりです。

売主にとっては、売却金額、広告宣伝の仕方、引き渡し時期などが重要になります。

売主側の仲介業者は、専門的な知識と経験を活用し、売主が満足できる条件の契約をまとめる役割をもちます。

買主側の主な業務は以下のとおりです。

買主にとっては、希望の条件にあった物件をできるだけリーズナブルな価格で入手できるかが重要になります。

買主側の仲介業者は、希望に沿った物件の紹介に加えて、リスクや注意点も説明し、買主が納得できる物件を購入できるようにサポートする役割をもちます。

4つの不動産業者の種類

不動産取引においては、どの立場でかかわるかによって、不動産業者の役割は異なります。

主な不動産会社の種類は、売主、販売代理、仲介、エージェント制の4つに分かれています。

不動産会社の立場の違いを理解せずに、見当違いな要求をしてしまってトラブルになるケースも多いです。

ここでは、不動産業者の4つの種類について解説します。

売主は、自社で所有している物件を不動産会社が当事者となって売却するケースです。

新築マンションのデベロッパーや購入した物件をリフォームして販売する買取再販業者などが該当します。

売主から直接購入することになるので、仲介手数料が発生しませんが、売主と直接交渉できるメリットがある反面、取引条件や価格の交渉余地は限定的になります。

販売代理は、売主から販売業務を委託された不動産会社が売主に代わって売却活動を行うケースです。

新築マンションの販売においてよく見られる形態で、販売代理の場合でも仲介手数料は発生しません。

同じ不動産業ではありますが、建物の建築と物件の売却は業務の内容が大きく異なるため、デベロッパーは販売については売却の専門家である不動産会社に依頼するケースが多いです。

仲介は、不動産業者が売主または買主、場合によっては双方の売買のサポートを行うケースを指します。

不動産業者は、売主または買主と媒介契約を締結し、仲介業務を行います。

売主との契約においては希望の条件で売却、買主との契約においては希望の条件で購入を支援するというように、契約を結んだ側の利益を優先するのが不動産業者の重要な役割です。

説明責任や役割が比較的明確で、利益相反が起こりにくいという特徴があり、依頼者にとっては、安心して相談しやすい取引形態といえるでしょう。

しかし、中には売主・買主の双方を仲介する両手仲介という形態もあり、不動産会社は両者から仲介手数料を受け取れる立場になるため、取引の進め方や提案内容が必ずしも一方の利益のみを最優先しているとは限らない場合がある点には注意が必要です。

エージェント制は、欧米では一般的な取引形態ですが、不動産会社や担当者は売主または買主の専属代理人（エージェント）として売買のサポートをします。

仲介とは違って両手仲介は行わず、売主・買主のどちらから一方のみをサポートするのがエージェント制の特徴です。

専門知識や経験豊富なエージェントが依頼者の利益の最大化を目指します。

利益相反を原則として排除しているので、公平性の高い取引が期待できることから、日本でも採用する不動産業者が増えています。

上記のように、不動産会社はどの立場で取引に関与しているかによって、役割が異なることを知っておくことが大切です。

不動産会社の立場を理解した上で、適切な依頼や交渉を行いましょう。

不動産仲介と結ぶ3つの媒介契約

不動産会社に売却・購入の仲介を依頼する際には媒介契約を結ぶのが一般的です。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。

それぞれのメリットを理解し、自分に合った媒介契約を選択しましょう。

参考：媒介契約制度（東日本不動産流通機構）

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と同時に契約できる媒介契約です。

売主による自己発見取引が可能で、複数社に依頼することで広く情報を拡散できるといった自由度の高い契約と言えます。

買主の場合は、複数の不動産会社を周るケースが多いので、一般媒介契約で契約を締結するのが一般的です。

一方で、不動産会社は、他の不動産会社に契約される可能性があることから販売活動が消極的になるといった側面があります。

また、レインズへの登録義務や売主への報告義務がないので、売却活動の状況を把握しにくいのがデメリットです。

希少性が高い、人気のある物件であれば、情報を広く出すことで良い顧客を獲得できるかもしれませんが、特徴のない物件の場合は成約に時間がかかるケースもあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社とだけ契約する媒介契約です。

一般媒介と同様に、売主による自己発見取引は可能ですが、複数社に依頼することができません。

そのため、不動産会社は一般媒介契約よりも責任が重くなるため、7営業日以内の指定流通機構（レインズ）への登録や2週間に1度以上の報告義務を課せられています。

1社に任せることで販売戦略の共有がしやすく、責任の所在が明確になる点がメリットです。

一方で、不動産会社にできるだけ情報を出さないように、レインズに登録していても契約進行中ということで案内をさせないといった他社の営業活動を阻害する行為である囲い込みには注意をする必要があります。

囲い込みについては、売主側では見破ることが困難ですが、他社の広告掲載の確認や口コミなどを参考に、囲い込みのない不動産会社を選びましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、1社のみの契約となりますが、専任媒介契約より拘束力の強い媒介契約です。

