不動産売買の仲介手数料の相場は？支払うタイミングや注意点を解説

「不動産売買のときの仲介手数料って何？」「仲介手数料の相場や安くする方法を知りたい！」など、不動産を購入する際に必要な仲介手数料について、内容がよくわからないという人も多いでしょう。

不動産売買における仲介手数料は、不動産売買の仲介をしてくれた不動産会社に支払う成功報酬のことです。

仲介手数料は法律で上限が決められており、売買する不動産の金額によって売買価格の3%～5%が相場となっています。

実際の取引では、上限の仲介手数料を取る不動産会社が多いですが、特に下限は決められていません。

そのため、仲介手数料は交渉で安くすることが可能です。

仲介手数料を安くするには、不動産会社との値下げ交渉、そもそも安い不動産会社を選ぶ、キャンペーンを利用するといった方法があります。

また、仲介手数料を支払うタイミングとしては、契約時や引き渡し時など、不動産会社によってさまざまです。

仲介手数料は物件価格に応じて高額になりやすく、基本的には現金で支払う必要があるため、早めの資金準備が欠かせません。

今回の記事では、不動産売買の仲介手数料の基礎知識や計算方法、安くする方法などについて解説しますので、最後まで読んでいただければと思います。

不動産売買の仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社が売主または買主の依頼を受けて仲介を行い、取引を成立させた場合に得られる成功報酬です。

単なる紹介料ではなく、物件の調査、広告活動、価格交渉、重要事項説明書の作成、契約手続きのサポートなどの複雑な不動産取引を安全に進めるための専門的な実務に対する対価と言えます。

一般的には、不動産会社は、売主または買主のいずれかについて仲介を行いますが、契約によっては、売主・買主の両方を仲介する両手仲介のケースもあります。

仲介手数料は、法律によって上限が定められていますが、下限は決められておらず、無料で仲介を行っても問題はないです。

また、仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立する前であればキャンセルしても費用は発生しません。

支払うタイミングは、契約時一括、契約時半金・引き渡し時半金、引き渡し時一括といったパターンがありますが、契約時半金・引き渡し時半金で支払うのが一般的です。

仲介手数料は数百万円単位になることも多く、現金で準備する必要があるので、購入前に資金の準備をしておく必要がある点には注意しましょう。

仲介手数料の上限は法律で定められている

不動産を売買する際に不動産会社へ支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が定められています。

ただし、上限は決まっていますが、下限は定められていない点や一般的な相場について理解しておくことが大切です。

ここでは、仲介手数料の相場や仕組みについて解説します。

物件金額の3%～5%が相場

仲介手数料の上限は、物件価格によって異なります。

仲介手数料の相場は一般的に物件金額の3％～5％と言われていますが、これは法律で定められている上限額の計算方法が価格帯ごとに異なることが影響しています。

物件価格による仲介手数料の上限の違いは以下のとおりです。

参考：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ（国土交通省）

不動産取引は高額になることが多いことから、一般的な仲介手数料の計算方法は、400万円以上の物件価格× 3％＋6万円＋消費税で案内されることが多いでしょう。

ただし、昨今の空き家問題を背景に、築年数の古い空き家など価格帯の安い物件の売買は、低廉な空き家等の売買に係る特例として、2024年7月1日より仲介手数料の計算方法が変わっている点には注意が必要です。

800万円以下の物件の仲介手数料の上限は30万円に変更されています。

参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（国土交通省）

こういった特殊なケース以外は、一般的には、物件金額の3%～5%を大きく超えることはありません。

仲介手数料の下限はなし

仲介手数料については、上限はありますが、下限はありません。

そのため、仲介手数料の金額については、不動産会社と交渉が可能です。

ただし、すべてのケースで必ず値下げに応じてもらえるわけではありません。

不動産会社は、仲介をするにあたって、広告費や人件費、契約手続きにかかる事務コストなどを負担しているため、一定の報酬が必要です。

仲介手数料の値下げ交渉をする場合は、不動産会社との信頼関係を保ちながら無理のない範囲で行いましょう。

上限の仲介手数料を取る会社が多い

一般的には、上限の仲介手数料を取る不動産会社が多いです。

特に売買仲介では、値下げ交渉をしないと、上限＝通常の仲介手数料として提案されます。

その理由としては、仲介業務においては、専門知識が必要で、営業活動も多岐にわたるため、不動産会社としても、業務に見合った適正な報酬を確保する必要があることが背景にあります。

