分譲マンションとは？購入する5つのメリットとリスクを徹底解説

「分譲マンションと賃貸マンションの違いがわからない」「分譲マンションの購入を検討しているがリスクを知りたい」など、分譲マンションの購入にあたって、メリットやリスクを知りたいという人も多いでしょう。

共働き世帯の増加に伴って、利便性の高いエリアにある分譲マンションの人気が高まっています。

分譲マンションは、1住戸ごとに分割して販売するマンションのことを指します。

賃貸マンションと比べると室内の説部や共有施設が充実しており、オートロックや監視カメラの設置などセキュリティが高いことなどメリットが多いです。

一方で、頭金や初期費用が高く、管理費や修繕積立金の支払い、転居がしづらいといったリスクもあります。

分譲マンションを購入する際には、供給状況や管理状態などのチェックポイントを抑えることが重要です。

これから分譲のマンションの購入を検討している人は、ぜひこの記事を最後まで読んでいただければと思います。

分譲マンションとは「1住戸ごとに分割して販売するマンションのこと」を指す

分譲マンションと賃貸マンションの違いがわからないという人も多いでしょう。
新築分譲マンションの人気は高く、平均価格は年々上昇しています。

分譲マンションとは「1住戸ごとに分割して販売するマンションのこと」のことを指します。

分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いは所有者が異なる点です。
ここでは、分譲マンションの特徴について詳しく解説します。

分譲と賃貸はマンションの所有者が異なる

分譲マンションと賃貸マンションは、マンションの所有者が異なります。

分譲マンションは、マンションを一部屋ごとで売買するため、購入者が区分所有者です。
一方で、賃貸マンションは、マンション一棟を購入した家主がそのマンション全体を所有しています。

賃貸マンションの家主は、各部屋を貸して賃貸収入を得ます。
分譲マンションと賃貸マンションは、所有者以外にも異なる点が多いので注意しましょう。

分譲マンションの場合は、所有者の希望に合わせたリフォームがある程度可能です。

しかし、賃貸マンションの場合は、温水洗浄便座などの軽微なリフォームは家主の承諾を得やすいですが間取り変更など大がかりなリフォームは承諾を得ることは難しいでしょう。

分譲マンションのストック戸数は増加傾向にある

分譲マンションのストック戸数は、年々増加傾向にあります。

国土交通省の分譲マンションストック数の推移によると、2001年に約381.6万戸でしたが2023年は約704.3万戸です。

また、東京カンテイの全国の分譲マンション普及率の調査では、全国の世帯数に占める分譲マンションの戸数の割合を占めすマンション化率は、2022年には11.90%でしたが2023年には13.01%と0.11%も増加しています。

駅や商業施設が近いといった生活のしやすさや通勤通学の利便性の良さから分譲マンションのニーズが増えており、分譲マンションのストック戸数の増加を後押ししています。

また、中古マンションにおいては、長期修繕計画に基づいて建物の維持管理に力を入れている管理組合が多く、マンションの長寿化もストック戸数が増える要因のひとつです。

近年では、住まなくなった分譲マンションを貸す人が多く、マンションを購入せずに賃貸住宅を選択する世帯も増加傾向にあります。

参考：分譲マンションストック数の推移（国土交通省）

新築分譲マンションの平均価格は上昇傾向にある

新築分譲マンションについては、全国的に平均価格は上昇傾向にあります。

株式会社不動産経済研究所の全国 新築分譲マンション市場動向 （2023 年）によると、2022年のマンション価格の全国平均は5,121万円だったのに対し、2023年は5,910万円と15.4％も上昇しています。

首都圏にいたっては、2023年は8,101万円と前年より28.8%増です。

新築分譲マンションの人気の高まりに加えて、建築資材や人件費の高騰も平均価格の上昇に影響を与えています。

円安によって建築資材の高騰が続いていますが、今度も円安が長引けば新築マンションの平均価格は高止まりをするおそれもあります。

また、新築マンションの平均価格の上昇を受け、新築ではなく中古マンションを選ぶ人が増えており、リノベーション物件や自分好みにリフォームをするなど中古市場は年々拡大している状況です。

