マンションの管理費とは？修繕積立金との違いや注意すべき点を解説

「マンションの管理費と修繕積立金って何が違うの？」「マンションの管理費が高いけど相場はどうなの？」など、マンションではどうして管理費が必要なのかが気になっている人も多いと思います。

マンションの管理費は、マンションの共用部分の日常的な維持管理に必要な費用のことです。

マンションでは廊下やエレベーター、通路といった共用部分が管理組合のもとで管理されているため、日常的に費用が発生します。
同じように毎月集金される費用に修繕積立金がありますが、修繕積立金は十数年に一度行われる建物全体の大規模修繕に使うための積立金なので使用目的が異なります。

古いマンションやタワーマンションは、管理費や修繕積立金が高くなる傾向にありますが、自身のマンションの管理費が相場と比べて高いかについても気になるところです。

今回の記事では、マンションの管理費と修繕積立期の違いや管理費の相場、注意すべきポイントについて詳しく解説します。
これからマンションの購入を検討している、自分のマンションの管理費の今後が気になる方は最後まで読んでいただければと思います。

マンションの管理費は「共用部分の日常的な維持管理に必要な費用」のこと

マンションには、専有部分と共用部分があります。
専有部分は、自分が所有する部屋のことで、共用部分は、廊下やエレベーターなど住民全体が使うところです。

マンションの管理費は、共用部分の日常的な維持管理に必要な費用のことを指します。

毎月の管理組合への支払いは、管理費以外にもマンション全体の大規模修繕工事をするために積み立てる修繕積立金があります。

ここでは、マンションの管理費と修繕積立金の違いについて詳しく解説します。

マンションの管理費と修繕積立金の主な違いは使用目的

マンションの管理費と修繕積立金の主な違いは使用目的にあります。

管理費は、主に日常的な建物の維持管理、修繕積立金は、十数年に一度行われる大規模修繕に使用されます。
新築マンションの場合は、購入時に管理準備金や修繕積立基金が必要なケースも多いです。

管理費の主な使い道

管理費の主な使い道は、「設備の保守・メンテナンス」「建物の清掃」「共用部分の水道光熱費」です。

他にも以下のような使い道があります。

・管理員や清掃員を雇っている場合は人件費
・エレベーターや廊下・エントランスなどの電気代、掃除用水栓の水道代といった水道光熱費
・エントランスや共用廊下、エレベーター、ゴミ置き場、駐輪場などの清掃
・消火設備、給排水設備など共用施設の保守点検
・エレベーター、自動ドアなどの定期的なメンテナンス
・宅配ロッカーや防犯カメラなどの共用設備の保守点検
・植栽の伐採、剪定などの費用
・管理会社に管理を委託している場合の委託料
・会計業務や理事会・総会の運営業務などの事務管理業務費

管理費の使い道で大きな割合を占めるのがマンション管理会社への委託料です。

マンションの管理組合の運営方法は、管理組合を住民で運営する自主管理と運営を管理会社に委託する管理委託の2種類です。

管理委託で委託できる業務は、「事務管理業務」「管理員業務」「清掃業務」「建物・設備管理業務」です。
これらの業務をすべて委託する全部委託方式と一部を任せる一部委託方式があります。

修繕積立金の主な使い道

修繕積立金の主な使い道は、マンション全体で行う大規模修繕工事の費用です。
国土交通省のマンション標準規約の第28条に定められています。

・定期的に計画を立てて行う修繕
・不測の事故や事情によって必要な修繕
・敷地や共用部分の変更
・建物の売却や敷地の売却にあたる調査
・その他敷地および共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

マンションでは、管理組合が作成した長期修繕計画に従って、10年～13年に一度、大規模修繕工事を行います。

大規模修繕工事では、外壁塗装、屋上防水、排水管の交換を中心に、鉄部塗装やエレベーター・立体駐車場の交換などを実施します。

工事費用が高額になるため、各住戸から毎月修繕積立金を徴収して工事費用を準備しているというわけです。

管理組合によっては、修繕積立金を低く設定しており、大規模修繕を実施する時期にお金が足りないので実施できない、不足分を特別に徴収されるといったケースもあります。

特に、中古マンションの購入時には、修繕積立金がどのくらい積み立てられているかを確認しておきましょう。

参考：マンション標準管理規約（単棟型）（国土交通省）

新築物件の購入時は管理準備金と修繕積立基金が必要

新築マンションの購入時には、管理費や修繕積立金とは別に管理準備金と修繕積立基金が必要ケースもあります。

新築マンションが分譲された当初は、管理費や修繕積立金の徴収が始まっていないので、管理組合の運営を円滑に進めるために、購入資金と一緒に一時金として管理準備金や修繕積立基金を徴収するというわけです。