一方で、下限がないため、不動産会社と交渉して下げてもらうことは可能です。

ただし、不動産会社としては、値引きすることでサービスが低下することもあります。

人気物件であれば、仲介手数料の値引き交渉をすることで、購入ができないケースもあるので、状況を見ながら交渉しましょう。

仲介手数料の計算方法

ここでは、仲介手数料の計算方法について解説します。

不動産取引では、売買価格が400万円を超えることが多いので、以下の計算式が用いられるケースが一般的です。

ここでは、3,000万円の物件の仲介手数料について計算方法をご紹介します。

同じ条件で半額・割引がある場合は、消費税を加算する前の金額に適用し、適用後の金額に対して消費税を加算します。

たとえば、半額の場合は、96万円×0.5＝48万円に、消費税4.8万円を加えた52.8万円が不動産会社へ支払う金額です。

購入したい不動産の金額がわかれば、すぐに仲介手数料は計算できます。

仲介手数料は原則として現金で準備する必要があり、取引金額が大きくなるほど高額になるため、事前に具体的な金額を把握しておくことが大切です。

仲介手数料を安くする方法

仲介手数料は、不動産売買において大きな金額を占める費用のひとつです。

物件価格が高額になるほど負担も大きくなるため、できるだけ金額を抑えたいと考える人も多いと思います。

ここでは、仲介手数料を安くする方法について解説します。

不動産会社と値下げ交渉する

不動産会社と値下げ交渉をすることで、仲介手数料を安くすることができます。

交渉を成功させるためには、購入したい物件の状況を把握し、交渉するタイミングを見計らうことが重要なポイントです。

物件の状況としては、売主・買主双方を同じ会社が仲介しているケースや売却期間が長期化しており早期売却を希望している物件であれば、交渉はしやすくなります。

交渉は、以下のようなタイミングで行うとよいでしょう。

基本的には、購入申込を出す前で、購入意思が明確な状況で交渉を行うのが、値下げを成功させるうえで現実的なタイミングです。

一方で、購入申込をして契約が進んでいる段階や契約後の値下げ交渉は、不動産会社との関係性を損なう可能性があります。

交渉は、あくまで相談という姿勢で臨むことが、信頼関係を保ちながら成功させる秘訣と言えます。

仲介手数料が安い会社を選ぶ

不動産会社によっては、仲介手数料を安く設定しているケースもあります。

最近では、不動産の売買における仲介手数料の設定金額も不動産会社によって多様化しており、以下のようなサービスを受けることが可能です。

インターネットの普及もあり、買主の仲介手数料無料、半額などの割引のサービスを提供する不動産会社が増えています。

しかし、こういった無料や割引のサービスを展開している不動産会社は、対応が悪いケースも多く、サービス内容やサポート体制がどうなるのかを事前に確認しておくことが重要です。

口コミなども参考にし、評判やサービスの悪い不動産会社は避けましょう。

キャンペーンを利用する

不動産会社によっては、期間限定で仲介手数料の割引キャンペーンを実施しているケースがあります。

キャンペーンが適用されると、仲介手数料を抑えることができるためお得です。

キャンペーンには以下のようなものがあります。

タイミングによっては通常よりも負担を抑えられるため、複数の会社の情報をチェックしておくとよいでしょう。

ただし、適用条件が細かく定められている場合もあるため、事前確認をしたうえで依頼することが大切です。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産売買において、仲介手数料を支払うタイミングはいくつかのケースが考えられます。

不動産会社によって条件が異なるので、支払うタイミングについては事前に確認しておくことが重要です。

ここでは、不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングについて解説します。

売買契約を締結した時

売買契約を締結した時に、仲介手数料の支払い方法は大きく2つのパターンに分かれます。

ひとつは、売買契約の締結時に全額を一括払い、もうひとつは、売買契約時に半金、物件引き渡し時に半金というパターンです。

売買契約の締結時に全額を支払う場合は、その時点で仲介業務が一定程度完了しているという考え方に基づいており、契約が完了した時点で全額を一括請求します。

一方で、売買契約時に半金、物件引き渡し時に残金を支払う方法は、買主にとって資金負担を分散できるというメリットがあります。

引き渡しまで無事に取引を完了することを前提としており、実務上はこの半金ずつ支払うケースが一般的です。

物件を引き渡す時

物件の引き渡し時に、仲介手数料を支払うケースも2つのパターンがあります。

売買契約時に半金、物件引き渡し時に半金と物件引き渡し時に一括払いのパターンです。

物件の引き渡し時に一括で支払う場合は、残代金の決済と同じタイミングで精算する形になります。

住宅ローンを利用するケースでは、決済の手続きと合わせて支払うことが多く、手続きが分かりやすいのがメリットです。

基本的には、仲介手数料の支払いは、媒介契約書に記載されています。

仲介手数料は、資金の負担が大きく、現金で用意をする必要があるので、契約前に支払い時期や金額を確認しておくことが重要です。

仲介手数料の支払いに関する注意点

仲介手数料については、高額なうえ、現金で準備する必要があるため、支払いのタイミングや条件について、事前に確認しておくことが大切です。

また、仲介手数料以外にも諸費用がかかるケースも把握しておく必要があります。

ここでは、仲介手数料の支払いに関する注意点について解説します。

手数料の支払いタイミングを事前確認する

手数料の支払いタイミングは、不動産会社によって異なります。

契約時または引き渡し時一括払い、契約時半金、引き渡し時半金などさまざまです。

仲介手数料は、契約時や引き渡し時に不動産会社へ現金で渡すのが一般的ですが、不動産会社によっては振込の場合もあります。

契約直前になって慌てないように、支払い回数、支払い期限、振込か現金かなどを事前に書面で確認しておくことが重要です。

仲介手数料が無料・割引の場合条件を確認する

仲介手数料が無料・半額などの場合は、適用条件について必ず確認しておくことが重要です。

無料・割引を期待して仲介を依頼したのに、適用条件を満たしていないので利用できないということになっては意味がありません。

たとえば、売主から手数料を受け取れる物件に限定されるケースや住宅ローンは提携の銀行を利用する、オプションサービスを付けないといけないといったケースなどがあります。