参考：全国 新築分譲マンション市場動向 2023 年（株式会社不動産経済研究所）

分譲マンションを購入する5つのメリット

分譲マンションを購入するメリットはたくさんあります。

特に、賃貸マンションとの違いについて知りたい人も多いでしょう。
ここでは、分譲マンションを購入する5つのメリットについて解説します。

共用施設や設備が充実している

分譲マンションの設備や共用施設は充実したものが多いです。

一方で、賃貸マンションの場合は室内の設備に力を入れているケースはありますが、共用施設や共用部の設備は最低限のものしかありません。

特に、近年建築されたマンションであれば住民に必要なものが揃っているケースも存在しています。
近年建築されたマンションに多い共用施設や設備

・ゲストルーム
・キッズルーム（託児所）
・ウィットネスジム
・24時間ゴミステーション
・オートロック
・宅配ボックス
・防犯カメラ

共用施設や設備が充実していると快適に生活ができます。
築年数が古い物件でも共用施設や設備が充実している分譲マンションが増えています。

分譲マンションの購入を検討する際にはどういった共用施設や設備があるかをチェックしましょう。

セキュリティ面で安心感がある

分譲マンションは、賃貸マンションと比べるとセキュリティ面で安心感があります。

分譲マンションの場合は防犯カメラやオートロック付きが多く、管理人やコンシェルジュが常駐している建物もあります。

住んでいる人も多いので、子供たちも安心して敷地内で遊べます。

賃貸マンションでも最近はオートロック付きのマンションは増えていますが、防犯カメラは付いていないことが多いです。

内装や設備をリフォームできる

分譲マンションの場合は各住戸が区分所有者になるため、マンションの規定内であれば自由に内装や設備のリフォームが可能です。

壁を壊して間取り変更をする、キッチンなどの水回りの位置を変えることもできます。
一方で賃貸マンションの場合は、リフォームは家主がするか、自分でする際は家主の承諾が必要です。

簡単なリフォームはできますが、大がかりなリフォームは難しいでしょう。

コミュニティーに参加しやすい

賃貸マンションでは住民同士の交流はほとんどありませんが、分譲マンションには管理組合があり、総会やマンション全体で掃除を行うなど組合員が触れ合う場も多いです。

キッズスペースやパーティールームなど、居住者がより交流を深められるマンションもあります。

地域住民同士でお互いに支え合ったり、イベントを開催したりとコミュニティーが形成しやすい環境といえるでしょう。

住宅ローン完済後は資産になる

分譲マンションの場合は、住宅ローンの完済後は資産になります。
管理費や修繕積立金などはかかりますが、将来的な住居費用の削減につながるでしょう。

一方で賃貸マンションの場合は、家賃を支払うだけです。
支払った家賃は家主のローン返済や収益となるだけで自分の手元には何も残りません。

また、将来的にマンションの売却を予定している人が分譲マンションを購入するケースも存在しています。
売却を予定して購入する場合は、資産価値が下がりにくい都心部や好立地の物件を選ぶとよいでしょう。

購入前に確かめておきたい分譲マンションのリスク

分譲マンションを購入する上では、事前に知っておきたいリスクが存在します。

リスクを知っておくことで購入後も慌てずに対応が可能です。
ここでは賃貸マンションにはない、購入前に確かめておきたい分譲マンションのリスクについて解説します。

頭金や諸費用などの初期費用が高い

分譲マンションの購入にあたっては、頭金や登記費用などの初期費用が高い点に注意が必要です。

賃貸マンションの場合も敷金・礼金や前払い家賃などの初期費用はありますが、分譲マンションほどは高くありません。

分譲マンションの購入では、頭金を入れることで総返済額と毎月の返済額を抑えられます。
頭金以外に必要な諸費用については以下のとおりです。

・中古の場合は仲介手数料
・登記費用（所有権の移転や住宅ローンの抵当権設定など）
・火災保険
・印紙代（売買契約書、金銭消費貸借契約書など）

自己資金が少ない場合には、頭金なしで住宅ローンを組むことも可能です。

頭金なしにすることで初期費用は抑えられるメリットはありますが、総返済額や毎月の返済額が増える点には注意しましょう。

管理費や修繕積立金が発生する

分譲マンションを購入する場合は管理費や修繕積立金が発生します。

管理費は日常清掃や軽微な修理など日々の管理に対する費用、修繕積立金は約12年ごとに実施する大規模修繕工事のための積立金です。

管理費や修繕積立金がいくら必要なのかについて、購入を検討する際に確認しておく必要があるでしょう。
新築の場合は、購入当初は特に修繕積立金が安く設定されているケースが多いです。