管理準備金は管理費、修繕積立基金は修繕積立金の補完に使用されます。

新築マンションでは、段階的に修繕積立金を上げていく段階増額積立方式を採用していることが多く、主膳積立基金は分譲時当初に突発的に工事費用が必要になった場合にも使用されます。

管理準備金と修繕積立基金は、管理費や修繕積立金と同様に、区分所有する持分の割合に応じた金額を支払います。

金額については、マンションによって異なりますが、数十万円～百数十万円の支払いになることが多いです。

マンションの管理費の相場

自身が居住するマンションの管理費が高いのではないかと疑問に感じている人も多いでしょう。
国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると管理費の平米当たりの平均が158.6円です。

マンションの管理費は、築年数が新しいほど管理費は高額になる傾向にありますが、実際にはマンションの規模や形態によって管理費の相場は異なります。

ここでは、マンションの管理費の相場について詳しく解説します。

建物の築年数が新しいほど管理費は高額になる

建物の築年数は新しいほど管理費が高額になる傾向にあります。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査を参考にして、完成年度別の管理費の平米当たりの平均単価の推移を見てみましょう。

築年数が新しくなるにつれて、生活における快適性が重視され、ゲストルームやスポーツジムの設置やコンシェルジュの常駐など、共用部分の設備や施設の充実が管理費の高額化に影響を与えていると考えられます。

新しいマンションの購入を検討する際には、上記の表を参考にして、管理費が平均よりも高額かを確認しましょう。

参考：令和5年度マンション総合調査（P184)（国土交通省）

マンションの規模や形態によって管理費は異なる

マンションの規模や形態によっても管理費の相場は異なります。

十数戸しかない単棟型ペンシルマンションのようなものから数百戸のタワーマンションや数棟が連なる団地型までマンションの規模や形態は様々です。

管理戸数が極端に少ない場合やタワーマンションのように高層階のマンションが高くなる傾向にあります。

まずは、令和5年度マンション総合調査を参考にして総戸数別の管理費の平米当たりの平均単価の推移を見てみましょう。

100戸までは戸数が増えるごとに平米当たりの平均単価が減少しているのがわかります。
100戸を越えると金額は一定ではありませんが、最も低いのは151戸～200戸です。

次に、形態別の管理費の平米当たりの平均単価の推移を見てみましょう。

単棟型については、19階建までは、階層が増えるごとに平米当たりの平均単価が下がっているのがわかります。

20階建以上はタワーマンションということで管理費が極端に高くなっています。
団地型については、6～10棟が突出している以外は、おおむね棟数が増えると平米当たりの平均単価は下がっています。

参考：令和5年度マンション総合調査（P184～185)（国土交通省）

マンションの管理費について注意すべき4つのこと

これからマンションの購入予定がある人やマンションの購入を検討している人にとって、管理費についてどういった点を注意すればよいかが気になる人も多いでしょう。

管理費の支払いが増えると生活にも大きな影響が出ます。
ここでは、マンションの管理費について注意すべき4つのことについて解説します。

将来の管理費が値上がりする可能性があること

将来の管理費が値上がりする可能性があることについて理解しておくことが重要です。

マンションは、築年数が経つと建物や設備の劣化によって、維持管理に費用と手間が掛かります。
費用と手間がかかると同じ管理費では運営ができなくなるので、管理費を値上げしないといけません。

管理費は常に一定ではないことを考慮した上でライフプランを定める必要があります。

住宅ローンや修繕費の費用とは別の費用になること

住宅関連費を算出する場面で、管理費は住宅ローンと修繕費とは別の項目です。

住宅関連費については、他にも固定資産税などの税金や火災保険、駐車場代などがあります。
ライフプランを考える上でも、毎月の支払金額は重要なポイントになるので、それぞれにかかる費用を事前に確認しておくことが大切です。

