マンションの価格は年収の何倍が妥当？失敗しないための注意点を解説

「年収に対して、マンションの購入価格はどのくらいが妥当か」「マンション購入にかかる費用を知りたい」など、マンションの購入の際には、マンションの購入価格や費用について気になるでしょう。

マンションを購入する場合、どのくらいの金額であれば無理なく返済できるかは大切なポイントです。

住宅ローンを利用するのであれば、マンションの購入価格は年収の5倍～7倍が目安と言われています。

しかし、年収を目安にした借入可能額で住宅ローンを組むと、毎月の返済が厳しくなるケースもあります。

マンションの購入で失敗しないためにも、自身の年収にあった返済可能額の範囲内で住宅ローンを組むことが重要です。

また、マンションを選ぶ際には、ライフステージを考慮しておくと購入後も安心して生活が送れます。

今回の記事では、マンションの購入価格の目安や購入のシミュレーションを中心に解説しますので、これからマンションの購入を検討している人は、最後まで読んでいただければと思います。

マンションの購入価格は年収の5～7倍が目安

一般的に、住宅ローンを利用するのであれば、マンションの適正な購入価格は、年収の5～7倍が目安と言われています。

たとえば、年収500万円の場合であれば、購入できるマンションの価格は2,500万円～3,500万円です。

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査によると、住宅購入に所要した資金の全国平均は3868.2万円であり、年収669.4万円で割ると約5.77倍となります。

また、年収に対する返済額の負担率をあらわす返済負担率は、一般的には、年収の25％に抑えておくと理想的とされています。

たとえば、年収500万円の人が、年収の7倍である3,500万円のマンションを購入するとします。

住宅ローンの条件が借入金額3,500万円、金利1％、期間35年の場合、返済負担率は約23％です。

フラット35利用者調査においても、総返済負担率の全国平均は23.2％となっています。

参考：フラット35利用者調査（2024年）住宅金融支援機構

ただし、年収の5倍～7倍、返済負担率25％はあくまで目安なので、住宅ローンを組む際に、家計に大きな負担とならないように、借入金額や返済比率を設定することが大切です。

【年収別】マンション購入のシミュレーション

年収によって購入できるマンションの価格や返済の条件は異なります。

購入後に返済で困らないためにも、無理のない範囲で自分に合った返済計画を立てることが大切です。

ここでは、年収別（400万円、600万円、800万円）の場合のマンション購入のシミュレーションについて解説します。

年収400万円の場合のマンション購入シミュレーションは以下のとおりです。

年収の5倍～7倍で購入した場合、2,000万円～2,800万円のマンションが購入できます。

金利1.5％、返済期間35年の条件であれば、返済負担率も18％～25％と無理のない資金計画の範囲に収まります。

年収400万円だと購入できるマンションは3,000万円以下となってしまうため、理想を求めて3,000万円以上の家を購入したい場合は、無理のない返済計画を立てることが重要です。

次に、年収600万円の場合のマンション購入シミュレーションは以下のようになります。

年収の5倍～7倍で購入した場合、3,000万円～4,200万円のマンションが購入可能です。

金利1.5％、返済期間35年の条件であれば、毎月の返済が10万円を超えてくるので、家計への影響も大きくなります。

首都圏の中古マンションの平均成約価格は、東京不動産流通機構の2025年7月～9月で5,314万円となっており、年収600万円では、首都圏のタワーマンションや駅近物件の購入は難しいかもしれませんが、エリアや築年数、広さといった条件の選択肢も広がります。

最後に、年収800万円の場合のマンション購入シミュレーションは以下のとおりです。

年収の5倍～7倍で購入した場合、4,000万円～5,600万円のマンションが購入可能です。

金利1.5％、返済期間35年の条件であれば、毎月の返済が12万円～17万円と負担は大きくなりますが、年収も高いので、教育資金や老後資金なども余裕を持って準備できます。