修繕積立金の値上げの計画については、デベロッパーや管理組合が作成している長期修繕計画書で確認できます。

購入後の転居がしづらくなる

分譲マンションを購入する一番のリスクは、購入後の転居がしづらくなる点です。

売却する場合は、住宅ローンが残っているとローン残債以上で売却しないと手出しをする必要があります。
賃貸するにしても入居者が簡単に決まるかどうかはわかりません。

空室期間が長引けば、住宅ローンと引っ越し先の家賃や住宅ローンの2重払いになることも考えられます。

将来的にライフステージの変化が訪れることが予想される場合は、慎重に購入を検討しましょう。

分譲マンションを購入する際のチェックポイント

実際に分譲マンションを購入する前にリスク以外にもチェックしておくべき項目が存在します。

購入後に損をしないためにも、マンションの供給状況の確認や立地条件、世帯数などについてチェックが必要です。

ここでは、分譲マンションを購入する際のチェックポイントについて解説します。

新築の場合はマンションの供給状況を確認する

新築の場合はマンションの供給譲許を確認しておく必要があります。

新築の分譲マンションは完成前に募集がかかることも多いです。
人気のマンションは抽選になることもあり、売り出し開始時期などの供給状況について、マンションデベロッパーや不動産会社に問い合わせて事前に情報を集めましょう。

管理会社の評判や建物の清掃状況を確認する

マンションを購入する上で、管理会社の評判や建物の清掃状況を確認することも重要なポイントです。

マンションは、室内の間取りや設備だけでなく、管理会社の評判や建物全体の管理状況も資産価値に大きく影響します。

評判の悪い管理会社だとマンションの維持管理がいい加減なことが多く、設備の修繕や清掃が行き届いていないケースも多いです。

物件を内覧する際には、室内だけでなく、建物全体の管理状況を確認しましょう。

マンションの立地条件や世帯数を確認する

マンションの立地条件や世帯数を確認することで、購入後の生活をイメージしやすくなります。

商業施設が近くにあるなどの生活利便性はどうか、通勤・通学に便利なターミナル駅が近いかなど、立地条件はマンションを選ぶ際には重要な要素です。

立地条件のよいマンションは、人気があって高額になることが多いので、予算とのバランスを考える必要があります。

世帯数が多い、少ないはどちらの方がよいかなどについて事前に話し合っておくことも大切です。
また、ファミリー向けや単身向けなどの世帯構成についても事前に確認しておきましょう。

マンション購入後のランニングコストを把握する

分譲マンションは購入後も発生する費用が多くあります。

住宅ローンの返済、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用について把握しておくことが大切です。

マイホームは購入後も長い期間を過ごすことになるので、ランニングコストが高いと生活費にも大きな影響を与えます。

ランニングコストが高いと感じ場合は、マンションの購入を見直すことも考えましょう。

最後に

今回は、分譲マンションの基礎知識と購入する際のリスクやチェックポイントについて解説をしてきましたがいかがでしたでしょうか。

分譲マンションは、賃貸マンションと比べて、内装や設備が充実しており、セキュリティ面の高さやリフォームのしやすさなどメリットが多いです。

一方で、初期費用やランニングコストが高く、転居がしづらいといったリスクもあります。

マンションのストックは年々増えていますが、首都圏などの都市部では新築マンションの価格の高騰が続いています。

マンションを購入した後の生活をイメージしながら、無理のない範囲で購入する物件を選ぶことが重要です。

これからマンションの購入を検討している人は、購入時のリスクや事前のチェックポイントなどを参考にしていただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。