売主による自己発見取引はできず、必ず不動産会社を通じて契約をする必要があります。

不動産会社の責任もより重くなり、5営業日以内の指定流通機構への登録や1週間に1度以上の報告の義務を課せられます。

不動産会社は確実に契約ができるので、広告や営業活動は積極的になる一方で、売主の自由度は低くなる点には注意が必要です。

余程の早期売却やすべて任せたいということがなければ、専任媒介契約で問題ありません。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶポイント

不動産取引を成功させるためには、信頼できる不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

どの不動産仲介会社に依頼するかで、取引の安心感や満足度は大きく変わります。

ここでは、信頼できる不動産仲介会社を選ぶポイントについて解説します。

宅建業免許の更新回数を確認する

不動産仲介業を行うには、宅地建物取引業免許取得が必要です。

宅地建物取引業免許には免許区分があり、営業所が複数の県をまたぐ場合は国土交通大臣免許、1つの都道府県内のみに営業所がある場合は都道府県知事免許となります。

免許番号の詳細は、国土交通省の宅地建物取引業者検索システムで調べることができます。

参考：宅地建物取引業者検索システム（国土交通省）

この免許は5年ごとに更新手続きが必要で、更新回数が多いほど長期間にわたり不動産業を営んできた証明です。

しかし、長年営業している不動産仲介会社でも、地場の会社の場合は賃貸や管理がメインといったケースもあります。

ホームページや店舗を見て、実際にどういった形態で不動産業を営んでいるかを確認したうえで依頼する必要があります。

営業担当の知識や対応力が十分にある

不動産取引では、会社の信頼性だけでなく、実際に対応してくれる営業マンの能力も重要なポイントです。

不動産の営業マンは、物件や不動産取引に関する知識はもちろんですが、住宅ローンの対応や火災保険など幅広い知識が必要になります。

営業マンと面談した際には、物件のメリットやデメリットの説明をしてくれるか、質問に対して根拠をもって回答してくれるかなど、知識や対応力を確認しましょう。

また、営業面だけでなく、連絡の早さや言葉遣いなど、基本的な対応姿勢も含めて判断することが大切です。

過去の実績や口コミ評価を調べる

信頼する不動産仲介会社を選ぶには、会社の公式サイトやポータルサイト、口コミ情報などを活用し、過去の取引実績や利用者の評価を確認することも有効な手段です。

まずは、ホームページで前述の宅地建物取引免許の更新回数を確認し、取扱エリアや得意分野（新築・中古、マンション・戸建て、売買・賃貸など）が具体的に記載されているかを確認しましょう。

次に、取引実績や事例紹介がある場合は、写真やコメント付きで紹介されていれば、実際に取引がある物件の裏付けとして参考になります。

一方で、口コミや評判の調べ方には注意が必要です。

ひとつのサイトだけを参照するのではなく、複数の媒体を確認することが基本となります。

共通して挙がっている評価の内容や指摘がないかを確認することで信頼性の高い情報を得ることができます。

仲介手数料や諸費用を明確に提示している

事前に仲介手数料や諸費用を明確に提示してくれると安心して不動産取引ができます。

不動産取引では、登記費用や印紙税、住宅ローン関連費用、固定資産税等の精算金など、物件価格以外にもさまざまな費用が発生するので、契約前に全体像を掴んでおくと安心です。

仲介手数料は、物件価格の3%＋6万円＋消費税で計算されるのが一般的ですが、契約事務手数料や書類作成費用といった名目で、本来は仲介手数料に含まれる項目について請求してくる不動産会社もあります。

