不動産売却はタイミング命！売れやすさや価格が変わる6つのポイント

不動産を売却したいと思った時に非常に重要になのが、売却するタイミングです。
売却するタイミングによって、「売却価格」「売れやすさ」「支払う税金」が変わってきます。

タイミングを誤って売れ残ってしまい、価格を下げざるを得なくなってしまったりするともったいないですし、自宅の所有年数などによって支払う税金が変化するので、売却のタイミングは不動産売却の利益に関わる非常に重要なポイントと言えるでしょう。

2022年に株式会社リクルートが実施した『住まいの売却検討者＆実施者』調査によると、売却検討者の割合は18％という結果に。一度購入した家を売却したい、住み替えしたい人の割合が増加していることがわかります。

この記事では、不動産売却のタイミングについてお話していきます。

不動産売却方法をどうしようか検討している方は、是非この記事を読んで参考にしてみてください！

新生活前の2月～4月のタイミング

不動産売却のタイミングとして最も売れやすい時期は2月～4月とされています。
入学や就職、転職など4月からの新生活に合わせて引っ越しをする方が多いため、不動産を購入する方も毎年この時期が多いです。新生活が始まる4月までに引っ越しや手続きなどの住み替えを行う必要があるため、年始から4月までの期間は売れやすいと言えるでしょう。

しかし注意しなければならないのが、最も売れやすい2月～4月に売りたいのであれば、売却準備はもっと早い時期からしておく必要があります。

物件の査定や、不動産会社との打ち合わせ、売却のための広報・営業活動はすぐに完了するわけではありません。一般的に売却には数ヶ月かかるとされているため、余裕を持った準備が必須と言えるでしょう。

また、夏の長期休暇後である9月も、春の新生活前と同様に売れやすい傾向があるので、春の売却機会を逃してしまった方は、少しおいて9月売却目安で手続きを進めると良いでしょう。

築年数が5年～10年のタイミング

中古の物件は、当然ながら築浅物件に人気が集中します。
築年数が浅ければ浅いほど売れやすい物件と言えますが、主に築5年～10年の物件が売れやすいとされています。
逆に築10年を超えるとだんだんと資産価値は下がっていき、築20年を超えるとさらに買主が見つかりにくくなる傾向があるため、売却を考えているのであれば20年経たないうちに売却を視野に入れたほうが良いでしょう。

物件のリフォームなど大幅な修繕後のタイミング

築年数が経った物件は所々老朽化が進んでおり、設備品が買い替え時期になっていたり、外観の修繕が必要な場合が多いです。主に築10～15年の物件は修繕のタイミングともいえるので、そうした場合リフォームや修繕工事を行うことでより新築に近い状態で売却することが可能となります。

また、10年程経つとキッチンやお風呂場などの水回りのデザインや設備が古く感じられる場合もあります。時代遅れと感じてしまう中古物件の内装や外観はリフォームすることで改善ができるので、リフォームや修繕を行った後は比較的に売却されやすく、綺麗にしたタイミングで売却するのも1つの手でしょう。

しかし、リフォーム・修繕にはかなりの費用がかかってしまいます。
このリフォーム費用を回収することは難しく、リフォームしないまま売却した方が利益を出せたと、リフォームを行ってから後悔するというケースも少なくありません。

また、費用を回収しようと新築工事に比べて高い費用を販売価格に上乗せしてしまうと、売値が大幅に上がってしまい、結果的に売却が難しくなることも考えられます。

物件の老朽化が進んでおり、売却と同時にリフォームを考えている方は、一度不動産会社にリフォームしたいことを踏まえて査定してもらうと良いでしょう。

税金が抑えられる不動産売却の2つのタイミング

売却時にかかる「譲渡所得税（所得税＋住民税）」は自宅所有期間で税率が変わる仕組みになっています。所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が大きく下がるため、5年以下で売却するよりも税金を抑えることが可能ですので、税金のことを考えて所有期間の節目のタイミングを見計らって売却すると良いでしょう。

節目のタイミングは5年を超えるタイミングと10年を超えるタイミングの2種類があります。

自宅所有期間が5年を超えるタイミング

自宅の所有期間が5年を超える時期は、不動産売却を行う第一のタイミングと言えるでしょう。

所有期間の確認方法は、不動産売却を行う年の1月1日時点での所有期間を基準に判断します。

ご自身が所有する物件が短期譲渡所得と長期譲渡所得なのかを判断したら、それぞれの税率を比較してみましょう。

上記の図から、短期譲渡所得と長期譲渡所得では倍近く税率が異なることが見て取れるため、所有期間が5年経っているかというのは1つの売却目安にして良いでしょう。

一方で、自宅所有年数が5年を超え10年に近くなっている場合、10年まで待ったほうがさらに支払う税金を抑えることが可能です。

自宅所有期間が10年を超えるタイミング

不動産売却を行う年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている場合、10年超所有軽減税率の特例と3000万円の特別控除を併用し、より支払う税金を抑えることが可能です。

10年超所有軽減税率は、自宅所有期間が10年を超える場合譲渡所得に対して軽減税率が適用されるというものです。5年超の税率が約20%だったところ、この特例を使えば14％まで税率を下げることが可能です。

また、3,000万円の特別控除も併用することが可能です。
3,000万円の特別控除と自宅を売却して得られた利益【譲渡所得】のうち3,000万円までは課税対象から除外することができるという制度になります。

そのため、自宅所有期間が既に5年を超えており10年に差し掛かろうとしている場合、所有期間が10年を超えるタイミングまで待ってから売却も検討してみると良いでしょう。

市場価値が上昇・安定しているタイミング

不動産市場の価格動向を把握し、価格が上昇している時期や安定している時期を狙って売却を検討することが有利です。最終的には、売主ご自身の家庭の状況や売却目的に合わせ、適切なタイミングを見極めて売却する必要がありますが、価値（需要）の高いタイミングで売る方がより多く利益を出せる可能性が高まるので、市場価値の動向には目を向けておいた方が良いでしょう。

初めての不動産売却で価格の上昇傾向や安定しているかの判断などがわからないという方が多いと思うので、この点は不動産会社や専門家の意見は参考にしていきましょう。

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参考：【プロが語る】不動産売却のベストタイミング｜時期や市況の見極め法

まとめ

不動産売却のタイミングについてお話してきましたがいかがでしたでしょうか？
売却するタイミングによって売却価格や売れやすさも変わってくる上に、税金の価格も異なります。

時期や市場の動向は売却を検討しているのであれば、気にかけておく必要がありますし、自宅の所有年数などによって変化があるため居住年数などの節目のタイミングなども把握しておく必要があるでしょう。

タイミングを逃して売却が失敗しないように、余裕をもって早めに準備しておきましょう。
最終決定は売主本人なので、自己判断することは大事ですが、不動産会社や専門家の意見を聞いてタイミングを計るとより良いでしょう。

人生において大きなイベントである不動産売却。ベストタイミングで売却できるように是非この記事を参考にしてみてください！

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【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。