管理費の安さだけでマンションを購入しないこと

管理費の安さだけでマンションを購入するのは危険です。

マンションの管理費は建物のメンテナンスや日常の修繕に必要な費用なので、管理費の安さだけで選ぶと暮らし始めた後で共用部の清掃が行き届いていない、設備の故障があっても修理してくれないといったリスクが発生する可能性があります。

マンションの維持管理の状態が悪化すると、マンションを売却する際の売却価格にも影響が出るので注意しましょう。

管理費を滞納すると法的措置を取られる可能性があること

管理費を滞納すると差し押さえや訴訟される可能性があります。

管理費は、管理組合によって集金されていますが、滞納が高額になるとマンションの運営にも大きな影響を与えます。
管理組合としても、放置できないので差押えや訴訟などの法的措置を取るというわけです。

管理費の滞納が高額になると、管理組合は書面で督促を行い、それでも支払いできない場合は訴訟をして、最終的には強制執行による差し押さえを行います。

マンションの管理費に関するQ&A

マンションの管理費について、管理費を抑える方法や値上げのタイミングなど、わからない点も多いと思います。

ここでは、マンションの管理費のよくある質問について、Q&A方式で解説します。
重要なポイントも多いので、マンションを購入する際には必ず確認しましょう。

Q1.管理費を抑えるためのマンション選びのコツはありますか？

ライフプランを考える上でも、管理費を抑えたいという人は多いと思います。
マンションの管理費を抑えるためのマンション選びのコツとして、まずは、共用設備がシンプルで総戸数が多い物件を選ぶと良いでしょう。

他にも、立体駐車場がある物件は管理費が高い傾向にあるのでマンションを選ぶ際には注意しましょう。

管理費の金額と合わせて、十分なサービスが提供されているか、建物の維持管理の状態も確認することが大切です。

Q2.管理費が突然値上げされることはありますか？

管理費の値上げには、管理組合の総会決議を行う必要があるので、突然値上げされることはありません。

通常は、管理費の値上げの決議は、普通決議で行われます。
普通決議では、議決権総数の半数以上の出席、出席した組合員の議決権の過半数の賛成が必要です。

管理組合が管理費の値上げをする経緯について納得がいかない場合は拒否も可能です。
総会で管理費の値上げの決議が否決されると値上げはされません。

しかし、値上げの経緯によっては管理組合の運営に大きな影響を与えるので注意が必要です。
管理会社から管理委託費の値上げを要請されている場合には、管理費の値上げができないと管理委託費が払えずに契約満了後に自主管理になってしまうということも考えられます。

管理費の値上げを拒否する場合は、経緯を理解した上で慎重に検討しましょう。

Q3.管理費に含まれない費用にはどんなものがありますか？

マンションにおいて、管理費以外の費用には以下のようなものがあります。

・固定資産税、都市計画税
・火災保険料
・インターネットやケーブルテレビの通信費
・駐輪場、駐車場代
・専有部分の修繕費
・住宅ローン
・修繕積立金

マンションに長期間にわたって住む場合には、専有部分の修繕費がかかります。
壁紙や床、キッチンや洗面化粧台、トイレなどの水回りなど、10年～15年が修繕の目安です。

金額としては、60㎡の部屋で、壁紙と床で50万円～100万円、水回りで50万円くらいは必要になるので、年間で10万円くらいを積み立てておくと良いでしょう。

最後に

今回は、マンションの管理費について、修繕積立金との違いや相場、注意すべきポイントについて解説してきました。

マンションに居住する際は、建物を維持管理するためにも管理費を支払う必要があります。

修繕積立金と比べると値上げは少ないですが、マンションの築年数が経過するにつれて、管理費の値上げリスクは高まります。

管理費以外にも毎月の生活において支払うべき費用は多く、将来的に管理費の値上げがあることを考慮してライフプランを設計する必要があります。

管理費を抑える方法として、共用設備がシンプルで総戸数が多い物件を選ぶといった方法もありますが、マンションの維持管理において管理費に見合ったサービスを提供してくれているかを見極めることが重要です。

これからマンションの購入を検討している人は、今回の記事を参考に、管理費を抑えて快適に住めるマンションを選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。