年収800万円であれば、首都圏の中古マンションでも、エリアや築年数、広さといった条件について、希望の物件が購入できるでしょう。

購入するマンションを年収の5倍～7倍に抑えておくと、返済負担率も25％以下に抑えることができるので安心です。

しかし、マンション価格が高騰しているので、年収5倍～7倍に限定していますと、希望の条件を満たすことが難しいかもしれません。

マンションの購入を成功させるためには、妥協できるポイントに優先順位をつけて無理のない予算を設定することが大切です。

マンション購入にかかる費用

マンションを購入する際には、物件価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。

諸費用については、現金で用意する必要があるので、必要な金額を把握し、事前に準備しておくことが大切です。

家を購入方法や諸費用については、国土交通省が運営する官民連携のプラットフォーム「住まリテ」を参考にするとよいでしょう。

参考：住まいにはどんな費用がかかる？（国土交通省）

ここでは、マンション購入にかかる諸費用について解説します。

マンション購入にかかる諸費用は、物件価格の6％～10％程度が必要です。

諸費用は、売買契約時、引き渡し時、引き渡し後の3つのタイミングで支払います。

売買契約時に必要な諸経費は以下のとおりです。

原則としては、売主と買主が同席して契約を行い、その場で手付金・印紙税・仲介手数料などの費用を支払います。

しかし、近年では、売主と買主が別々に契約書へ署名・捺印を行う持ち回り契約も増えており、この場合、各種費用は銀行振込で支払います。

次に、引き渡し時に必要な諸経費は以下のとおりです。

引き渡し時が最も資金が必要なタイミングで、物件価格に加えて、登記関連諸経費や仲介手数料の支払いが発生します。

契約から引渡しまでは、1か月程度あるので、余裕を持って資金の準備をしましょう。

最後に、引き渡し後に必要な諸経費は以下のとおりです。

このタイミングでは、10万円～50万円程度の資金が必要になります。

ただし、引っ越し費用や各種契約関連については、交渉や選ぶプランによって節約が可能です。

家具・家電なども、求める機能やランク、ブランドによって大きく価格が異なるので、設定が重要になります。

引越し後の生活で資金繰りに支障が出ないように、一定の現金を手元に残せる資金計画を立てることが大切と言えます。

マンション購入の際の注意点

マンション購入は人生の中でも大きな買い物のひとつです。

物件価格や立地、間取りといった条件も大切ですが、購入後にいかに安定した生活を送れるかも重要なポイントになります。

住宅ローンは長期間にわたって返済が続くため、現在の状況だけでなく、将来のライフステージの変化も含めた資金計画を立てることが大切です。

ここでは、マンション購入の際の注意点について解説します。

借入可能額と返済可能額は別で考える

住宅ローンを組むにあたっては、借入可能額と返済可能額を別で考える必要があります。

金融機関から提示される借入可能額は、年収や勤務先などをもとに算出された借りられる金額です。

適正な借入可能額は年収の5倍～7倍と言われていますが、金融機関からそれ以上の額を提示されるケースもあります。

しかし、安易にその上限額まで借りてしまうと、毎月の返済額が大きくなり、家計に負担になる可能性があります。

そこで、重要なのが、借入可能額ではなく、家計に負担をかけない返済可能額がいくらなのかを算出することです。

たとえば、年収400万円の場合、社会保険料などが引かれた手取り額は300万円〜320万円程度になります。

年収7倍のマンションを購入したとすると、借入額2,800万円、金利1.5％、返済期間35年で住宅ローンを借りた場合、手取り額300万円だと毎月の返済負担率は約34％です。

安心して借りられる返済負担率25％以内と考えると、2,100万円まで抑える必要があります。

住宅ローンの返済リスクの許容範囲は、各家庭によって異なると思います。

万が一、リストラや体調を崩して収入が途絶えるといったリスクも考慮し、余裕をもった資金計画を立てることが重要です。

ライフステージの変化を想定する

マンション購入後のライフステージ変化を想定して資金計画を立てることが大事です。

購入後は、結婚や出産、子どもの進学、転職、独立、さらには定年退職など、ライフステージの変化によって収入や支出のバランスは大きく変わります。

こうした変化をあらかじめ想定し、将来的に家計にどのような影響が出るかを考えたうえで、住宅ローンや住まいの規模を検討する必要があります。

家族が独立して、住まいをダウンサイジングしたい場合でも売却できるように、立地や周辺環境を考慮して、価格が維持しやすい物件を購入しておくと安心です。

既存のローンや支払いを考慮する

既存のローンや支払いを考慮することも大切なポイントです。

生活をするうえで、住宅ローン以外にも、車や教育ローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなどといった支払いが必要になります。