仲介手数料以外に、以下のような項目を請求された場合は注意しましょう。

また、費用の説明を曖昧にしたまま話を進めようとしたり、後から説明する、その時にならないと分からないといったりする対応が多い場合は取引を進めるのは危険です。

こういった不動産仲介会社は、信頼できないので、納得のいく説明をしてもらうか、早めに断るようにしましょう。

購入後のサポート体制が整っている

不動産取引は、引き渡しが完了して終わりではないので、購入後のサポート体制が整っていると安心です。

購入後でも、トラブル対応や住宅ローン・税金・リフォームなどに関する相談が必要になるケースもあります。

不動産仲介会社によっては、購入後の住宅設備保証や定期点検、アフター点検を実施しています。

ただし、アフターフォローや購入後のサポート体制には有料のケースもあるので、費用の有無について確認することが大切です。

まずは、不動産仲介業者を訪問する前に、アフターフォローやサポート体制が整っているかをチェックしましょう。

不動産仲介会社を選ぶ際の注意点

不動産仲介会社は、物件選びから契約、引き渡しまでをサポートしてくれる大事なパートナーです。

しかし、営業マンの立場や状況によって、営業成績や売り上げのために依頼者よりも自身の都合を優先するケースもあります。

契約後に後悔しないためにも、契約を急かす、デメリットの説明をしないといった不動産仲介会社には注意が必要です。

ここでは、不動産仲介会社を選ぶ際の注意点について解説します。

「今すぐ決めないと売れる」という業者に注意

契約を急かす業者には注意が必要です。

不動産の購入においては、実際に購入を申し込んでも、他の購入者に先を越されることがあります。

気に入った物件を購入するためには、早めに決断することは大切です。

しかし、中にはそこまで人気がない物件でも、自身の成績のために「いますぐ決めないと売れる」「他にも購入希望者がいる」と言って、契約を急かす営業マンもいます。

気に入った物件であればよいですが、迷っているのに、購入者に冷静に検討する時間を与えずに判断を迫るのは不誠実と言えます。

不安をあおるような言動が多い営業マンだと感じたら、契約を一旦保留にして、商談を中止するのもひとつの方法です。

諸費用や契約内容を曖昧にする会社は危険

不動産購入では、物件価格以外にも仲介手数料、登記費用、ローン関連費用といったさまざまな諸費用が発生しますし、契約の内容も専門的なものになります。

そのため、契約の前に諸費用や契約内容について理解しておくことが大切になるため、これらの説明を曖昧にしたまま話を進める会社や後回しにする会社には注意が必要です。

こういった不動産仲介会社の場合、実際に必要な費用以外に契約事務手数料などの名目で費用を請求したり、契約時に購入者に不利な内容の契約締結を迫られたりする可能性があります。

信頼できる不動産仲介会社であれば、契約前に費用の内訳や金額の目安、契約条件について丁寧に説明してくれます。

少しでも不安や不明点がある場合は、納得できるまで説明を求める姿勢が大切です。

デメリットを説明しない会社は要注意

物件には、必ずメリットとデメリットがあります。

メリットだけを強調し、日当たりの悪さや騒音問題など、入居後に発生するトラブルの可能性について触れない不動産仲介会社には要注意です。

メリットだけでなく、デメリットについても包み隠さず説明してくれる不動産仲介会社であれば、取引においても信頼できます。

デメリットの対策の提案をしてくれるなど、購入者にとって最善な方法を一緒に考えてくれる会社を選びましょう。

不動産会社探しのよくある質問

信頼できる不動産会社を探すにあたっては、比較すべき不動産会社の数や規模など、どういった基準で選べばよいかが分からない人も多いと思います。

不動産会社探しを成功させるためには、ある程度の目安を設定し、状況に応じて対応することが大事です。

ここでは、不動産会社探しの際によくある質問について解説します。

不動産会社は何社くらい比較すべきですか

比較する不動産会社は、2～3社が目安です。

1社だと提案内容の比較ができませんし、4社となると情報の整理ができずに混乱してしまうケースもあります。

複数社に依頼することで、それぞれの担当者の知識や提案内容、対応の違いを比較することができ、自分にあった不動産会社を見つけることができます。

大手と地域密着型はどちらが良いですか

大手と地域密着型の不動産会社は、それぞれの特色や強みが異なります。

大手の場合は、サービスの均一性が高く、広範囲の情報の取得がしやすいので、安定感の高さがメリットです。

一方で、地域密着型の場合は、そのエリアに特化した情報や実績があるので、詳しい情報が取得できます。

初めてなので安心して依頼したい人は大手、どうしてもそのエリアで探したいという人は地域密着型など、自身の希望や重視したいポイントと合っていると思った不動産会社を選ぶとよいでしょう。

無料相談だけ利用しても問題ありませんか

不動産会社によっては、無料相談会を実施しているケースもあります。

基本的には、無料相談だけ利用しても問題はなく、物件の状況や条件、不動産会社の対応や考え方、説明の分かりやすさを知るための場として、相談を活用するのが一般的です。

ただし、無料相談をうたい文句に人を呼び込み、相談者に対して無理な購入を迫る不動産会社もあるので注意する必要があります。

無料相談の段階で、いかに自分の話を聞いてくれるか、自分に合った提案をしてくれるかといった対応のよさや営業姿勢を確認しましょう。

まとめ

今回は、不動産会社の選び方について、不動産会社の基礎知識や媒介契約の種類、選び方のポイントについて解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

不動産取引を成功させるには、信頼できる不動産会社と出会えるかが大切なポイントと言えます。

不動産仲介会社選びでは、実績や対応力だけでなく、「自分のペースで相談できるかどうか」も重要なポイントです。

不動産取引が初めての人に、不動産取引を円滑に進めるためのプラットフォームであるスマトリを利用するのもよいでしょう。

スマトリでは、不動産購入を検討し始めた段階から無料で相談が可能です。

今すぐ購入を決める必要はなく、情報収集や方向性の整理だけでも問題ありません。

ご相談いただいた方には専任の担当者が付き、物件探しから契約、購入後のアフターフォローまで一貫してサポートします。

これらのサービスはすべて無料でご利用いただけるため、「まずは話を聞いてみたい」という方でも安心して活用できます。

これから不動産取引を進めたい人は、今回の記事を参考に、信頼できる不動産会社を選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。