仲介手数料は安くても、別の費用がかかって高くなることもあるので、無料・割引になる条件を確認し、本当にお得かを事前に検証しておくことが大切です。

仲介手数料以外にかかる諸費用も把握しておく

不動産購入時には、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。

高額なため仲介手数料に意識がいきがちですが、諸経費も含めて資金計画を立てることが大切です。

諸経費には、以下のようなものがあります。

物件の購入にかかる費用は、仲介手数料と諸経費を含めて、物件価格の5％～10％が目安です。

資金が必要なタイミングも含めて、事前にシミュレーションしておくと、資金が必要なときに慌てなくて済みます。

不動産売買の仲介手数料に関するQ&A

不動産の売買は、人生の中でもそう何度も経験するものではありません。

そのため、仲介手数料の仕組みや金額の根拠について、詳しく知らないという人も多いと思います。

不動産会社と仲介手数料の交渉を行う前に、まずは基礎的な知識を身につけておくことが重要です。

ここでは、不動産売買の仲介手数料に関する不安や疑問について解説します。

仲介手数料に消費税はかかりますか？

不動産売買における仲介手数料にも消費税はかかります。

仲介手数料は、不動産そのものの代金ではなく、不動産会社が提供する仲介業務に対して支払う報酬です。

そのため、課税対象となり、定められた消費税率が加算されます。

例えば、2026年2月時点では、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、売買価格×3％＋6万円＋消費税10％が必要です。

なお、個人間売買の場合は、土地や建物の売買代金には消費税はかかりませんが、仲介手数料以外にも司法書士報酬などのサービス対価には消費税が課税される点に注意しましょう。

仲介手数料が高い・安い不動産会社の違いは？

仲介手数料が高い・安い不動産会社があるのは、不動産会社のビジネスモデルの違いによるところが大きいです。

仲介を専門とする不動産会社の場合、仲介手数料は主な収入源となるので、一般的な不動産会社であれば、上限金額を提示されます。

一方で、最近では、インターネットの普及もあり、広告費や人件費を抑える、物件数を多く扱い、回転率を重視するといった企業努力によって、仲介手数料の無料・割引を実現している企業が増えています。

ただし、仲介手数料が安い不動産会社の中には、一般的な不動産会社と比べて、レスポンスが遅い、紹介してもらえる物件の数が少ないなど、期待したサービスが受けられない可能性がある点には注意が必要です。

不動産会社を選ぶ際には、仲介手数料の高い・安いではなく、重要なのは、手数料の金額と提供されるサービス内容が見合っているかを冷静に判断する必要があります。

契約途中でキャンセルした場合、仲介手数料はどうなる？

仲介手数料が必要かどうかは、契約の段階によって異なります。

不動産会社に対して、物件の購入申込や媒介契約を行っても、売買契約の締結前であれば仲介手数料は不要です。

しかし、原則として、仲介手数料は売買契約が成立した時点で発生するので、売買契約を締結してしまうと仲介手数料の支払い義務が生じる可能性があります。

特に、自己都合で売買契約を解除した場合は、手付金の放棄や違約金の支払い以外に、仲介手数料の支払いも必要です。

また、相手方の都合で売買契約が解除になった場合でも、手付金や違約金が発生した場合は、その範囲内で仲介手数料を請求されるケースもあります。

売買契約解除時の取り扱いについては、媒介契約書や売買契約書の内容によって異なるため、契約前に必ず確認しておきましょう。

まとめ

今回は、不動産売買における仲介手数料について、相場や計算方法を解説してきましたがいかがでしたでしょうか。

不動産売買の仲介手数料は、不動産会社に仲介を依頼するのであれば、絶対に必要なお金です。

売買する物件の価格によって、3％～5％程度必要になりますが、高額なうえ、原則として現金で用意する必要があるので、計画的に準備する必要があります。

一方で、仲介手数料無料・割引がある不動産会社もあり、サービス内容や適用条件を確認し、上手に利用できれば諸経費を大幅に削減できます。

ただし、仲介手数料が安い不動産会社の中には、サービスが劣るケースもあるので、条件を確認したうえで不動産会社の利用を判断することが大切です。

これから不動産売買をしたいという人は、今回の記事を参考に、仲介手数料だけではなく、総合的なサービスの内容を見て、不動産会社を選んでいただければと思います。

【監修者】大石 裕樹

＜保有資格＞
司法書士
宅地建物取引士
貸金業取扱主任者 ／
２４歳で司法書士試験合格し、２７歳で司法書士として起業。４年で日本一の拠点数を達成する。現在は、不動産の売主と買主を直接つなぐプラットフォーム「スマトリ」を立ち上げ、不動産業界の透明性を高め、すべての人にとって最適な不動産売買を安心安全に実現するため奮闘中。