毎月の固定支出を把握しないまま住宅ローンを組んでしまうと、購入後に思った以上に家計が苦しくなって困るというケースも考えられます。

既存のローンがある場合は、その返済額も含めて、住宅ローンの毎月の返済額を検討することが重要です。

また、既存のローンが多いと、金融機関によっては借入可能額を減額される可能性があります。

住宅ローンを少しでも多く借りたいという場合は、事前に既存のローンや支払いを整理するとよいでしょう。

【年収編】マンション購入のよくある質問

マンション購入を検討する際に、年収に対する適正なマンション購入価格や無理のない毎月の返済額について不安を感じる人も多いでしょう。

住宅ローンの借入可能額は、適正な年収倍率よりも多くでることもあるので、購入後の負担を考慮したうえで借入金額を決めることが重要です

ここでは、マンション購入時によくある質問について解説します。

年収に対して無理のないマンション価格は？

一般的には、年収に対して無理のないマンション価格は、年収の5倍～7倍と言われています。

年収の5倍～7倍に抑えておくと、年間の返済負担率も18％～25％と、無理のない返済ができる25％以内に抑えることが可能です。

ただし、これはあくまで目安であり、家族構成や生活スタイル、貯蓄状況によって適正な返済可能額は異なります。

特に、既存のローンや支払いがある場合は、その返済も含めて、毎月の返済可能額を割り出す必要があります。

また、マンションにおいては、ローン返済額だけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの購入後のランニングコストがかかる点も頭に置いておくことが大切です。

年収が低めでもマンション購入はできる？

結論から言うと、年収が低くてもマンションの購入は可能です。

ただし、年収が高い人と比べると物件価格や立地、間取り、築年数といった選択肢は狭くなります。

また、年収が低い場合は、年間の返済負担率を額面年収ではなく、手取り年収で計算するほうがよいでしょう。

前述のとおり、年収400万円の手取り額は300万円～320万円です。

手取り年収300万円の場合、額面年収の7倍の2,800万円のマンションを購入すると年間の返済負担率は34％になります。

安全な返済負担率25％以内に抑えようとすると2,100万円以下の物件しか購入できません。

無理な借り入れをし、老後資金や教育資金に回すお金がないとなると大変です。

万が一に備えて、少しでも家計に余裕が持てるように、借入可能額ではなく、返済可能額で考えましょう。

年収が変動する可能性がある場合の考え方は？

転職や独立、歩合給が多い仕事など年収が変動する可能性が高い場合は、慎重に資金計画を立てることが大事です。

最高年収を基準に返済計画を立ててしまうと、収入が下がった際に家計が苦しくなります。

そのため、安定して得られる最低限の収入を基準に返済額を設定し、収入が多いときは余裕資金や貯蓄を確保しておく必要があります。

年収が大きく変動しても慌てなくてよいように、余裕を持って柔軟に対応できる資金計画を心がけておくと安心です。

まとめ

今回は、マンション購入における適正な価格について、年収を基準に解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

マンションの購入価格は、一般的には、年収の5倍～7倍が目安です。

年収の5倍～7倍に抑えておくと、年間の返済負担率も25％以内に抑えることができます。

しかし、貯蓄額の多さや教育に必要な資金、既存のローンの状況などの住宅ローン以外に必要な資金など、家計によって適正な返済負担額は異なります。

そのため、金融機関から提示された借入可能額ではなく、自身の家計で無理なく支払える返済可能額を基準として、資金計画を立てることが重要です。

また、年収が低い場合は、手取りが少ないため、少しの資金計画のずれでも家計への影響が大きいので、額面年収ではなく、手取り年収で返済負担率を検討しましょう。

転職や独立といったライフステージの変化を考慮し、将来の売却や住み替えを見据えて物件を選ぶことも大切です。

これからマンションの購入を検討している人は、今回の記事を参考に、無理のない返済計画を検討し、少しでも理想に近い物件を選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。